TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12]

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PÔLE CIVIL

7ème Chambre

JUGEMENT RENDU LE

06 Novembre 2025

N° R.G. : 21/05680

N° Minute :

AFFAIRE

[Z] [B], [S] [N]

C/

[H] [T] [K] [V] épouse [D], Société AXA FRANCE IARD, Société TIBAT

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Madame [Z] [B]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentée par Maître Arnaud MONIN de la SELAS MONIN – VALLET – VO DINH, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

Monsieur [S] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 7]

représenté par Maître Arnaud MONIN de la SELAS MONIN – VALLET – VO DINH, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

DEFENDERESSES

Madame [H] [T] [K] [V] épouse [D]

[Adresse 8]

[Localité 5] (ALLEMAGNE)

représentée par M^e Guillaume PIERRE, avocat au barreau de [N], vestiaire : A0259

Société AXA FRANCE IARD

[Adresse 3]

[Localité 6]

&

Société TIBAT

[Adresse 16]

[Localité 4]

Toutes les deux représentées par M^e Guillaume LEMAS, avocat au barreau de [N], vestiaire : R044

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Mars 2025 en audience publique devant :

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente

Aurélie GRÈZES, Vice-Présidente

Alix FLEURIET, Vice-présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Virginie ROZERON, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 25 novembre 2016, Madame [H] [V] épouse [D] a vendu à Madame [Z] [B] et Monsieur [S] [N], un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 11], composé de deux appartements de type T3.

La venderesse avait réalisé des travaux sur ce bien, ainsi que cela ressort de l’acte de vente.

Suite à l’apparition d’infiltrations, Madame [Z] [B] et Monsieur [S] [N] se sont rapprochés de leur venderesse qui a accepté de prendre à sa charge certains travaux d’étanchéité.

La société TIBAT s’est ainsi vue confier un marché portant sur une reprise partielle de la toiture, selon devis accepté n°DE00166 du 11 décembre 2016. Cette prestation a été réglée par Madame [V].

Ces travaux s’étant révélés insuffisants pour mettre un terme aux désordres affectant les appartements, Madame [Z] [B] et Monsieur [S] [N] ont saisi un expert amiable afin de prendre parfaite connaissance des malfaçons susceptibles d’affecter leur bien immobilier.

Monsieur [E] a déposé un rapport non contradictoire le 29 juin 2017, qui a mentionné un certain nombre de malfaçons telles que des défauts de pose au niveau des garde-corps et des menuiseries, des défauts d’étanchéité des terrasses, une absence de grilles d’apport d’air frais sur les menuiseries, des murs séparatifs terrasses/habitation réalisés en matériau OSB sans aucune protection contre les arrivées d’eau, des dégradations importantes de la couverture, des désordres au niveau de la mezzanine.

Par deux courriers du 27 octobre 2017, le conseil de Madame [Z] [B] et Monsieur [S] [N] a mis en demeure Madame [V] de les indemniser des préjudices consécutifs aux malfaçons des travaux réalisés sous sa maîtrise d’ouvrage, et la société TIBAT de déclarer un sinistre auprès de son assureur.

Aucune suite favorable n’a été donnée à la mise en demeure adressée à Madame [V].

La société TIBAT quant à elle, a procédé à une déclaration de sinistre entre les mains de son assureur, la société AXA France IARD, laquelle a saisi la société SARETEC pour procéder à une expertise des conséquences des désordres susceptibles d’être imputables à la toiture sur laquelle la société TIBAT était intervenue.

Au terme de ces opérations, la société AXA a proposé une indemnisation de 3.135 euros, refusée par Madame [B] et Monsieur [N] car insuffisante selon eux.

Ces derniers ont par conséquent saisi le juge des référés près le tribunal de grande instance de Nanterre devenu tribunal judiciaire d’une demande d’expertise.

Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 9 janvier 2019, Monsieur [Y] [W] ayant été désigné à cette fin.

Une ordonnance du 5 novembre 2019 a étendu la mission de l’expert à l’examen de nouveaux désordres, à savoir :

— A la non-conformité de l’installation électrique,

— Au défaut de raccordement des évacuations des eaux usées au réseau d’assainissement,

— A l’examen de la conformité des installations de plomberie,

— A l’examen de la conformité de l’insert de la cheminée de l’appartement dont l’accès se fait par la [Adresse 14].

Monsieur [Y] [W] a déposé son rapport d’expertise le 29 septembre 2020.

Par acte d’huissier délivré les 29 avril 2021, 6 mai 2021 et 22 juin 2021 Madame [Z] [B] et Monsieur [S] [N] ont fait assigner Madame [H] [V] épouse [D], la société TIBAT, et la société AXA FRANCE IARD devant le tribunal judiciaire de Nanterre aux fins d’indemnisation.

*

Par conclusions signifiées par la voie électronique le 21 septembre 2022, Madame [Z] [B] et Monsieur [S] [N] demandent au tribunal, au visa des articles 1792 et suivants du code civil, de :

— Condamner Madame [H] [V] épouse [D] au paiement d’une somme de 121.691,84 euros au titre de l’indemnisation des préjudices matériels subis par les consorts [C], hors reprise de la couverture, avec indexation sur l’indice BT01 avec pour indice de référence le dernier indice publié au mois de juin 2020, soit 112,00, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de la présente assignation ;

— Condamner in solidum Madame [H] [V] épouse [D] et la société TIBAT au paiement d’une somme de 35.220 euros au titre de l’indemnisation du préjudice matériel correspondant à la reprise de la couverture, avec indexation sur l’indice BT01 avec pour indice de référence le dernier indice publié au mois de juin 2020, soit 112,00, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de la présente assignation ;

— Condamner in solidum Madame [H] [V] épouse [D] et la société TIBAT au paiement d’une somme de 10.983,82 euros au titre des coûts de maîtrise d’œuvre inhérents à la réalisation des travaux de réparation, avec indexation sur l’indice BT01 avec pour indice de référence le dernier indice publié au mois de juin 2020, soit 112,00, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de la présente assignation ;

— Condamner in solidum Madame [H] [V] épouse [D] et la société TIBAT au paiement d’une somme de 7.338,22 euros au titre des coûts de souscription d’une assurance dommages-ouvrage obligatoire, avec indexation sur l’indice BT01 avec pour indice de référence le dernier indice publié au mois de juin 2020, soit 112,00, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de la présente assignation ;

— Condamner in solidum Madame [H] [V] épouse [D] et la société TIBAT au paiement d’une somme de 68.800 euros au titre de l’indemnisation de la perte de revenus locatifs subis par les demandeurs pour la période comprise entre le 9 décembre 2019 et le 9 avril 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de la présente assignation ;

— Condamner in solidum Madame [H] [V] épouse [D] et la société TIBAT au paiement d’une somme de 4.300 euros par mois sur la période comprise entre le 10 avril 2021 et la date de parfait règlement des condamnations à intervenir en indemnisation des préjudices matériels, au titre de l’indemnisation de la perte de revenus locatifs jusqu’à réalisation des travaux, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de la présente assignation ;

— Condamner in solidum Madame [H] [V] épouse [D] et la société TIBAT au paiement d’une somme de 17.200 euros au titre de l’indemnisation de la perte de revenus locatifs lors de la réalisation des travaux de réparation augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de la présente assignation ;

— Condamner la société AXA France IARD à relever et garantir la société TIBAT de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ;

— Condamner les défendeurs in solidum au paiement d’une somme de 12.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les défendeurs in solidum au paiement des entiers dépens des instances liées à ce litige, savoir les dépens de l’instance de référé, les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [W], à concurrence de 9577,78 euros, ainsi que les dépens de la présente instance, en ce compris tous frais de traduction d’actes, le tout avec bénéfice de distraction au profit de Maître Arnaud MONIN, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

*

Par conclusions signifiées par la voie électronique le 28 novembre 2022, Madame [H] [T] [K] [A] ([V], selon orthographe allemande), épouse [D] demande au tribunal, au visa de l’article 1792 du code civil, 1792-3 du code civil, 514-1 du code de procédure civile, 696 du code de procédure civile et 799 du code de procédure civile, de :

In limine litis

— DIRE ET JUGER que les demandes concernant des éléments d’équipement dissociable relèvent de l’application de l’article 1792-3 du code civil et non de l’article 1792 du code civil ;

— DIRE ET JUGER que ces demandes se trouvent prescrites ;

En tout état de cause

— DIRE ET JUGER que les demandeurs ont procédé à des modifications du bien immobilier après l’acquisition, qu’ils ont notamment enlevé les portes de la loggia en créant un mur extérieur qui était auparavant un mur intérieur et qu’ils ont omis d’étanchéifier ce mur ; qu’il en va de même pour la porte épaisse à l’entrée de l’appartement sis [Adresse 15] ; qu’en application, de l’article 1792 du code civil les désordres créés par ces modifications apportées par les demandeurs doivent être écartés ;

— DIRE ET JUGER qu’il en devra être de même pour les désordres créés par l’intervention de tiers ayant déposé de grosses pierres [Adresse 17] obstruant l’écoulement naturel des eaux,

— DIRE ET JUGER que les désordres prétendus par les demandeurs ne présentent pas de caractère décennal ; que tenant leur modeste importance les travaux sur la toiture qui se limitaient à un petit angle côté est ces travaux ne sont pas assimilables à des travaux de construction ;

— DIRE ET JUGER que les désordres prétendus par les demandeurs ne portent pas atteinte à la solidité de l’ouvrage ; qu’ils ne le rendent pas plus impropre à sa destination ;

— DIRE ET JUGER que les demandeurs sont défaillants quant à la charge de la preuve ; que le rapport d’expert judiciaire se contente de reprendre les affirmations des demandeurs ; que l’expert n’a procédé à aucune investigation ou mesure d’expertise afin de corroborer les affirmations des demandeurs concernant la présence de fuites et infiltrations d’eau, ni la prétendue étendue de celles-ci ; que l’expert judiciaire n’a pas plus procédé à des vérifications ou mesures d’expertise concernant l’installation électrique, au besoin en faisant intervenir un sapiteur ; que l’installation électrique a été inspectée et attestée conforme par un expert du CONSUEL ; que le devis produit par les demandeurs concerne une réfection complète de l’installation électrique y compris des prises complémentaires, des prises va-et-vient à de nouveaux endroits et même la création d’une ligne TV et une antenne TV ;

— DIRE ET JUGER que les prescriptions d’urbanisme interdisent des menuiseries métalliques, mais exigent des menuiseries en bois ; que les demandeurs ne peuvent dès lors pas revendiquer l’installation de menuiseries métalliques ;

— DIRE ET JUGER que les prescriptions d’urbanisme exigent que le toit soit couvert de 2/3 de tuiles anciennes ; que les demandeurs ne peuvent dès lors pas revendiquer le remplacement intégral de la couverture par des tuiles neuves ;

— DIRE ET JUGER que les seuils de portes étaient préexistants et n’ont pas été touchés ni modifiés par les travaux d’aménagement des deux appartements ; que les demandeurs ne peuvent dès lors invoquer aucun désordre les concernant ; qu’il en va de même pour l’absence d’appuis de fenêtre, absence au demeurant expressément acceptée par les demandeurs en connaissance de cause au regard de l’acte de vente ;

— DIRE ET JUGER que l’expert judiciaire n’a conclu à aucun désordre concernant les gardes-corps qui avaient été remplacés par les demandeurs avant l’expertise ;

— DIRE ET JUGER que l’expert judiciaire n’a pas conclu à un désordre concernant le ballon d’eau chaude ; qu’il a simplement relevé une commodité ; que le devis produit par les demandeurs concernant le poste « plomberie » comprend même le remplacement des robinets et du carrelage sans qu’un quelconque désordre les concernant ne soit prétendu, et encore moins établi ;

— DIRE ET JUGER que les demandeurs avaient connaissance au moment de l’acquisition de l’absence d’assurance-dommage et qu’ils l’ont accepté en connaissance de cause ;

— DIRE ET JUGER que les demandeurs avaient également connaissance de la présence d’éléments d’amiante et qu’ils ont expressément déclaré dans l’acte de vente avoir été avertis qu’ils auraient à faire exécuter des travaux de retrait de ces éléments ;

— DIIRE ET JUGER que le devis de souscription d’assurance-ouvrage produit par les demandeurs ne comprend pas seulement la garantie obligatoire mais également d’autres garanties facultatives ce que se traduit par un coût surélevé de plus de 2 000 euros par rapport à la garantie obligatoire ; que ce même devis vise des travaux qui sont induits par les demandeurs et des tiers ;

— DIRE ET JUGER que le prétendu préjudice de jouissance et prétendu manque à gagner de location à des curistes ne saurait concerner qu’un seul appartement ; que ce préjudice ne saurait concerner que la période d’ouverture des thermes, soit les mois d’avril/mai à octobre ; que les thermes ont été fermées en raison de la crise sanitaire due à la Covid19 depuis mars 2020 jusqu’en juin 2020 et ensuite à nouveau en octobre 2020 ; que les thermes ont également été fermées jusqu’au 19 mai 2021, avec fermeture le 4 décembre 2021 ; que les appartements n’ont ainsi objectivement pas pu être loués à des curistes durant ces périodes,

— DIRE ET JUGER que les demandeurs ont délibérément choisi de ne pas effectuer de travaux au moins à titre conservatoire et ainsi délibérément laissé perdurer, voire s’aggraver le prétendu préjudice ; qu’en louant les appartements depuis leur acquisition en 2016, les demandeurs auraient selon les chiffres qu’ils avancent pu obtenir les fonds nécessaires, étant précisé qu’un seul appartement aurait selon leurs propres dires été concerné par l’impossibilité de location en l’état ;

— DIRE ET JUGER que les demandeurs ne justifient pas de la somme élevée de

12 000 euros réclamée au titre des frais irrépétibles ; que l’ordonnance du juge des référés du 9 janvier 2019 avait expressément jugé n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ; que l’ordonnance du juge des référés du 5 novembre 2019 avait laissé à chacune des parties la charge des dépens qu’elles ont exposés ;

— DIRE ET JUGER que la responsabilité de la société TIBAT est engagée en ce qui concerne les désordres de la toiture et des prétendues fuites de celle-ci ; que Madame [A] devra en conséquence être mise hors la cause ;

En conséquence :

— DIRE ET JUGER les demandes à l’encontre de Madame [A] mal fondées ;

— DEBOUTER en conséquence les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de Madame [A] ;

— DIRE ET JUGER qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [A] les frais qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits,

— CONDAMNER les demandeurs, à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 6 000,00 euros ;

— CONDAMNER les demandeurs, aux entiers dépens y compris les frais de l’expertise judiciaire ;

— AUTORISER le recouvrement des dépens dans les conditions prévues par l’article

699 du code de procédure civile.

