RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 12 août 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00540 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q3JY

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 4 juillet 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [B] [V]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1392

Madame [T] [U] épouse [V]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1392

Monsieur [A] [M]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1392

Madame [X] [Y] épouse [M]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Laurent SALEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1392

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

S.A.S. XEILY FIVE

dont le siège social est sis [Adresse 17]

non comparante ni constituée

S.E.L.A.R.L. ROTH ASSOCIES NOTAIRES

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Nicolas KHUN de la SCP KHUN, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : P90 et par Maître Pierre ELLUL de la SELARL ELLUL-GREFF-ELLUL, avocat postulant au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivrés les 2 et 10 avril 2025, Monsieur [B] [V], Madame [T] [U] épouse [V], Monsieur [A] [M], Madame [X] [Y] épouse [M] ont fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes la SAS XEILY FIVE et la SELARL ROTH ASSOCIES NOTAIRES, au visa des articles 145 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 1231 et suivants, et 1641 et suivants du code civil, aux fins de voir :

— Désigner un expert judiciaire afin que soit réalisée une étude de sol ;

— Condamner, d’ores et déjà solidairement la SAS XEILY FIVE et la SELARL ROTH ASSOCIES NOTAIRES à payer, à titre provisionnel, à Monsieur [V], Madame [U], Monsieur [M] et Madame [Y] la somme de 30.000 euros ;

— Condamner solidairement la SAS XEILY FIVE et la SELARL ROTH ASSOCIES NOTAIRES à payer à Monsieur [V], Madame [U], Monsieur [M] et Madame [Y] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement les défendeurs en tous les dépens.

Appelée à l’audience du 3 juin 2025, l’affaire a été utilement renvoyée à l’audience du 4 juillet 2025 au cours de laquelle Monsieur [B] [V], Madame [T] [U] épouse [V], Monsieur [A] [M], Madame [X] [Y] épouse [M], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs conclusions aux termes desquelles ils maintiennent leurs prétentions initiales et développent de nouveaux moyens en réplique.

A l’appui de leurs prétentions, les parties demanderesses exposent que, d’une part, Monsieur [B] [V] et Madame [T] [U] épouse [V] ont, par acte authentique du 25 août 2023 reçu par l’office notarial ROTH ASSOCIES NOTAIRES, acquis auprès de la SAS XEILY FIVE deux locaux d’activité à rénover situés sur les parcelles AO n°[Cadastre 12] et [Cadastre 13] sise [Adresse 7] à [Localité 16], et, d’autre part, Monsieur [A] [M] et Madame [X] [Y] épouse [M] ont, par acte notarié du 28 septembre 2023 reçu par le même office, acquis deux locaux d’activité à rénover situés sur les parcelles cadastrées AO n°[Cadastre 8] et [Cadastre 9] sise [Adresse 7] à [Localité 16]. Ils indiquent que les deux actes notariés précisent que la SAS XEILY FIVE déclare qu’à sa connaissance, aucune substance chimique ou radioactive n’a été manipulée ou stockée dans ce périmètre et ne pas connaître l’existence de déchets considérés comme abandonnés. Ils expliquent que, après leurs acquisitions respectives, et dans le dessein d’édifier des pavillons, ils ont chacun déposé un permis de construire, demandes qui ont fait l’objet de décisions de rejet les 4 avril et 18 avril 2024, précisant que la société LABORATOIRES [Localité 18] FILMS, qui exploitait les locaux avant la SAS XEILY FIVE, s’était engagée à réaliser les travaux nécessaires dans le cadre de la cessation d’activité, ce qu’elle n’avait pas fait. Ils soutiennent qu’ils n’ont pas été avertis, ni par leur vendeur, ni par le notaire, que les mesures prises après l’arrêt de l’exploitation de l’activité polluante par la société LABORATOIRES [Localité 18] FILMS étaient incomplètes et insuffisantes. Ils font valoir que l’impossibilité de construire leur pavillon, si celle-ci est liée à l’état des sols et à la pollution résultant de l’exploitation antérieure par la société LABORATOIRES [Localité 18] FILMS, est de nature à justifier une action en résolution de la vente et engager la responsabilité contractuelle tant de la SAS XEILY FIVE que du notaire. Ils considèrent qu’ils justifient d’un motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de l’ensemble des parties et ce afin que soit déterminée la possibilité de construire sur ces terrains ou non. A l’appui de leur demande provisionnelle en paiement, ils expliquent qu’ils se trouvent contraints de faire réaliser une étude de sol en vue de savoir s’ils pourront mener à bien leur projet de construction, faisant valoir que le coût d’une étude de sol avoisine la somme de 20.000 euros.

