TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01801 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QRIY

JUGEMENT

DU : 01 Juillet 2025

Société ESSONNE HABITAT

C/

Mme [G] [W]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 01 Juillet 2025.

DEMANDEUR:

Société ESSONNE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Mr [E] muni d’un pouvoir

DEFENDERESSE:

Madame [G] [W]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 06 Mai 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : ESSONNE HABITAT + CCC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 décembre 2022, la société ESSONNE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [G] [W] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 419,73 euros et d’une provision pour charges de 80,24 euros.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 13 921,83 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 04 juillet 2024, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [G] [W] le 12 avril 2024.

Par assignation du 20 septembre 2024, la société ESSONNE HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [G] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

18352,33 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,

faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture ( rapport de carence).

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 6 mai 2025, la société ESSONNE HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 avril 2025, s’élève désormais à 29 509,22 euros. Elle précise qu’il a été fait application d’un supplément de loyer de solidarité sur l’année 2024 et que hors supplément la dette s’élève à 7941.74 euros terme d’avril 2025 inclus.

La société ESSONNE HABITAT indique enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La société ESSONNE HABITAT ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. La société ESSONNE HABITAT a précisé ne pas être informée de l’ouverture d’une telle procédure.

Mme [G] [W] bien que régulièrement citée à étude ne comparait pas.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ESSONNE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 8 juillet 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 13 921,83 euros n’a pas été réglée par ce dernier, ni la somme due déduction faite du supplément de loyer, dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 9 septembre 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ESSONNE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société ESSONNE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 30 avril 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 29509, 22 euros frais de procédure de 340.77 euros déduits.

En application de l’article L 441-3 du code de la construction et de l’habitation les organismes d’habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l’article L. 441-1 le paiement d’un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives dès lors qu’au cours du bail les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements.

Les ressources sont appréciées selon les modalités applicables en matière d’attribution des logements. Toutefois, les dernières ressources connues de l’ensemble des personnes vivant au foyer sont prises en compte sur demande du locataire qui justifie que ces ressources sont inférieures d’au moins 10 p. 100 à celles de l’année de référence. En outre, il est tenu compte de l’évolution de la composition familiale intervenue dans l’année en cours à la condition qu’elle soit dûment justifiée.

Les plafonds pris en compte sont ceux qui sont applicables à la date à laquelle le supplément de loyer est exigé.

Sous réserve des dispositions de l’article L. 441-3-1, le supplément de loyer de solidarité appliqué par l’organisme d’habitations à loyer modéré est calculé par lui en fonction :

— des valeurs du coefficient de dépassement du plafond de ressources, déterminées par décret en Conseil d’Etat ;

— du montant par mètre carré habitable du supplément de loyer de référence fixé par décret en Conseil d’Etat selon les zones géographiques tenant compte du marché locatif.

Aux termes de l’article L441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée à l’article L. 351-1, ni aux locataires bénéficiant de l’allocation de logement prévue à l’article L. 542-1 du code de la sécurité sociale ou de l’allocation de logement prévue à l’article L. 831-1 du même code. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.

En l’espèce, la société ESSONNE HABITAT a appelé un surloyer de 1797.29 euros par mois à compter du loyer de janvier 2024, puis de 1905.29 euros à compter de janvier 2025 à mars 2025 inclus, soit la somme total de 27 283, 35 euros.

Toutefois, le bailleur ne produit pas la justification du mode de calcul du surloyer ni des mise en demeure et de la notification du supplément de loyer appliqué au locataire. En conséquence, les sommes mises au débit du compte locatif du locataire au titre du supplément de loyer ne sont pas justifiées et doivent être déduite du montant des sommes dues.

Mme [G] [W] sera ainsi condamnée à payer la société ESSONNE HABITAT la somme de 2225.87 euros, soustraction faite des frais de procédure et du supplément de loyer (29509, 22 euros – 27 283, 35 euros ) au titre des loyers et charges impayées arrêtées au 30 avril 2025 terme d’avril inclus.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 9 septembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESSONNE HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [G] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société ESSONNE HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 juillet 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 décembre 2022 entre la société ESSONNE HABITAT, d’une part, et Mme [G] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9] est résilié depuis le 9 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [G] [W], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [G] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4] à [Localité 9] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [G] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 9 septembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [G] [W] à payer à la société ESSONNE HABITAT la somme de 2225.87 euros ( deux mille deux cent vingt cinq euros ) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025 terme d’avril inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 8 juillet 2024,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE Mme [G] [W] à payer à la société ESSONNE HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [G] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 juillet 2024 et celui de l’assignation du 20 septembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge