TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00633

N° Portalis DBZS-W-B7I-YHQH

N° de Minute : 24/00188

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 14 Octobre 2024

[E] [S] [L]

C/

[G] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 14 Octobre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [E] [S] [L], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Anne-Laurence DELOBEL BRICHE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [G] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Septembre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 14 Octobre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 633/24 – Page – MAEXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 novembre 2021, Madame [E] [S] [L] a donné à bail à Madame [G] [Z] un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 530 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 60 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par lettre en date du 13 décembre 2023, Madame [E] [S] [L] a vainement mis en demeure Madame [G] [Z] de régulariser sa dette locative de 2100,53 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 janvier 2024, Madame [E] [S] [L] a fait signifier à Madame [G] [Z] un commandement de payer la somme principale de 2730,04 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 16 février 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 5 avril 2024, Madame [E] [S] [L] a fait assigner Madame [G] [Z] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire, et de ce fait la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties pour défaut du paiement des loyers ;Ordonner l’expulsion de la locataire et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;Condamner Madame [G] [Z] au paiement des loyers et charges dues soit la somme provisionnelle de 3210,04 euros arrêtés au 13 mars 2024 assortie également des intérêts légaux à compter du commandement de payer pour les sommes qui y paraissent et à compter de l’assignation pour le surplus ;Condamner Madame [G] [Z] au paiement des sommes dues entre le jour de l’arrêté comptable et le jour du jugement à intervenir, assorties également des intérêts légaux à compter de l’échéance ;Condamner Madame [G] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer actuel et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à complète libération des locaux ainsi que ceux dus jusqu’au jugement à intervenir ;Condamner Madame [G] [Z] au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et tous ceux effectués pour parvenir au présent jugement.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’il a été mise en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 8 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 septembre 2024.

Madame [E] [S] [L], représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 1er septembre 2024 à la somme de 7102 euros. Elle a précisé que le montant du loyer s’élève actuellement à la somme de 567,66 euros, hors charges qui elles s’élèvent à 21 euros pour la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères et 60 euros pour les charges récupérables.

Régulièrement assignée par dépôt en l’étude, Madame [G] [Z] n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

Par note en délibéré en date du 19 septembre 2024, le conseil de Madame [E] [S] [L] a transmis le contrat de bail signé électroniquement le 30 novembre 2021 par Madame [G] [Z].

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [G] [Z], assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la compétence du juge des référés :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le défaut de paiement des loyers établi ci-dessous constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 suscité.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 8 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [E] [S] [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le juge des référés est donc compétent et l’action est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux et la résiliation de plein droit du contrat de location pour non production d’une attestation d’assurance qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il convient de relever que si le contrat de bail ne porte pas la trace de la signature électronique, Madame [S] [L] a transmis par note en délibéré le contrat assorti de la preuve de la signature électronique du document par la locataire le 30 novembre 2021, et que cette preuve est corroborée par le versement de plusieurs loyers par la locataire.

Or, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

A ce titre, Madame [E] [S] [L] justifie avoir régulièrement signifié le 4 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 2 730, 04 euros.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 mars 2024.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [G] [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 627,66 euros, correspondant à la somme du loyer de 567,66 euros et des charges mensuelles de 60 euros qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Madame [G] [Z] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 5 mars 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre 2024 inclus.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification, en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée.

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987, pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, liste dans son annexe les charges récupérables par les propriétaires à l’encontre de leurs locataires, au rang desquelles figure la « taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères ».

En l’espèce, Madame [E] [S] [L] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties en date du 30 novembre 2021 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 4 janvier 2024 ;le décompte de la créance arrêtée au mois de septembre 2024 inclus.

Il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l’audience que Madame [G] [Z] reste devoir à Madame [E] [S] [L] la somme de 7 102 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse.

Cependant, la somme de 7 102 euros avancée par Madame [E] [S] [L] comprend la taxe d’ordures ménagères à hauteur de 21 euros par mois depuis le 1er décembre 2023.

Or, le contrat de bail en date du 30 novembre 2021 prévoit une taxe d’ordures ménagères à hauteur de 0 euro, le bailleur dérogeant ainsi aux dispositions la loi du 6 juillet 1989 en faveur du locataire, ce qui est conforme à l’esprit de la loi qui relève d’un ordre public de protection pour le locataire.

En outre, Madame [E] [S] [L] ne produit aucun justificatif visant à corroborer le montant de 21 euros présent mensuellement dans le décompte depuis le 1er décembre 2023, ni sur le décompte détaillé des charges déjà facturées pour s’assurer que la taxe d’ordures ménagères n’y est pas déjà comprise.

Dès lors, étant donné que cette taxe d’ordures ménagères n’a pas été contractualisée dans le contrat de bail en date du 30 novembre 2021 et qu’aucun justificatif du montant de la taxe n’est produit parmi les pièces versées par les demandeurs, il conviendra de ne pas prendre en compte cette dernière. Il est donc nécessaire de soustraire cette taxe à la somme de 7 102 euros demandée par Madame [E] [S] [L].

La taxe d’ordures ménagères représente :

189 euros pour l’année 2024 (décompte arrêté au 1er septembre 2024)275 euros pour l’année 2023 (régularisation annuelle en date du 1er décembre 2023 et mois de décembre 2023)

Une fois ces deux sommes soustraites au montant de la dette de 7 102 euros, le montant de la dette actualisé est de 6 638 euros.

Madame [G] [Z], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [G] [Z] à payer à Madame [E] [S] [L] la somme de 6 638 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er septembre 2024, outre intérêts au taux légal et au paiement, à compter du 5 mars 2024 jusqu’à libération effective des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente à 627,66 euros, correspondant à la somme du loyer de 567,66 euros et des charges mensuelles de 60 euros.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [G] [Z], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [G] [Z], condamnée aux dépens, devra verser à Madame [E] [S] [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Madame [E] [S] [L] et Madame [G] [Z], portant sur le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 5 mars 2024 ;

Par conséquent, CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [G] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [E] [S] [L] à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNONS Madame [G] [Z] à payer à Madame [E] [S] [L] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, indexé selon les modalités prévues au contrat, à compter du 5 mars 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELONS les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux, en ce qu’elles énoncent « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNONS Madame [G] [Z] à payer à Madame [E] [S] [L] la somme provisionnelle de 6 638 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er septembre 2024, échéance du mois de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024, pour la somme de 2 730,04 euros, à compter du 5 avril 2024, date de l’assignation, pour la somme de 480 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [G] [Z] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Madame [G] [Z] à payer à Madame [E] [S] [L] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

RAPPELONS à Madame [G] [Z] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Ainsi jugé et prononcé à LILLE par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 14 octobre 2024, date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE,

S. DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR