TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’EVRY

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 17 Mars 2025

AFFAIRE N° RG 22/07041 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-O3YE

NAC : 50A

CCCRFE et CCC délivrées le :________

à :

M^e Valérie DUBOIS,

M^e Camille JAMI

Jugement Rendu le 17 Mars 2025

ENTRE :

Monsieur [M] [N],

demeurant [Adresse 1]

assisté de son curateur Monsieur [U]

représenté par Maître Camille JAMI, avocat au barreau d’ESSONNE postulant et Maître François CORNUT, Avocat au Barreau de LYON, plaidant,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/8298 du 14/04/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de EVRY)

DEMANDEUR

ET :

Madame [D] [Y] [I] [H],

née le 18 Octobre 1983 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Valérie DUBOIS, avocat au barreau d’ESSONNE plaidant

Monsieur [P] [E] [X] [R],

né le 02 Septembre 1979 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Valérie DUBOIS, avocat au barreau d’ESSONNE plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sandrine LABROT, Vice-Présidente,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,

Assesseur : Clément MAZOYER, Vice-président,

Assesseur : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,

Assistés de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 16 Décembre 2024 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 Septembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 16 Décembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 17 Mars 2025.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [N] a acquis un bien immobilier dénommé « Villa Castellia » situé [Adresse 2] sur la commune de [Localité 4] (91), en octobre 2017.

En juin 2019, Monsieur [M] [N] a confié un mandat de vente immobilière à la société Pure Transaction pour la vente de ce bien.

Selon acte authentique en date du 2 janvier 2020, Monsieur [P] [R] et Madame [D] [H] se sont portés acquéreurs du bien immobilier objet du mandat, pour la somme de 150.000 euros.

Par acte d’huissier du 15 décembre 2022, Monsieur [M] [N] a fait assigner Monsieur [P] [R] et Madame [D] [H] devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de nullité de la vente.

Par conclusions en réponse n°2 en date du 14 mars 2024, Monsieur [N], assisté de son curateur Monsieur [U], demande au tribunal de :

— PRONONCER la nullité de la vente intervenue entre Monsieur [M] [N] et Monsieur [R],

— ORDONNER la restitution du bien immobilier à Monsieur [N],

— CONDAMNER Monsieur [R] à payer à Monsieur [N] la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts aussi bien pour le préjudice moral (Monsieur [N] a été très affecté psychologique d’avoir été abusé) que matériel (cette vente et les frais de notaire payés lui a fait perdre beaucoup d’argent),

— CONDAMNER Monsieur [R] à payer à Monsieur [N] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [R] aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions au fond récapitulatives n°2 en date du 17 juin 2024, Monsieur [P] [R] et Madame [D] [H] demandent au tribunal de :

DEBOUTER purement et simplement de toutes ses demandes, fins et prétentions Monsieur [N]

JUGER l’absence de base légale et de fondement juridique soutenant les demandes de Monsieur [N],

En conséquence :

À TITRE SUBISIDAIRE :

Si par extraordinaire, la présente juridiction devait faire droit à la demande de nullité de Monsieur [N] concernant la vente du bien immobilier, et en conséquence, la restitution dudit bien immobilier à son profit, Monsieur [N] devra être condamné au remboursement des sommes suivantes au profit de Monsieur [R] et de Madame [H], à savoir :

— Le remboursement du prix d’acquisition d’un montant de 150 000 euros

— Le remboursement de l’emprunt contracté pour un montant de 164 000 euros

— Le remboursement des frais liés aux opérations d’expertise pour MEMOIRE

— Le remboursement de l’assurance propriétaire pour MEMOIRE

— Le remboursement des charges de copropriété pour MEMOIRE

Ces sommes devront être assorties des intérêts au taux légal à compter de l’assignation de Monsieur [N] du 15 décembre 2022

ORDONNER la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil

En tout état de cause,

CONSTATER la renonciation de Monsieur [N] à faire valoir ses droits suite à l’acte d’acquisition du 2 janvier 2020

PRONONCER la mise hors de cause de Madame [D] [H]

CONSTATER l’absence de faute de Monsieur [P] [R]

FAIRE DROIT à la demande reconventionnelle de Madame [D] [H] et de Monsieur [P] [R]

En conséquence

CONDAMNER Monsieur [N] au titre des dispositions de l’article 1240 du Code civil à verser à Madame [H] la somme de 5 000 euros au titre de tout préjudice confondu et à [P] [R] la somme de 5 000 euros au titre de tout préjudice confondu

CONDAMNER Monsieur [N] à verser à Madame [D] [H] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER Monsieur [N] à verser à Monsieur [P] [R] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En tout état de cause, CONDAMNER Monsieur [N] aux dépens de l’incident et au fond.

Pour un exposé exhaustif des prétentions, le tribunal se réfère expressément aux écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 17 septembre 2024 et l’affaire fixée pour être plaidée le 16 décembre 2024. Le dépôt de dossier a été autorisé.

