TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 26/01/2026

à : Monsieur [H] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le : 26/01/2026

à : Maître Jullian HAYOTTE

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/11265

N° Portalis 352J-W-B7J-DBQCY

N° MINUTE : 4/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 26 janvier 2026

DEMANDERESSE

Madame [G] [P] épouse [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jullian HAYOTTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1312

DÉFENDEUR

Monsieur [H] [Y], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 23 décembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 janvier 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffier

Décision du 26 janvier 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/11265 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBQCY

Exposé du litige

Suivant acte sous seing privé du 22 octobre 2019, Mme [G] [O] a donné à bail à M. [H] [Y] pour une durée de trois ans renouvelable un local à usage d’habitation, situé [Adresse 5] (3ème étage), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 540 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 90 euros payable d’avance, aujourd’hui révisé à la somme de 620 euros outre 80 euros de provision sur charges.

Le bail s’est renouvelé tacitement le 22 octobre 2022 pour une période de trois ans.

Par lettre du 7 mars 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a mis en demeure Mme [G] [O] de procéder à tous travaux utiles visant à la remise en état antérieur aux travaux réalisés par son locataire dans les parties communes y compris le local poubelle et à faire cesser les nuisances sonores par son locataire

Par exploit de commissaire de justice du 1er avril 2025, Mme [G] [O] a fait délivrer à M. [H] [Y], un congé pour vendre au prix de 150.000 euros, à effet du 21 octobre 2025 à minuit.

M. [H] [Y] s’est maintenu dans les lieux après cette date.

Par message du 7 octobre 2025, le conseil syndical de l’immeuble a avisé Mme [G] [O] qu’un dégât des eaux dans plusieurs appartements aurait pour origine l’appartement qu’elle loue à M. [H] [Y] lequel refuserait de procéder à des réparations.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2025, Mme [G] [O] a fait assigner M. [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins :

— constater que le bail conclu le 29 octobre 2019 a pris fin le 21 octobre 2025 à minuit par l’effet du congé de pour vendre délivré le 1er avril 2025 ;

— déclarer qu’à compter du 22 octobre 2025, M. [H] [Y] est occupant sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 6] ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de M. [H] [Y] et tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— à titre principal, à l’expiration d’un délai de huit jours à compter du commandement de quitter les lieux, en raison du comportement fautif et dangereux du locataire, ayant causé des troubles graves de jouissance, dégradation et atteinte à la sécurité de l’immeuble,

— à titre subsidiaire, à l’expiration du délai de deux mois prévus à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

ordonner également à M. [H] [Y] :

— d’autoriser l’accès immédiat de l’appartement qu’il occupe [Adresse 5], afin de permettre à Mme [G] [O] de constater la nature et l’étendue des désordres, et de faire établir, par l’entreprise de son choix, tout devis de réfaction ou de réparation en vue de faire cesser des troubles imputés à M. [H] [Y] par le syndicat des copropriétaires ;

— de libérer dans un délai de 10 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, la cage d’escalier et plus généralement, l’ensemble des parties communes de l’immeuble précité, de tous les effets personnels, matérielles et objets qu’il entrepose illicitement,

— à défaut d’exécuter dans ce délai, autoriser Mme [G] [O] à faire procéder aux frais de son locataire à l’enlèvement et à la mise aux encombrants de l’ensemble des effets, matériels et objets demeurant dans lesdites parties communes ;

Le tout, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai imparti, et jusqu’à parfaite exécution de la présente ordonnance ;

— fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 22 octobre 2025 à 620 euros par mois, augmenté des charges, jusqu’à libération complète des lieux ;

— condamner M. [H] [Y] à verser à Mme [G] [O] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice et de signification ;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 décembre 2025 à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, Mme [G] [O], représentée par son conseil, maintient les termes de son assignation. Elle fait valoir que depuis qu’elle a annoncé à son locataire son intention de vendre l’appartement, ce dernier, non seulement se maintient dans les lieux, mais commet de graves nuisances en faisant des travaux non autorisés dans les parties communes, en encombrant les parties communes, en ne déclarant pas un dégât des eaux engendrant des sinistres pour d’autres occupants de l’immeuble. Les autres propriétaires se plaignent également de nuisances sonores.

M. [H] [Y] bien que régulièrement cité à étude, n’a pas comparu ni s’est fait représenter.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de renvoyer à l’assignation oralement développée pour un plus ample exposé des moyens développés par la demanderesse.

À l’issue des débats, la demanderesse a été avisée de la mise en délibéré de l’affaire au 26 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En outre, en vertu de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du logement d’autrui constitue un trouble manifestement illicite permettant de justifier la saisine du juge des référés.

La validation ou l’annulation d’un congé ne relève pas des pouvoirs du juge des référés. Celui-ci peut en revanche toujours examiner, si avec l’évidence requise en référé, un locataire est devenu occupant sans droit ni titre à la suite d’un congé délivré par le bailleur. Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué, après la date d’effet d’un congé, n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que les contestations élevées au sujet du congé ne sont pas sérieuses.

Décision du 26 janvier 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/11265 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBQCY

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur peut six mois avant l’expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vendre.

Le congé doit mentionner le prix de vente et reproduire certaines mentions. L’objet à vendre doit par ailleurs être identifié. Il faut qu’il y ait concordance entre l’objet loué et celui offert à la vente, que l’assiette du congé soit identique à celle du bail.

A la date d’effet du congé, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués et devient occupant sans droit ni titre.

Il appartient au locataire qui soutient que le congé a été délivré en fraude de ses droits d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bail consenti à M. [H] [Y] s’est renouvelé depuis le 22 octobre 2019, par périodes de trois ans et pour la dernière fois le 22 octobre 2022, pour expirer le 21 octobre 2025 à minuit.

Le congé du 1er avril 2025 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée.

Le congé comporte par ailleurs les mentions requises, le prix de vente est de 150 000 euros et le bien décrit est conforme à celui décrit dans le contrat de bail. Il est donc régulier en la forme.

M. [H] [Y] est absent à la présente audience et n’a donc fait valoir aucun élément permettant de contester la validité du congé.

Il en ressort que le congé sera déclaré valable et qu’en conséquence, le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et M. [H] [Y] se trouve occupant sans droit ni titre depuis le 22 octobre 2025.

Il convient en conséquence de mettre fin au trouble manifestement illicite et d’ordonner l’expulsion de M. [H] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, étant rappelé que les modalités de cette expulsion, notamment s’agissant du sort du mobilier garnissant le logement, sont prévues par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de suppression des délais prévus par l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution

Aux termes de l’article L412-1du Code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

En vertu des articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder ou réduire ces délais. La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Mme [G] [O] demande de réduire à huit jours à compter du commandement de quitter les lieux, le délai pour expulser, en raison du comportement de son locataire.

Il est établi que Mme [G] [O] a été mise en demeure par le syndicat des copropriétaires le 7 mars 2025 pour faire cesser les troubles commis par son locataire. Il apparaît que M. [H] [Y], sans aucune autorisation, a repeint la cage d’escalier, démonté les boîtes aux lettres, repeint les portes d’entrée des appartements, cassé le mur de l’entrée de l’immeuble. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires indique que celui-ci laisse ses affaires personnelles à savoir des poubelles et sacs de gravats à tous les étages causant ainsi aux habitants de l’immeuble des difficultés d’accès au local poubelle mais également au service de ramassage des ordures. Enfin il est indiqué par le syndicat des copropriétaires que M. [H] [Y] occasionne des nuisances sonores lors de la réalisation de ses travaux, les habitants de l’immeuble se plaignant de bruit de perceuse à n’importe quelle heure du jour et de la nuit.

Compte tenu des préjudices subis par les occupants de l’immeuble caractérisant un manquement à l’obligation de jouissance paisible, il y a lieu de réduire à un mois le délai visé à l’article L412-1du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu pendant la période de trêve hivernale.

Sur la demande relative au désencombrement des parties communes et à l’accès à l’appartement de M. [Y] en vue de rechercher l’origine d’un dégât des eaux

En vertu de l’article 6 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’article 7 b de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire d’user paisiblement des locaux loués et de s’abstenir de tout comportement portant atteinte aux équipements collectifs, à la sécurité ou à la liberté d’aller et venir des résidents. L’ordonnance n° 2024-1040 du 11 septembre 2024 (ratifiée par la loi n° 2024-1041), visant l’accélération de la rénovation de l’habitat indigne, renforce cette obligation en son article 4 en interdisant expressément tout encombrement des parties communes, au nom de la sécurité et de la décence

L’article 7e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que des occupants de l’immeuble imputent à M. [H] [Y] la responsabilité de fuites d’eau survenant depuis son logement provoquant d’importants dégâts dans les appartements voisins.

Mme [G] [O] a sollicité de pouvoir accéder à l’appartement, en vain.

M. [H] [Y] est absent à la présente audience et n’a donc fait valoir aucun élément permettant de démontrer qu’il s’est libéré de son obligation locative.

Dans ces conditions, il apparaît que Mme [G] [O] se trouve dans l’impossibilité d’accéder aux lieux occupés par M. [H] [Y] aux fins de recherche de fuite et de réparation de cette dernière.

L’urgence de la situation est manifeste, des infiltrations d’eau sont visibles et causent des dégâts dans les logements de Mme [X], Mme [F] et M. [Z].

En conséquent, il convient d’enjoindre à M. [H] [Y] de laisser le libre accès de l’appartement aux entreprises mandatées par Mme [G] [O] afin qu’elles procèdent à la recherche de fuite et à la réparation de cette dernière. A défaut d’exécution spontanée, il sera appliqué une astreinte de 20 euros par jour pendant 3 mois selon les modalités indiquées au dispositif de la présente décision.

Par ailleurs, il ressort de la mise en demeure adressée par le syndicat des copropriétaires à Mme [G] [O] que les paliers des escaliers sont encombrés de matériels, outils de plomberie, caisses de raccords, produits d’entretien et autres objets divers appartenant à M. [H] [Y], ce dernier ayant indiqué au syndicat des copropriétaires qu’il effectue des travaux d’amélioration de la copropriété.

Les habitants de l’immeuble se plaignent d’être entravés pour se rendre au local poubelle.

Il ressort de ces éléments que l’encombrement persistant des parties communes par des objets du locataire, constitue un trouble évident à la sécurité notamment en cas d’incendie, d’évacuation et peut provoquer des chutes.

Il convient dès lors d’ordonner à M. [H] [Y] de procéder à l’enlèvement complet de tous les objets encombrant les parties communes dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et ce sous astreinte, dans les conditions définies au dispositif ci-après.

L’astreinte étant suffisante à permettre l’exécution des obligations de M. [H] [Y], il n’y a pas lieu à autoriser Mme [G] [O] à faire procéder à l’enlèvement des encombrants.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi et de condamner M. [H] [Y] à son paiement à titre de provision.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [H] [Y] qui succombe supportera les dépens, en ce compris le coût de l’acte de congé.

Il convient d’allouer à Mme [G] [O] une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure que le comportement de M. [H] [Y] lui a contraint à engager.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent,

CONSTATONS la validité du congé pour vente délivré par Mme [G] [O] et DECLARONS M. [H] [Y] déchu de tout titre d’occupation des locaux loués situés [Adresse 4] (3ème étage), depuis le 22 octobre 2025,

ORDONNONS l’expulsion de M. [H] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si nécessaire ;

RAPPELONS que le sort des meubles est régi par les articles L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

DISONS que le délai visé à l’article L412-1du Code des procédures civiles d’exécution sera réduit à un mois,

RAPPELONS qu’en application de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu pendant la période de trêve hivernale,

ENJOIGNONS à M. [H] [Y] de laisser le libre accès son appartement [Adresse 4] (3ème étage droite) aux entreprises mandatées par Mme [G] [O] afin qu’elles procèdent à la recherche de fuite et à la réparation de cette dernière,

DISONS qu’à défaut d’exécution spontanée, Mme [G] [O] adressera une mise en demeure à son locataire aux fins de laisser libre accès à l’appartement sis [Adresse 4] (3ème étage droite) aux entreprises mandatées par elle et qu’à défaut de répondre à la mise en demeure dans un délai de 5 jours, il sera appliqué une astreinte de 20 euros par jour,

DISONS que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour Mme [G] [O] de solliciter de ce tribunal la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

ENJOIGNONS à M. [H] [Y] de procéder à l’enlèvement complet de tous les objets encombrant les parties communes dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS que faute pour M. [H] [Y] d’avoir dans ce délai justifié à son bailleur qu’il a rempli cette obligation, il sera redevable d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 20 euros par jour de retard ;

DISONS que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour Mme [G] [O] de solliciter de ce tribunal la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

FIXONS l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due à compter du 22 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant des loyers et charges éventuellement révisés qui auraient été payés si le bail avait continué et condamnons M. [H] [Y] à son paiement,

DEBOUTONS les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

CONDAMNONS M. [H] [Y] à payer à Madame [G] [O] la somme de 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [H] [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût des commandements et de l’assignation,

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,