TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/10582 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C[Immatriculation 1]

N° MINUTE : 2

Assignation du :

16 Août 2023

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 23 Avril 2026

DEMANDEURS

Madame [F] [U]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [B] [Y] [X] épouse [J]

[Adresse 2]

AUSTRALIE

Madame [O] [M] [X] épouse [V]

[Adresse 3]

[Localité 3] (ESPAGNE)

Monsieur [A] [X]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Madame [G] [I]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [Q] [U]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [P] [N]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [E] [N]

[Adresse 5]

[Localité 5]

Monsieur [K] [N]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Monsieur [S] [N]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Madame [C] [H]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Madame [L] [R] [X] épouse [T]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Tous représentés par Maître Estelle GOUBARD de la SELEURL SELARL Estelle GOUBARD Avocat, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0419

DEFENDERESSE

S.A.S. MORI [W]

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par Maître Masako TSUJI de la SELEURL TSUJI FRANCE LAW, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1309

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Diana SANTOS CHAVES, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 20 Janvier 2026 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 13 avril 1978, les consorts [N], [Z] et [D] – aux droits desquels sont venus les consorts [N], [U] et [X] (ci-après les bailleurs) – ont donné à bail renouvelé aux consorts [LN], aux droits desquels est venue la S.A.S. Mori [W] par suite d’une cession de fonds de commerce par acte sous seing privé du 30 août 2012, des locaux commerciaux composés, au rez-de-chaussée, d’une boutique, d’une salle à manger, d’un dégagement, d’un couloir, d’une cuisine, de cabinets d’aisances, de deux locaux – l’un servant de paneterie, l’autre permettant l’accès au sous-sol – et de deux courettes, et au sous-sol, d’un dégagement, de douches et de deux fournils, lesdits locaux dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 10] à [Localité 10].

Le bail a été consenti pour une durée de douze années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er octobre 1973, moyennant le versement d’un loyer annuel de 25 200 francs (3841,71 euros) hors taxes, hors charges.

Les lieux ont pour destination l’activité exclusive de « Marchand – Boulanger – Pâtissier ».

Par procès-verbal de conciliation de la commission des baux commerciaux du 28 octobre 1998, le bail a été renouvelé pour une durée de douze années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er juillet 1997.

Par acte d’huissier du 15 avril 2009, les consorts [LN] ont sollicité auprès des bailleurs le renouvellement du bail pour une durée de douze ans à effet du 1er juillet 2009. Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, par jugement du 2 mai 2012, le loyer annuel en renouvellement du bail a été fixé à 34 448 euros en principal à compter du 1er juillet 2009.

En l’absence de diligences des parties, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 30 juin 2018.

Les bailleurs ont fait délivrer à la société Mori [W], par acte d’huissier du 23 décembre 2021, un congé avec offre de renouvellement du bail à effet du 1er juillet 2022 pour un loyer annuel, appliqué rétroactivement à compter du 1er juillet 2021, de 41 000 euros hors taxes hors charges s’agissant des locaux commerciaux, et de 12 000 euros hors taxes hors charges s’agissant du logement, proposant en outre d’établir deux baux distincts, l’un pour le local commercial boutique et l’un pour le logement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 1er mars 2022, la société Mori [W] a accepté l’offre de renouvellement mais a refusé le montant du nouveau loyer proposé.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 mars 2023, les bailleurs ont notifié à la société Mori [W] un mémoire préalable en demande tendant à la fixation du loyer en renouvellement à la somme annuelle de 62 688 euros hors taxes hors charges à compter du 1er juillet 2022, sans demande de modification du bail existant.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, les bailleurs ont fait assigner, par acte de commissaire de justice du 16 août 2023, la société Mori [W] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de, à titre principal, dire que le loyer doit être fixé à la valeur locative compte tenu de sa durée effective supérieure à douze ans, de fixer le loyer annuel hors taxes et hors charges à compter du 1er juillet 2022 à la somme de 62 688 euros, et à titre subsidiaire de désigner un expert avec pour mission d’évaluer la valeur locative des locaux loués au 1er juillet 2022.

Par jugement du 13 juin 2024, rectifié par jugement du 20 mai 2025, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a principalement :

— constaté le principe du renouvellement du bail commercial à effet du 1er juillet 2022,

— dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré qui est supérieure à 12 ans,

— ordonné une expertise judiciaire aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués au 1er juillet 2022 au regard des dispositions des articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145-3 à R. 145-8 du Code de commerce, et désigné Mme [CO] [QT] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 17 novembre 2025, concluant à une valeur locative estimée à la date du renouvellement, le 1er juillet 2022 à la somme de 51 100 euros par an, hors taxes et hors charges, et à un loyer plafonné de 40 443,62 euros par an, hors taxes et hors charges.