*

Par conclusions signifiées par la voie électronique le 18 mai 2022, la société TIBAT et la société AXA FRANCE IARD demandent au tribunal, au visa de l’article 1792 et suivants du code civil, de :

— STATUER ce que de droit sur la prescription opposée par Madame [A]

— JUGER que si la prescription opposée est retenue celle-ci bénéficiera également aux concluantes,

— JUGER que Madame [A] ne demande rien aux concluantes dans son dispositif,

— LIMITER la responsabilité de la société TIBAT et la garantie de la Compagnie AXA à 40% des sommes au titre de la réfaction de la couverture,

— REJETER toute demande au titre des préjudices de jouissance,

Si le préjudice de jouissance était retenu ainsi que la responsabilité de la société TIBAT et la garantie d’AXA mobilisée :

— RAPPORTER à de plus justes proportions ledit préjudice

— FIXER la part de la société TIBAT et la Compagnie AXA à 5% du montant du préjudice immatériel fixé par le Tribunal de Céans

— CONDAMNER toute partie défaillante à relever et garantir la Compagnie AXA et la société TIBAT de 40% des sommes au titre de la couverture, et 95% de sommes au titre du préjudice de jouissance

— JUGER que la Compagnie AXA est fondée à opposer ses franchises et plafonds au titre des préjudices immatériels qui pourraient être retenus

— RAPPORTER à de plus justes proportions toute somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mai 2023. L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 mars 2025, le délibéré fixé au 5 juin 2025 prorogé au 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes de « dire et juger », « constater », « dire », « considérer »

Les demandes dont la formulation ne consiste qu’en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile.

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur les demandes formulées de la sorte.

II. Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

En application de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, modifié par le décret n°2024-673 du 3 juillet 2024, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir, tout moyen, qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, Madame [H] [T] [K] [A], épouse [D] soulève la prescription des demandes formées à son encontre sur le fondement de l’article 1792-3 du code civil, en ce qu’elle estime qu’elles concernent les éléments d’équipement de l’ouvrage, de sorte que seule la garantie biennale est applicable en l’espèce.

Néanmoins, l’examen de cette fin de non-recevoir ne relève pas du tribunal, mais, en application de l’article 789 du code de procédure civil susvisé, et l’acte introductif d’instance étant postérieur au 1er janvier 2020, du juge de la mise en état.

Dès lors, le tribunal ne peut que constater l’irrecevabilité de la fin de non-recevoir soulevée devant lui.

III. Sur la responsabilité

Les demandeurs entendent engager la responsabilité de Madame [V] épouse [D] en sa qualité, non de vendeur, mais de constructeur, sur le fondement des articles 1792 et 1792-1 du code civil.

Aux termes de l’article 1792 du code civil : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. ».

Est ainsi posée une présomption de responsabilité, sans faute, opposable aux locateurs d’ouvrage.

La mise en jeu de ce régime suppose la réunion des conditions de son application à savoir : un ouvrage, une réception, un désordre non apparent à la réception et affectant la solidité ou la destination de l’ouvrage.

Aux termes de l’article 1792-6 du code civil, « la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. ».

Madame [V] épouse [D] conteste la nature décennale des désordres.

A. Sur l’existence et la nature des désordres

L’expert judiciaire a pu constater, aux termes de son rapport déposé le 29 septembre 2020, les désordres suivants :

— les garde-corps mis en place sur ce bâtiment ne sont pas conformes à la norme NFP 01-012 et 01-013, leur hauteur étant insuffisante, et présentant une instabilité ;

— les menuiseries extérieures présentent un certain nombre de désordres, malfaçons, non-conformités, à savoir l’absence de grilles d’amenées d’air frais permettant d’assurer une bonne ventilation des logements, un défaut d’étanchéité à l’air et à l’eau, relativement important ; aucun rejingot a été réalisé ;

— une absence de relevés d’étanchéité en périphérie des balcons-terrasses ; le mur-cloison séparatif entre le balcon-terrasse de l’appartement et la partie habitable n’a pas fait l’objet d’une protection à l’eau ;

— la mezzanine est dangereuse, les lattes formant parquet, étant posées, dans certains cas, en porte à faux ; les poutres de la mezzanine sont insuffisamment fixées, voire pour l’une d’elle, non fixée ; les pannes en bois formant support du parquet présentent des déformations importantes ;

— la couverture de type tuiles canal est en très mauvais état pour les parties qui n’ont pas fait l’objet de reprise ; elle est posée sur des plaques contenant de l’amiante ; les travaux réalisés par la société TIBAT sur une partie de la couverture étaient insuffisants et n’ont pas été faits selon les règles de l’art, les jonctions plaques sous toiture et tuiles sur la partie latérale gauche, à proximité de la rive, présentant des défauts de recouvrement, et le fâitage étant absent en amont des tuiles ;

— le seuil de la porte, donnant accès à la partie habitable, n’a pas été réalisé selon les règles de l’art, et il doit être réalisé une étanchéité verticale en pied de mur, côté voirie, afin de remédier aux infiltrations ;

— l’installation électrique n’est pas conforme, une mise en sécurité étant nécessaire ;

— le ballon d’eau chaude de l’appartement sis [Adresse 10] se situe dans l’appartement sis [Adresse 13] ;

— la garde au feu du conduit de cheminée n’est pas respectée.

Il indique par ailleurs que le poste relatif à la plomberie est sans objet, aucune anomalie n’ayant été constatée. Il ne reprend par non plus la question de l’effondrement des toilettes, évoqué dans le dire du 28 août 2020 de Madame [V] épouse [D], de sorte que ce désordre ne peut être retenu.

Les désordres relatifs aux balcons-terrasses, à la couverture et au seuil de la porte/étanchéité du mur côté voirie, non apparents puisqu’ils se sont révélés à l’occasion des différents dégâts des eaux survenus depuis 2016, rendent l’ouvrage impropre à sa destination, de par leur ampleur et leur nature, le bien immobilier n’étant pas étanche. Il s’agit par conséquent de désordres de nature décennale. Il en est de même des désordres affectant les menuiseries extérieures, l’expert faisant état, en page 34 de son rapport, de « pénétrations d’air et d’eau dans l’habitation ».

Les désordres affectant la mezzanine sont également de nature décennale, en ce qu’ils rendent aux aussi l’ouvrage impropre à sa destination, les défauts de pose étant de nature à créer un risque pour les personnes, sans que leur caractère apparent ne soit retenu par l’expert.

Les malfaçons relatives au garde-corps étaient cependant apparentes dès l’achèvement des travaux, de sorte qu’il ne s’agit pas là de désordres de nature décennale. Il en est de même du mauvais positionnement du ballon d’eau chaude.

S’agissant de l’installation électrique, l’expert ne décrit pas en quoi les non-conformités relevées rendraient l’ouvrage impropre à sa destination, de sorte qu’il ne s’agit pas là d’un désordre de nature décennale.

Enfin, s’agissant de l’insert de cheminée, l’expert ne caractérise pas l’impropriété à destination de l’ouvrage. Il ne s’agit donc pas d’un désordre de nature décennale.

B. Sur la responsabilité de Madame [V] épouse [D]

L’article 1792-1 du code civil précise qu’est réputé constructeur de l’ouvrage, notamment, toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

En application des dispositions susvisées, le vendeur d’un immeuble dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation peut être déclaré responsable, envers les acquéreurs, des désordres affectant cet immeuble, sur le fondement des articles 1792 et suivants, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’un contrat de louage d’ouvrage ou de maîtrise d’œuvre, dès lors que l’importance des travaux réalisés les assimile à des travaux de construction d’un ouvrage.

Si la garantie décennale ne s’applique que s’il y a eu réception, il en va différemment dans le cas où le maître de l’ouvrage est lui-même le constructeur, auquel cas les délais de garantie courent du jour de l’achèvement des travaux.

En l’espèce, Madame [V] épouse [D] a fait entreprendre, ainsi qu’il résulte de l’acte notarié de vente, des « travaux de gros-oeuvre et de second œuvre ainsi que les travaux de finition ayant consisté en la transformation d’un cortal en la création de deux logements ».

Le permis de construire accordé le 8 décembre 2008 concernait la « réalisation de deux logements dans un bâtiment existant sur un terrain d’une superficie de 86m2 », Le dossier permis de construire fait apparaître les travaux réalisés, qui comprennent bien la modification et création d’ouvertures et la pose de menuiseries extérieures. Les travaux de couverture effectués étaient importants, puisque le permis de construire précisait alors que « la couverture sera réalisé (sic) avec au plus 2/3 en tuile neuve aspect vieilli et au moins 1/3 de tuiles anciennes » et que la notice explicative faisait état de la réfection de la toiture.

Ces travaux relèvent donc des dispositions de l’article L.241-1 du code des assurances et 1792 et suivants du code civil, sans qu’une quelconque assurance décennale et/ou dommages-ouvrages ait été souscrite et sans se faire assister d’un maître d’œuvre s’agissant de leur exécution. Madame [V] épouse [D] n’a pas communiqué à l’expert le nom des entreprises qui auraient réalisé les travaux, ni celui de leurs assureurs, hormis le nom de l’entreprise qui a réalisé les travaux de reprise de la couverture. Au vu de l’importance des travaux entrepris, Madame [V] épouse [D] s’est donc comportée en véritable constructeur, débiteur des obligations mentionnées aux articles 1792 et suivants du code civil et L.241-1 et L.241-2 du code des assurances.

Contrairement à ce qu’elle allègue, il n’est pas établi que ces désordres sont en lien avec l’intervention d’entreprises tierces ou de travaux effectués postérieurement à la vente.

Par ailleurs, il ne saurait être reproché aux demandeurs de ne pas avoir procédé à des travaux de nature à supprimer les désordres et donc d’avoir contribué à voire perdurer voire aggraver leurs propres préjudices, alors même que ces travaux ne pouvaient pas être préfinancés par une assurance.

Les désordres constatés ci-avant relevant de la garantie décennale, Madame [V] épouse [D] engage par conséquent sa responsabilité à ce titre.

C. Sur la responsabilité de la société TIBAT

Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, au visa de l’article 1792 du code civil.

S’agissant d’une responsabilité de plein droit, la mise en œuvre de la responsabilité décennale des constructeurs suppose l’existence d’un lien d’imputabilité entre le dommage constaté et l’activité des personnes réputées constructeurs.

Ainsi que constaté ci-avant, les désordres constatés au niveau de la couverture sont de nature décennale.

La société TIBAT est intervenue pour effectuer des travaux de reprise de cette couverture, et plus précisément, selon le devis du 11 décembre 2016 accepté et versé aux débats, sur la reprise de la rive est sur une largeur moyenne de 1,20m2, la réfection du raccord entre la cheminée et la couverture, la reprise de la rive ouest en tuiles maçonnées, l’évacuation des pierres présentant un danger, et le remplacement de la gouttière sous-dimensionnée et placée trop bas.

Elle engage dès lors également sa responsabilité sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

D. Sur l’indemnisation des préjudices

— sur l’indemnisation des préjudices matériels hors reprise de la couverture

Madame [Z] [B] et Monsieur [S] [N] sollicitent la condamnation de Madame [H] [V] épouse [D] au paiement d’une somme de

121.691,84 euros au titre de l’indemnisation des préjudices matériels hors reprise de la couverture, avec indexation sur l’indice BT01 avec pour indice de référence le dernier indice publié au mois de juin 2020, soit 112,00, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de la présente assignation.

L’expert judiciaire retient, sur la base des devis produits par les parties, les préjudices matériels suivants :

—  384 euros au titre de la location de la nacelle nécessaire aux investigations ;

—  23.045,50 euros et 23.408,10 euros au titre des menuiseries extérieures ;

-6.943,70 euros et 5.721,10 euros au titre des balcons et terrasses ;

-7.970 euros au titre de l’étanchéité côté voirie.

Dès lors, Madame [H] [V] épouse [D] sera condamnée au paiement de la somme de 67.475,40 euros au titre de l’indemnisation des préjudices matériels hors reprise de la couverture, avec actualisation sur l’indice BT01 à compter du 29 septembre 2020, date du dépôt du rapport d’expertise à la date du présent jugement.

S’agissant d’une demande indemnitaire, les intérêts au taux légal ne peuvent courir qu’à compter de la présente décision.

— sur l’indemnisation des préjudices matériels relatifs aux travaux de couverture

Madame [Z] [B] et Monsieur [S] [N] sollicitent la condamnation in solidum de Madame [H] [V] épouse [D] et la société TIBAT au paiement d’une somme de 35.220€ au titre de l’indemnisation du préjudice matériel correspondant à la reprise de la couverture, avec indexation sur l’indice BT01 avec pour indice de référence le dernier indice publié au mois de juin 2020, soit 112,00, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de la présente assignation.

L’expert judiciaire chiffre effectivement les travaux de couverture à la somme totale de

35.220 euros, sur la base des devis produits par les parties, correspondant à la somme de

15.600 euros pour le poste « désamiantage » et 19.620 euros au titre du poste « réfection couverture ». Il estime que les désordres justifient une réfection totale de la toiture. Les parties ne versent aucun élément aux débats de nature à contredire les conclusions de l’expert sur ce point.

Dès lors, Madame [H] [V] épouse [D] et la société TIBAT ayant chacune contribué à l’apparition de ces dommages, elles seront condamnées in solidum au paiement de la somme de 35.220 euros à Madame [Z] [B] et Monsieur [S] [N], avec actualisation sur l’indice BT01 à compter du 29 septembre 2020, date du dépôt du rapport d’expertise à la date du présent jugement.

S’agissant d’une demande indemnitaire, les intérêts au taux légal ne peuvent courir qu’à compter de la présente décision.

— sur l’indemnisation du coût de maîtrise d’oeuvre

Les demandeurs sollicitent la condamnation in solidum de Madame [H] [V] épouse [D] et de la société TIBAT au paiement d’une somme de 10.983,82€ au titre des coûts de maîtrise d’œuvre inhérents à la réalisation des travaux de réparation, avec indexation sur l’indice BT01 avec pour indice de référence le dernier indice publié au mois de juin 2020, soit 112,00, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de la présente assignation.

Les travaux envisagés, de part leur ampleur, justifient le recours à un maître d’oeuvre.

Ainsi que le propose l’expert, le tribunal retiendra un montant correspondant à 7 % du montant TTC des travaux.

Dès lors, Madame [H] [V] épouse [D] sera condamnée au paiement de la somme de 4.723 euros au titre du coût de la maîtrise d’œuvre portant sur les travaux hors reprise de la couverture, et Madame [H] [V] épouse [D] et la société TIBAT seront condamnées in solidum au paiement de la somme de 2.465 euros au titre du coût de la maîtrise d’œuvre portant sur les travaux de couverture, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

— sur l’indemnisation du coût de souscription d’une assurance dommages-ouvrage

Les demandeurs sollicitent la condamnation in solidum de Madame [H] [V] épouse [D] et la société TIBAT au paiement d’une somme de 7.338,22 euros au titre des coûts de souscription d’une assurance dommages-ouvrage obligatoire, avec indexation sur l’indice BT01 avec pour indice de référence le dernier indice publié au mois de juin 2020, soit 112,00, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de la présente assignation.

L’ampleur et la nature des travaux justifient la souscription d’une assurance dommages-ouvrage.

Le devis ETIK ASSURANCES versé aux débats s’élève effectivement à la somme de

7.338,22 euros. Il comprend cependant des postes non obligatoires (assurance tous risques chantiers et responsabilité civile, protection juridique) qu’il convient de déduire. Par ailleurs, le devis portait sur un coût total prévisionnel des travaux de 155.317 euros, de sorte qu’il y a lieu de réduire le montant sollicité au pro rata du montant des travaux retenu.

Dès lors, Madame [H] [V] épouse [D] et la société TIBAT seront condamnées in solidum au paiement de la somme de 4.150 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de l’assurance dommages-ouvrage.

— sur l’indemnisation de la perte de revenus locatifs

Les demandeurs sollicitent la condamnation in solidum de Madame [H] [V] épouse [D] et de la société TIBAT au paiement d’une somme de 68.800 euros au titre de l’indemnisation de la perte de revenus locatifs subis par les demandeurs pour la période comprise entre le 9 décembre 2019 et le 9 avril 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de la présente assignation ; et de 4.300€ par mois sur la période comprise entre le 10 avril 2021 et la date de parfait règlement des condamnations à intervenir en indemnisation des préjudices matériels, au titre de l’indemnisation de la perte de revenus locatifs jusqu’à réalisation des travaux, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de la présente assignation. Ils sollicitent en outre la condamnation in solidum de Madame [H] [V] épouse [D] et la société TIBAT au paiement d’une somme de 17.200 euros au titre de l’indemnisation de la perte de revenus locatifs lors de la réalisation des travaux de réparation augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de la présente assignation.

L’existence et l’ampleur des désordres constatés a engendré un préjudice locatif, les appartements étant destinés à la location saisonnière, en ce qu’ils sont situés dans une station thermale.

Contrairement à ce que soutient Madame [D], les deux appartements ont été affectés par ces désordres de nature décennale, de sorte que le préjudice locatif est à retenir pour chacun d’entre eux.

Néanmoins, et s’agissant de la période à retenir, ainsi que le soutient Madame [D], les thermes de [Localité 11] ont été fermées en raison de l’épidémie de Covid entre le 16 mars 2020 et fin juin 2020 puis du 1er novembre 2020 jusqu’au 19 mai 2021.

Par ailleurs, s’agissant de locations saisonnières, il ne peut être indemnisé qu’une perte de chance de pouvoir trouver des locataires, qui varie considérablement selon les périodes considérées, qu’il s’agisse de haute ou basse saison.

Les demandeurs versent aux débats un extrait de brochure mentionnant le coût de la location saisonnière en 2018, à savoir 250 à 300 euros par semaine ou 600 à 770 euros pour 3 semaines, par appartement, et ont estimé le préjudice annuel à la somme de 51.600 euros selon dire du

11 juin 2006. Aux termes de ce dire, les cures ne sont ouvertes que de mars à décembre de chaque année.

Cependant, s’il est exact que leur préjudice locatif a commencé à courir au 9 décembre 2019, il ne pourra être retenu qu’un montant correspondant à la perte de chance de louer, qui varie selon les périodes (fixée à 30 % pour la basse saison et 70 % pour la haute saison), ce qui correspond aux montants suivants :

— du 9 décembre à fin 2019 (basse saison), 30 % x 1200 pour les deux appartements, soit 360 euros ;

— pour 2020, déduction faite des périodes de fermeture pour Covid :

-15 jours en mars 2020 : 30 % de 1200 euros (tarif à la semaine, basse saison), soit 360 euros ;

— de juillet à fin octobre 2020 (haute saison) : 70 % x 9240 euros pour les deux appartements soit 6.468 euros ;

— de mars à décembre 2021 : 5 mois en basse saison, soit 21 semaines (soit 30 % x 7x 1.200 euros =2.520 euros), 5 mois en haute saison (soit 70 % x 7x 1540 euros = 7.546 euros), soit au total, 10.066 euros ;

— pour la suite, ce montant peut être lissé à la somme de 838 euros par mois jusqu’à complète réalisation des travaux.

Dès lors, Madame [H] [V] épouse [D] et la société TIBAT sont condamnées in solidum au paiement de la somme de 17.254 euros au titre du préjudice locatif subi du 9 décembre 2019 au 31 décembre 2021, puis à la somme de 838 euros par mois à compter du 1er janvier 2022 jusqu’à complète réalisation des travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour les sommes échues à cette date.

