TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Catherine TRONCQUEE

Copie certifiée conforme à :

— Maître Catherine TRONCQUEE

délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 25/02303

N° Portalis 352J-W-B7J-C6DA5

N° MINUTE :

Assignation du :

09 Janvier 2025

JUGEMENT

rendu le 11 Décembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SEVRIEN, [Adresse 5], représenté par son syndic, la société ANDRE GRIFFATON, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0351

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [E] [J]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non-représentés

Décision du 11 Décembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 25/02303 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6DA5

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magitrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 16 Octobre 2025 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magitrate à titre temporaire, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [P] [J] et Madame [E] [J] sont propriétaires indivis du lot de copropriété n° 1667 d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6].

A la suite d’impayés, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la SAS ANDRE GRIFFATON a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [P] [J] et Madame [E] [J] par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2025 pour l’audience du 5 juin 2025 en paiement d’arriérés de charges de copropriété.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, il demande au Tribunal de :

« Recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6] en ses demandes,

Vu les dispositions de la Loi du 10 juillet 1965 et de son Décret d’application,

Vu les dispositions de la Loi du 23 décembre 2000,

Vu les dispositions du Code Civil, et notamment l’article 1343-2,

Vu les dispositions du Code de Procédure Civile,

— Condamner in solidum Monsieur [P] [J] et Madame [E] [J] à régler au Syndicat des Copropriétaires la somme de 9.465,62 euros correspondant aux appels charges et appels travaux impayés arrêtés au 15 octobre 2024,

— Dire que cette somme portera intérêts de droit au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance,

— Ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

— Condamner in solidum Monsieur [P] [J] et Madame [E] [J] à régler au syndicat des copropriétaires une somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— Condamner in solidum Monsieur [P] [J] et Madame [E] [J] à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du C.P.C,

— Condamner in solidum Monsieur [P] [J] et Madame [E] [J] aux entiers dépens,

— Maintenir l’exécution provisoire ».

Cités suivant les formalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [P] [J] et Madame [E] [J] n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 juin 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 16 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot », ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

________

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [P] [J] et Madame [E] [J] sont copropriétaires du lot n° 1667 d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

— le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 12 septembre 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14 juin 2022, 1er juin 2023 et 6 juin 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non recours correspondantes ;

— les relevés de compte de copropriété et les appels de fonds et de travaux portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot des défendeurs ;

— un décompte de créance arrêté au 15 octobre 2024 ;

— le règlement de copropriété.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaires de Monsieur [P] [J] et de Madame [E] [J], hors frais de recouvrement, est débiteur de la somme de 9.465,62 euros pour la période du 1er octobre 2023 au 15 octobre 2024 (appel provisionnel et appel de fonds travaux du 4ème trimestre 2024 inclus).

Les défendeurs ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en qualité de copropriétaires seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Il convient en conséquence de les condamner à s’acquitter de la somme de 9.465,62 euros pour la période du 1er octobre 2023 au 15 octobre 2024 (appel provisionnel et appel de fonds travaux du 4ème trimestre 2024 inclus).

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 10 janvier 2025, l’assignation ayant été délivrée le 9 janvier 2025.

2. Sur la solidarité

En application de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle et ne se présume pas.

S’agissant de la condamnation solidaire des défendeurs, le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité entre copropriétaires indivis par la production du règlement de copropriété qui en son article 19 la prévoit expressément en ces termes :

(…) 2) en cas d’indivision de la propriété d’un lot tous les propriétaires indivis et leurs héritiers et représentants seront solidairement et indivisiblement responsables entre eux vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion, de toutes sommes dues afférentes audit lot entre les nu propriétaires et leurs héritiers et représentants qui seront tenus solidairement avec les usufruitiers, chacun pour le tout (…) ».

En conséquence, Monsieur [P] [J] et Madame [E] [J] seront condamnées solidairement à s’acquitter du montant des condamnations prononcées à leur encontre.

3. Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame à hauteur 2.000,00 euros l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution réitérée par les défendeurs de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, il apparaît que Monsieur [P] [J] et Madame [E] [J] manquent de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges, leur compte de charges étant chroniquement débiteur à l’égard de la copropriété.

Il ressort en outre des pièces communiquées que les défendeurs ont d’ores et déjà été condamnés par un jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 12 septembre 2024 à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs. Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat des copropriétaires et oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformées à leur statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre les copropriétaires.

En outre l’absence de toute information de la part des défendeurs sur les raisons de leur défaut de paiement des charges de copropriété, sur leur situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements, sur le fait qu’il ressort des pièces versées aux débats qu’ils sont des professionnels de l’immobilier, ne permettent pas de les considérer comme étant des débiteurs de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de Monsieur [P] [J] et Madame [E] [J] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500,00 à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé.

4. Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera la date de l’assignation soit le 9 janvier 2025 pour les charges et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

5. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [J] et Madame [E] [J] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.000,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [P] [J] et Madame [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6] pris en la personne de son syndic en exercice la SAS ANDRE GRIFFATON ;

— la somme de 9.465,62 euros à titre d’arriérés de charges de copropriété impayées au 15 octobre 2024 (appel provisionnel et appel de fonds travaux du 4ème trimestre 2024 inclus) avec intérêt au taux légal à compter du 10 janvier 2025 ;

— la somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement,

— la somme de 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE SOLIDAIREMENT Monsieur [P] [J] et Madame [E] [J] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à Paris le 11 Décembre 2025

La Greffière La Présidente