Les parties présentes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la mise hors de cause de Madame [H]

Quand bien même Monsieur [N] ne formule pas de demande à son encontre, Madame [H], qui est propriétaire du bien litigieux à 50 % avec Monsieur [R], ne peut être mise hors de cause, l’annulation de la vente sollicitée par Monsieur [N] étant de nature à lui faire grief.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur la nullité de la vente

L’article 1596 du code civil dispose que : « Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées :

Les tuteurs, des biens de ceux dont ils ont la tutelle ;

Les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ;

Les administrateurs, de ceux des communes ou des établissements publics confiés à leurs soins ;

Les officiers publics, des biens nationaux dont les ventes se font par leur ministère ;

Les fiduciaires, des biens ou droits composant le patrimoine fiduciaire.»

La nullité fondée sur l’article 1596 est une nullité relative qui se prescrit par cinq ans.

L’article 1161 du même code indique que «En matière de représentation des personnes physiques, un représentant ne peut agir pour le compte de plusieurs parties au contrat en opposition d’intérêts ni contracter pour son propre compte avec le représenté.

En ces cas, l’acte accompli est nul à moins que la loi ne l’autorise ou que le représenté ne l’ait autorisé ou ratifié. »

L’article 1182 précise que “La confirmation est l’acte par lequel celui qui pourrait se prévaloir de la nullité y renonce. Cet acte mentionne l’objet de l’obligation et le vice affectant le contrat.

La confirmation ne peut intervenir qu’après la conclusion du contrat.

L’exécution volontaire du contrat, en connaissance de la cause de nullité, vaut confirmation. En cas de violence, la confirmation ne peut intervenir qu’après que la violence a cessé.

La confirmation emporte renonciation aux moyens et exceptions qui pouvaient être opposés, sans préjudice néanmoins des droits des tiers.”

Le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015 fixant les règles constituant le code de déontologie des agents immobiliers indique notamment dans son article 9 – Conflit d’intérêts – que “Les agents immobiliers s’obligent notamment :

1° À ne pas acquérir, en partie ou en totalité, ni faire acquérir par un proche ou un organisme quelconque dans lequel elles détiendraient une participation, un bien immobilier pour lequel un mandat leur a été confié, sauf à informer leur mandant de leur projet.”

Monsieur [N] soutient à titre principal que la vente litigieuse doit être annulée au motif que Monsieur [R] s’est porté acquéreur du bien litigieux alors qu’il exerçait la profession d’agent immobilier chargé de la vente dudit bien.

Monsieur [R] indique que Monsieur [N] a ratifié la promesse de vente du 11 octobre 2019 et réitéré son consentement lors de la signature de l’acte authentique du 2 janvier 2020.

Il ressort des éléments du dossier que, selon attestation en date du 31 décembre 2019, Monsieur [N] a notamment déclaré avoir été parfaitement averti par le notaire de la possibilité d’agir en nullité de la vente en vertu de l’article 1596 du code civil, l’acquéreur étant titulaire d’un mandat de vente portant sur lesdits biens, et renoncer à agir en nullité de la vente, confirmant son intention de vendre aux conditions arrêtées dans le compromis de vente du 11 octobre 2019.

Monsieur [N] a d’ailleurs réitéré la vente selon acte authentique en date du 2 janvier 2020.

Par ailleurs, et contrairement à ce qu’il affirme, Monsieur [N] n’était pas sous régime de protection lors de la signature de l’acte de vente du 2 janvier 2020 puisqu’il a été placé sous curatelle renforcée par jugement du 22 octobre 2020, soit plusieurs mois après la vente.

Si le tribunal peut se questionner sur la position de Monsieur [R] quant au respect des règles déontologiques de sa profession, le fait que Monsieur [N] soit suivi depuis plusieurs années au CMP, notamment pour une addiction au jeu et un syndrome dépressif, qu’il ait été reconnu travailleur handicapé le 3 mars 2020 et qu’il bénéficie du RSA n’est pas davantage de nature à vicier la vente, ce d’autant qu’il n’est pas démontré que le vendeur avait connaissance de ces éléments.

Au regard de ces éléments, il convient de débouter Monsieur [N] de sa demande en nullité de la vente litigieuse, ce dernier ayant à tout le moins confirmé la signature de la vente du 2 janvier 2020.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Monsieur [R] et Madame [H] sollicitent la somme de 5.000 euros chacun à ce titre pour préjudice moral.

Ils ne démontrent cependant aucun préjudice distinct qui ne soit pas déjà réparé par le sens de la présente décision, si bien qu’ils seront déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [N], qui succombe, sera condamné aux dépens, ainsi qu’à verser à Monsieur [R] et Madame [H] la somme de 2.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

Déboute Monsieur [M] [N] de ses demandes ;

Condamne Monsieur [M] [N] à payer à Monsieur [P] [R] et Madame [D] [H] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [M] [N] aux dépens, en ce compris ceux de la procédure d’incident ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et rendu le DIX SEPT MARS DEUX MIL VINGT CINQ, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,