En défense, la SELAS ROTH ASSOCIES NOTAIRES, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles, au visa de l’article 1240 du code civil et des articles 695, 700 et 835 du code de procédure civile, elle sollicite du juge des référés de :

— Débouter Monsieur [B] [V], Madame [T] [U] épouse [V], Monsieur [A] [M] et Madame [X] [Y] épouse [M] de leur demande à l’encontre de la SELARL ROTH ASSOCIES NOTAIRES au titre d’une éventuelle provision ;

— Débouter Monsieur [B] [V], Madame [T] [U] épouse [V], Monsieur [A] [M] et Madame [X] [Y] épouse [M] de leur demande à l’encontre de la SELARL ROTH ASSOCIES NOTAIRES au titre des frais irrépétibles et des dépens ;

— Donner acte à la SELARL ROTH ASSOCIES NOTAIRES de son rapport à Justice concernant la demande d’expertise judiciaire ;

— Condamner Monsieur [B] [V], Madame [T] [U] épouse [V], Monsieur [A] [M] et Madame [X] [Y] épouse [M] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer à la demande provisionnelle, la SELARL ROTH ASSOCIES NOTAIRES relève l’existence de contestations sérieuses faisant obstacle à l’octroi d’une provision, en ce que le quantum réclamé n’est étayé par aucune pièce et qu’en tout état de cause, sa responsabilité ne peut pas être établie à ce stade de la procédure, celle-ci nécessitant un examen au fond. Elle indique cependant qu’elle forme protestations et réserves sur la mesure d’expertise sollicitée.

En réplique, Monsieur [B] [V], Madame [T] [U] épouse [V], Monsieur [A] [M] et Madame [X] [Y] épouse [M] font valoir que l’étude de sol aurait dû être réalisée par l''exploitant propriétaire du terrain de telle sorte qu’ils s’estiment bien fondés à solliciter une provision leur permettant de couvrir au moins partiellement les frais de cette étude de sol qui n’aurait pas dû être à leur charge. Ils soulignent que le notaire ne peut, comme il le fait, se dégager de toute responsabilité dans la mesure où l’obligation de vérification de la conformité légale du bien relève directement de son devoir de conseil.

Bien que régulièrement assignée, la SAS XEILY FIVE n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande d’expertise judiciaire

Selon l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

En l’espèce, Monsieur [B] [V], Madame [T] [U] épouse [V], Monsieur [A] [M] et Madame [X] [Y] épouse [M] justifient, par la production de leurs titres de propriété respectifs, du courrier du 4 avril 2024 adressé par la préfecture de l’Essonne, de l’arrêté municipal du 18 avril 2024 valant refus de permis de construire, des offres financières de diagnostic environnemental et étude des sols proposés par l’ICF et GEOLIA, éléments qui rendent vraisemblable l’existence des désordres invoqués, d’un motif légitime pour obtenir la désignation d’un expert en vue d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Dès lors, il convient d’ordonner une expertise judiciaire dans les termes du dispositif.

Les mesures réclamées avant tout procès sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne sont pas destinées à éclairer le juge qui les ordonne mais le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite en vue d’un éventuel procès au fond. En conséquence la provision à valoir sur le coût de cette expertise est mise à la charge de Monsieur [B] [V], Madame [T] [U] épouse [V], Monsieur [A] [M] et Madame [X] [Y] épouse [M].

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il convient de rappeler que la provision pour les frais du procès, dite provision ad litem, est une somme d’argent qui peut être allouée au demandeur en perspective des sommes qu’il devra avancer ou payer pour faire valoir ses droits, notamment la consignation en vue de l’expertise. Cependant, cette provision ne peut être allouée qu’à la condition que le principe d’une obligation non sérieusement contestable soit acquise, le débiteur de l’obligation étant alors tenu de supporter les frais précités.

En l’espèce, Monsieur [B] [V], Madame [T] [U] épouse [V], Monsieur [A] [M] et Madame [X] [Y] épouse [M] sollicitent une provision sur le fondement de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile destinée notamment à couvrir les frais de l’étude de sol.

Il y a lieu de rappeler que l’expertise judiciaire sollicitée par les consorts [V] et ordonnée, a précisément pour objet d’établir la réalité, l’étendue et les causes des désordres allégués et est nécessaire pour permettre d’établir le cas échéant les responsabilités et obligations à indemnisation.

Les propositions technique et commerciale pour la réalisation d’un diagnostic environnemental complet versés aux débats ne sauraient caractériser l’existence d’une obligation non sérieusement contestable incombant aux demandeurs, étant relevé que lesdites propositions présentent un coût bien inférieur au quantum de la provision réclamée.

Par conséquent, en présence d’une contestation sérieuse sur les responsabilités encourues, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de condamnation à une provision.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En l’absence de partie succombante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens, ne pouvant être réservés, sont laissés à la charge de Monsieur [B] [V], Madame [T] [U] épouse [V], Monsieur [A] [M] et Madame [X] [Y] épouse [M], dans l’intérêt desquels la mesure d’expertise est ordonnée.

Pour les mêmes raisons, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

ORDONNE une expertise et DESIGNE en qualité d’expert :

Monsieur [O] [R]

Expert près la cour d’appel de VERSAILLES

GSOL

[Adresse 10]

[Localité 11]

Tél. portable : [XXXXXXXX02]

E-mail : [Courriel 20]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

avec mission de :

*se rendre sur les parcelles cadastrées AO n°[Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 12] et [Cadastre 13] situées [Adresse 6] à [Localité 15] appartenant à Monsieur [B] [V], Madame [T] [U] épouse [V], Monsieur [A] [M] et Madame [X] [Y] épouse [M] après avoir convoqué les parties,

*se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

*réaliser toute étude de sol qui sera nécessaire pour déterminer l’état des sols des parcelles précitées sur lesquels a été exploité l’installation classée de la société LABORATOIRES [Localité 18] FILMS,

*donner son avis sur la faisabilité de projets de constructions sur ces parcelles,

*fournir tous éléments de faits de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices subis par les requérants,

*après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux,

*fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

*dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,

*faire les comptes entre les parties ;

DIT qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l’importance des travaux ;

FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d’un fichier PDF enregistré sur un CDROM au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d’Evry, [Adresse 14] à Evry-Courcouronnes, dans le délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DIT que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle :

— en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

— en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent,

— en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,

— en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

INVITE les parties à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure dans le but de limiter les frais d’expertise ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 3.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Monsieur [B] [V], Madame [T] [U] épouse [V], Monsieur [A] [M] et Madame [X] [Y] épouse [M] entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 14] à Évry-Courcouronnes ([Courriel 19] / Tél : [XXXXXXXX01] ou 80.06), dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de la présente ordonnance par le greffe aux parties, sans autre avis ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à une provision formée par Monsieur [B] [V], Madame [T] [U] épouse [V], Monsieur [A] [M] et Madame [X] [Y] épouse [M] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [B] [V], Madame [T] [U] épouse [V], Monsieur [A] [M] et Madame [X] [Y] épouse [M] aux dépens de la présente instance ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 12 août 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,