Tribunal Judiciaire d'Évry, Pprox fond, 20 mars 2025, n° 23/01618

TJ Évry 20 mars 2025

Arguments

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Accepté
Qualité à agir du syndic
Le tribunal a confirmé que le syndic avait le pouvoir d'agir en justice pour le recouvrement des créances des copropriétaires défaillants.
Accepté
Prescription des créances
Le tribunal a constaté que la prescription était acquise pour les sommes dues antérieurement au 4ème trimestre 2013, mais a jugé que les sommes réclamées postérieures étaient dues.
Accepté
Mauvaise foi dans le paiement des charges
Le tribunal a jugé que le comportement de la défenderesse a causé un préjudice distinct, justifiant l'allocation de dommages-intérêts.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
Le tribunal a jugé que certains frais étaient justifiés et nécessaires au recouvrement de la créance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, pprox fond, 20 mars 2025, n° 23/01618
Numéro(s) :	23/01618
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Nadia MOGAADIDominique DOSSOU-GBETE-KINDE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 8]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 23/01618 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PS6Q

JUGEMENT

DU : 20 Mars 2025

S.D.C. [Adresse 9]

Mme [I] [G] [H] [J]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 20 Mars 2025.

DEMANDERESSE:

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 9]

rep par son syndic le Cabinet IMMO DE FRANCE [Localité 13] ILE DE FRANCE auquel a succédé la SARL Cabinet MOREAU

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 6]

représenté par M^e Nadia MOGAADI, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [I] [G] [H] [J]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparante en personne et assistée de M^e Dominique DOSSOU-GBETE-KINDE, avocat au barreau d’ESSONNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 20 Janvier 2024

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge du Tribunal Judiciaire d’Evry, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e MOGAADI

+ 1CCC à M^e DOSSOU GBETE KINDE

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [I] [J] est propriétaire des lots n° 4 et 127 dépendant de la copropriété d’un ensemble immobilier [Adresse 9] sis [Adresse 4] et [Adresse 2] à [Localité 12].

Par acte de commissaire de justice en date du 06 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] agissant par son syndic le Cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE a fait assigner Madame [I] [J] devant le Pôle de proximité du Tribunal judiciaire d’EVRY aux fins de voir:

— condamner Madame [I] [J] à lui payer la somme de 6081,48 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2029 sur la somme de 3952,55 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner Madame [I] [J] à lui payer la somme de 2000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement,

— condamner Madame [I] [J] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a fait l’objet d’un premier appel à l’audience du 20 novembre 2023.

Citée par acte d’huissier délivré par remise à l’étude, Madame [I] [J] a comparu à l’audience.

À l’issue de plusieurs renvois pour mise en état à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 20 janvier 2025.

A l’audience du 20 janvier 2025 le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] représenté par son syndic le Cabinet MOREAU a actualisé sa demande à la somme de 5949, 52 euros arrêtés au 1er trimestre 2025 au titre des charges des copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2019 sur la somme de 3952, 55 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. Il a maintenu pour le reste de ses demandes dans les termes de l’assignation.

En réponse à Madame [I] [J], le syndicat des copropriétaires fait valoir :

— sur le défaut de qualité à agir du syndic cabinet IMMO de FRANCE, que ce dernier a été nommé en qualité de syndic et a été remplacé par le Cabinet MOREAU par décision de l’assemblée générale du 14 décembre 2023 ; que seul le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic est demandeur à l’action, que le syndicat est toujours pourvu d’un syndic, et qu’au surplus il n’est pas nécessaire au syndic d’obtenir une résolution de l’assemblée générale pour agir à l’encontre d’un copropriétaire défaillant conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967, et qu’en conséquence, le Cabinet IMMO de FRANCE avait qualité pour agir lorsqu’il a introduit l’action en justice, et le cabinet MOREAU venant à sa suite n’avait pas à être autorisé pour poursuivre l’action en justice ;

— sur la prescription des demandes, que le litige remonte au 1er janvier 2012 et non à l’année 2007, que le solde du compte était créditeur à cette date, que la résolution n°12 du procès-verbal d’assemblée générale du 31 janvier 2023 ne reconnaît pas le caractère irrécouvrable de la créance invoquée par Madame [J], et que si la prescription devait être retenue, elle ne pourrait l’être que pour la somme de 361, 09 euros dues antérieurement au 4ème trimestre 2013 dès lors que l’assignation a été délivrée le 6 octobre 2023,

— il expose que la copropriétaire ne s’est pas acquittée de manière régulière de sa quote-part des charges de copropriété, sans qu’il ne soit question des sommes portant sur des charges de chauffage antérieures à l’acquisition du bien par Madame [J] qui ne sont pas réclamées,

Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété au soutien de sa demande de dommages et intérêts.

Madame [I] [J] représentée par son conseil sollicite :

— à titre principal de déclarer le Syndicat des copropriétaires représenté par le Cabinet IMMO de FRANCE ILE DE FRANCE irrecevable en ses demandes pour défaut de qualité à agir,

— déclarer le Syndicat des copropriétaires représenté par le Cabinet IMMO de FRANCE ILE DE FRANCE irrecevable en ses demandes pour prescription,

A titre subsidiaire :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

A titre reconventionnelle :

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3000 euros pour procédure abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [I] [J] fait valoir que :

— le syndic qui représente le syndicat des copropriétaires dans les actions en recouvrement des charges doit être mandaté, et qu’à ce jour la SAS IMMO DE FRANCE n’a plus de mandat pour représenter le demandeur puisqu’il a été remplacé par un nouveau syndic, le cabinet MOREAU et que le syndicat des copropriétaires est irrecevable pour perte de la qualité à agir de son représentant sur le fondement de l’article 122 du code de procédure civile, et même s’il n’agit pas en son nom propre mais pour le compte du syndicat, il est nécessaire qu’il soit en capacité de le représenter pour pouvoir procéder au recouvrement des impayés,

— en application de l’article 213 de la loi [Localité 11] entrée en vigueur le 23 novembre 2018, et des articles 2224 et 2222 du code civil, une dette de charges trouvant son origine avant la loi [Localité 11] se prescrit au bout de 10 ans si l’action en recouvrement est introduite dans le délai de 5 ans suivant l’entrée en vigueur de la loi, soit en l’espèce avant le 23 novembre 2023,

— la créance dont il est réclamé paiement est prescrite car consistant en des charges de copropriété concernant les périodes de 2006 à 2007 et 2008 portant sur des charges de chauffage qui sont contestées, et que Madame [I] [J] a toujours été à jour du paiement des sommes dues à compter de 2012.

— le caractère irrécouvrable de la créance éteinte a d’ailleurs été constaté par la résolution 12 du Procès verbal d’assemblée générale du 31 janvier 2023 puisqu’il est évoqué une reprise de charge de 2152, 63 euros datant de 20212

— les charges de chauffage 2006 à 2008 sont contestées, ne sont ni certaines, ni liquides et le syndicat des copropriétaires ne peut en réclamer le paiement.

— les sommes demandées au titre des frais ne sont pas justifiées, de même que la demande au titre des dommages et intérêts.

— à titre reconventionnelle, elle sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive alors qu’elle n’est redevable d’aucune somme envers le syndicat des copropriétaires.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

* *

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Sur le défaut de qualité à agir du syndic

L’article 15 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a qualité pour agir en justice tant en qualité de demandeur que de défendeur, même contre certains copropriétaires. Le syndicat étant une personne morale, il ne peut exercer son pouvoir d’ action que par l’intermédiaire du syndic auquel l’article 18 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 confère une compétence exclusive.

L’article 117 du code de procédure civile dispose que constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l’acte le défaut de pouvoir d’une partie figurant au procès comme représentant d’une personne morale.