S’agissant de l’ensemble des intérêts, la capitalisation étant sollicitée, elle sera ordonnée, dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil.

E. Sur la demande formée à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD

Les demandeurs sollicitent la condamnation de la société AXA France IARD à relever et garantir la société TIBAT de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

Il ne s’agit pas là d’une demande de condamnation in solidum mais d’un appel en garantie, qui ne pouvait être formé en conséquence que par la société TIBAT.

Dès lors, cette demande doit être jugé irrecevable.

IV. Sur l’appel en garantie formé par la société TIBAT

La société AXA FRANCE IARD et la société TIBAT demandent au tribunal de condamner toute partie défaillante à les relever et garantir de 40% des sommes au titre de la couverture, et 95% des sommes au titre du préjudice de jouissance.

Le tribunal constate qu’aucune demande de condamnation n’est formée à l’encontre de la société AXA FRANCE IARD.

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1147 ancien du code civil s’ils sont contractuellement liés ou de l’article 1382 ancien du code civil s’ils ne le sont pas.

En l’espèce, et ainsi que l’a constaté l’expert, la société TIBAT n’a été responsable que d’une partie des désordres. Le pourcentage retenu par l’expert, à savoir 40 % s’agissant des préjudices matériels relatifs aux travaux de couverture, et de 5 % s’agissant du préjudice locatif, correspond effectivement à sa part de responsabilité, au regard des fautes respectives des parties.

Cependant, dans son dispositif, la société TIBAT ne demande qu’à être garantie à hauteur de 40 % des sommes dues au titre de la couverture.

Dès lors, le tribunal ne pouvant statuer ultra petita, Madame [H] [V] épouse [D] doit être condamnée à garantir la société TIBAT à hauteur de 40 % des condamnations intervenues à son encontre au titre des travaux de couverture et de 95 % au titre du préjudice locatif.

V. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [H] [V] épouse [D] et la société TIBAT qui succombent en principal, seront condamnées in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et des dépens de la procédure de référé, dont distraction au profit de Maître Arnaud MONIN, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [H] [V] épouse [D] et la société TIBAT qui succombent, sont condamnées in solidum au paiement de la somme de 10.000 euros aux demandeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes formées sur ce fondement doivent être rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

CONSTATE que la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée en défense relevait du juge de la mise en état et non du tribunal statuant au fond et, en conséquence, la DECLARE irrecevable ;

DECLARE irrecevable la demande formée par Madame [Z] [B] et Monsieur [S] [N] de voir condamner la société AXA France IARD à relever et garantir la société TIBAT de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [V] épouse [D] au paiement de la somme de 67.475,40 euros à Madame [Z] [B] et Monsieur [S] [N], au titre des préjudices matériels hors reprise de la couverture, avec actualisation sur l’indice BT01 à compter du 29 septembre 2020, date du dépôt du rapport d’expertise à la date du présent jugement, et avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [V] épouse [D] et la société TIBAT au paiement de la somme de 35.220 euros à Madame [Z] [B] et Monsieur [S] [N], au titre des travaux de couverture, avec actualisation sur l’indice BT01 à compter du 29 septembre 2020, date du dépôt du rapport d’expertise à la date du présent jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [H] [V] épouse [D] au paiement de la somme de 4.723 euros au titre du coût de la maîtrise d’œuvre portant sur les travaux hors reprise de la couverture à Madame [Z] [B] et Monsieur [S] [N] avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [V] épouse [D] et la société TIBAT seront condamnées in solidum au paiement de la somme de 2.465 euros au titre du coût de la maîtrise d’oeuvre portant sur les travaux de couverture avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [V] épouse [D] et la société TIBAT au paiement de la somme de 4.150 euros à Madame [Z] [B] et Monsieur [S] [N], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de l’assurance dommages-ouvrage ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [V] épouse [D] et la société TIBAT au paiement de la somme de 17.254 euros à Madame [Z] [B] et Monsieur [S] [N] au titre du préjudice locatif subi du 9 décembre 2019 au 31 décembre 2021, puis à la somme de 838 euros par mois au titre du préjudice locatif à compter du 1er janvier 2022 jusqu’à complète réalisation des travaux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour les sommes échues à cette date ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, conformément aux dispositions de l’article l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Madame [H] [V] épouse [D] à garantir la société TIBAT à hauteur de 40 % des condamnations intervenues à son encontre au titre des travaux de couverture et de 95 % au titre de l’indemnisation du préjudice locatif ;

CONDAMNE in solidum Madame [H] [V] épouse [D] et la société TIBAT au paiement de la somme de 10.000 euros à Madame [Z] [B] et Monsieur [S] [N] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ou contraires ;

CONDAMNE Madame [H] [V] épouse [D] et la société TIBAT in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et des dépens de la procédure de référé, dont distraction au profit de Maître Arnaud MONIN, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

signé par Anne MAUBOUSSIN, Vice-Présidente et par Virginie ROZERON, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE, LA PRÉSIDENTE,