Ainsi, les dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 précisent que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

L’habilitation doit mentionner clairement l’objet de la demande en justice , le fondement de la demande et l’étendue de l’autorisation quant aux voies de recours.

Le défaut de pouvoir peut être régularisé par une nouvelle délibération de l’assemblée générale, conformément aux dispositions de l’article 117 du code de procédure civile précité.

Le pouvoir d’agir en justice est donné au syndic en sa qualité de représentant du syndicat et non pas intuitu personae. Il importe peu que le syndic en place lors de l’autorisation d’ester en justice ne soit pas celui dont le mandat était en cours au moment de l’assignation.

Cette autorisation donnée au syndic vaut habilitation pour tous les syndics successifs sans qu’il soit nécessaire que le syndicat des copropriétaires renouvelle son autorisation à chaque changement de syndic.

En outre, une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créances.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 janvier 2023, que l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 14] a désigné la SAS IMMO DE FRANCE ILE DE FRANCE en qualité de syndic qui avait par conséquent mandat d’ester en justice à l’encontre de copropriétaires défaillants. Le syndic SAS IMMO DE FRANCE ILE DE FRANCE a donc régulièrement assigné Madame [I] [J] le 06 octobre 2023.

L’assemblée générale du 14 décembre 2023 n’a pas reconduit la SAS IMMO DE FRANCE et a désigné la SARL cabinet MOREAU en qualité de syndic qui en application de l’article 55 précité a capacité d’ester en justice pour le recouvrement des créances des copropriétaires et a poursuivi l’action en justice intentée à l’encontre de Madame [I] [J] sans qu’il soit nécessaire que le syndicat des copropriétaires ait à renouveler une autorisation d’agir en justice.

Il en résulte qu’au jour où le Tribunal statue, le syndic en fonction lors de la saisine du Tribunal justifie qu’il avait le pouvoir d’ agir en justice aux fins de recouvrement de créances auprès de Madame [I] [J], de même que le syndic actuel a capacité à poursuivre l’action en justice.

Il convient en conséquence de rejeter la fin de non recevoir soulevée par Madame [I] [J].

Sur la prescription

La copropriétaire fait valoir la prescription de la créance, à laquelle s’oppose le Syndicat des Copropriétaires, en invoquant la prescription décennale pour le recouvrement des charges de copropriété de l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 sur les charges de copropriété.

Il sera rappelé que depuis l’adoption de la loi du 23 novembre 2018 dite [Localité 11], le délai de prescription décennal est désormais aligné sur le délai quinquennal de l’article 2224 du code civil. Toutefois cette loi n’étant entrée en application qu’à compter du 25 novembre 2018, ce nouveau délai ne court qu’à compter de l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure en application de l’article 2222 du code civil.

En l’espèce, l’action en justice a été introduite le 6 octobre 2023. Il s’en suit que la prescription est acquise au 6 octobre 2013 pour les sommes dues antérieurement au 4ème trimestre 2013 au titre des charges de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [I] [J] à lui payer les charges depuis le 1er janvier 2012. Madame [I] [J] conteste qu’il s’agisse de charges dues postérieurement à cette date et soutient que les sommes réclamées portent sur des charges de chauffage de 2006-2007 et 2008.

Il sera rappelé que Madame [I] [J] a fait l’acquisition du bien immobilier dépendant de la copropriété le 1er juin 2007. Il ressort des pièces produites par cette dernière, qu’il existe un litige ancien concernant des charges de chauffage contestées par Madame [I] [J] portant sur la somme de 2283, 45 euros au titre d’un solde de charge antérieur à l’acquisition du bien.

Toutefois, l’analyse du compte de copropriété et de l’ensemble des appels de fonds depuis le 1er trimestre 2012 produits par le syndicat des copropriétaires, démontre que les sommes dont il est demandé paiement à Madame [I] [J] ne portent que sur des appels de fonds à compter du 1er janvier 2012 et non sur des sommes antérieures liée à une régularisation de chauffage.

Dès lors la demande du syndicat de copropriété est en partie prescrite mais seulement pour les sommes antérieure à l’appel du 4ème trimestre 2013.

Sur le bien-fondé de l’action et les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges” ;

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] produit aux débats l’appui de sa demande :

— le contrat de syndic

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaires des défendeurs,

— les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette est née (procès-verbaux des assemblées générales du 13 décembre 2012, 10 décembre 2013, 9 décembre 2014, 8 décembre 2015, 8 décembre 2016, 12 décembre 2017, 6 décembre 2020, 10 décembre 2019, 18 décembre 202, 20 janvier 2022, 31 janvier 2023, 14 décembre 2023 approuvant le budget prévisionnel du 01 juillet 2024 au 30 juin 2025)

— les appels de fonds

— le décompte de la créance

Le décompte des charges incombant à Madame [I] [J] arrêté au 1er trimestre 2025 fait apparaître un solde débiteur de 5949.52 euros justifie de ce que le copropriétaire ne s’est pas acquitté dans son intégralité de la quote-part des charges de copropriété dues.

Les mises en demeure délivrées à Madame [I] [J] le 14 novembre 2019, 5 février 2020,10 mars 2023 et l’assignation du 06 octobre 2023 sont demeurés sans effet.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

La demande du syndicat de copropriété étant prescrite pour les sommes antérieures à l’appel du 4ème trimestre 2013, soit la somme de 361.09 euros, celle-ce sera écartée.

S’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 3953.52 euros au titre des charges de copropriété du 1er trimestre 2014 au 1er trimestre 2025, fonds Travaux Alur 01.01.2025 inclus déduction faite de la somme de 1634, 91 euros, qui représente les frais, lesquels n’ont pas à apparaître au titre des sommes dues en principal.

Madame [I] [J] sera condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 06 octobre 2023 date de la délivrance de l’assignation.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur” ;

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sollicite la somme de 1634, 91 euros au titre des frais visés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les mises en demeure délivrées à Madame [I] [J] le 14 novembre 2019, 5 février 2020,10 mars 2023 pour un coût total de 293, 47 euros étaient nécessaires aux fins de mise en demeure de la débitrice avant introduction de l’instance. Madame [I] [J] sera condamnée au paiement de la somme de 293, 47 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le surplus des sommes réclamées relevant des dépens ou n’apparaissant pas justifié.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le demandeur établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements ou l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

Il résulte effet du paiement irrégulier et partiel de ses charges par Madame [I] [J] que les autres copropriétaires ont dû supporter sa part dans le règlement des charges de copropriété , et que Madame [I] [J] s’est octroyée des délais de paiement auxquels elle n’avait pas droit, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement.

En conséquence, il y aura lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires [Adresse 9] et de condamner Madame [I] [J] à lui payer la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts;

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit ;

Madame [I] [J] succombe à l’instance, il y a lieu de la condamner aux entiers dépens de l’instance ;

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires que la carence du défendeur a obligé à intenter une action judiciaire la totalité des frais irrépétibles engagés, il convient en conséquence de lui allouer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

* *

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la fin de non recevoir fondée sur le défaut de qualité du syndic de copropriété Cabinet IMMO de FRANCE ILE DE FRANCE formulée par Madame [I] [J] ;

CONSTATE la prescription de la demande en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] pour les sommes réclamées antérieures au 6 octobre 2013 ;

CONDAMNE Madame [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 3953.52 euros au titre des charges de copropriété dues du 1er trimestre 2014 au 1er trimestre 2025, fonds Travaux Alur 01.01.2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 06 octobre 2023 ;

CONDAMNE Madame [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 293, 47 euros au titre des frais dûs en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Madame [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Madame [I] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [J] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 20/03/2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

LE GREFFIER

LE PRESIDENT