Par mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettre recommandée reçue le 24 décembre 2025, les bailleurs demandent au juge des loyers commerciaux de :

— constater que le bail a une durée effective de plus de douze années ;

— dire que le loyer doit être fixé à la valeur locative ;

— dire et juger que le bail doit être renouvelé pour une période de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2022 ;

A titre principal,

— fixer le loyer annuel, hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2022 à la somme de 63 906 euros, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

A titre subsidiaire,

— fixer le loyer annuel, hors taxes et hors charges, à compter du 1er juillet 2022 à la somme de 62 886 euros, toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

En tout état de cause,

— dire et juger que la société Mori [W] devra régler les intérêts de plein droit au taux légal en vertu de l’article 1231-6 du code civil à compter du 1er juillet 2022 ;

— dire qu’à compter du 1er juillet 2022, les intérêts porteront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner la société Mori [W] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de son mémoire en ouverture de rapport, notifié par lettre recommandée dont la réception n’est pas contestée, la société Mori [W] demande au juge des loyers commerciaux de :

— dire et juger que le loyer du bail renouvelé portant sur les locaux sis [Adresse 10] à [Localité 11], à effet du 1er juillet 2022, doit être fixé à la valeur locative, la durée effective du bail ayant excédé douze ans ;

Pour la partie commerciale,

— dire et juger que, pour la partie commerciale des locaux de pâtisserie avec atelier au sous-sol et annexes, l’évaluation réalisée par le cabinet [JE] & Associés est la plus adéquate et conforme à la réalité de marché ;

— Fixer le loyer annuel de la partie commerciale (boutique, annexes et sous-sol relié) à la somme de 40 545 euros hors taxes et hors charges par an ;

Pour la partie habitation,

— dire et juger que, pour la partie habitation (appartement et courette), l’évaluation réalisée par Madame l’expert judiciaire [CO] [QT] est la plus adéquate et conforme aux données objectives du marché ;

— fixer le loyer annuel de la partie habitation à la somme de 8340 euros hors taxes et hors charges par an ;

— dire et juger que la courette 302, bien que visée dans l’assiette contractuelle, ne lui a jamais été délivrée matériellement, aucune clé ne lui ayant été remise et aucune jouissance effective n’ayant été possible depuis l’origine du bail ;

— dire et juger que, tant que la remise effective des clés permettant l’accès à la courette 302 n’aura pas été réalisée à son profit, les bailleurs ne pourront ni réclamer, ni facturer aucun loyer ni aucune indemnité d’occupation ni intérêts au taux légal au titre de ladite courette, faute de délivrance et de jouissance effective ;

— en conséquence, fixer en définitive le loyer annuel du bail renouvelé au 1er juillet 2022 à la somme globale de 48 885 euros hors taxes et hors charges par an, payable aux échéances et conditions du bail renouvelé, avec indexation selon les stipulations contractuelles applicables ;

— A titre subsidiaire, si le tribunal estimait ne pas pouvoir combiner les évaluations susvisées, fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 45 000 euros hors taxes et hors charges par an, conformément aux conclusions du cabinet [JE] & Associés ;

— débouter les consorts [N], [U] et [X] de l’ensemble de leurs demandes amples et contraires ;

— condamner les consorts [N], [U] et [X] à lui payer la somme de 6000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs mémoires figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 janvier 2026 et mise en délibéré au 23 avril 2026, rendue par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire il sera rappelé que par jugement du 13 juin 2024, rectifié par jugement du 20 mai 2025, n’ayant fait l’objet d’aucun recours, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties au 1er juillet 2022 et dit que le loyer renouvelé doit être fixé à la valeur locative, compte tenu de la durée du bail expiré supérieure à 12 ans.

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé

En application de l’article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

La méthode d’appréciation des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage ainsi que les correctifs éventuels à apporter à la valeur locative sont spécifiés par les dispositions des articles R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce.

En application des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-4 du même code, les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux.

Aux termes de l’article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Sur les caractéristiques des locaux et les facteurs locaux de commercialité

En l’espèce, selon le rapport d’expertise, non contesté par les parties sur ces points, les locaux sont situés [Adresse 10] dans le [Localité 12]. L'[Adresse 11] est une large artère à double sens de circulation avec un très vaste terre-plein central arboré et engazonné s’étendant de la [Adresse 12] à la [Adresse 13]. Les locaux litigieux se situent sur le tronçon de l'[Adresse 14] compris entre la [Adresse 15] et la [Adresse 16], bénéficiant d’une commercialité diffuse avec un flux de chaland modéré. Ils sont desservis par les stations de métro [Localité 13] (ligne 10), [Localité 14] (ligne 6) et [Adresse 17] (ligne 13) à 450 mètres environ des locaux, un arrêt d’autobus de la ligne 28 à 50 mètres environ. L’expert relève l’absence de parking public alentour mais la présence de stationnement réglementé des deux côtés de l'[Adresse 14].

Les bailleurs estiment que l’emplacement est très satisfaisant commercialement avec une forte clientèle d’habitués, dans un secteur résidentiel très favorisé et très touristique, avec de nombreux commerces de proximité destinés aux résidents du secteur.

L’expert judiciaire conclut à une situation correcte dans un quartier résidentiel dont la population bénéficie d’un pouvoir d’achat élevé, toutefois sur une voie de commercialité diffuse avec un flux de chalands très modéré.

Il ressort du rapport d’expertise non contesté par les parties que les locaux litigieux dépendent d’un immeuble d’angle ancien, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de 4 étages droits, d’un 5ème étage en léger retrait et d’un 6ème et d’un 7ème étages lambrissés, dont les façades sont en pierre de taille. L’expert relève un ravalement récent, avec un brisis en ardoise et une couverture en zinc.

La partie commerciale des locaux se compose au rez-de-chaussée, d’une boutique avec un store banne présentant un linéaire de façade d’environ 6,80 mètres, ainsi composée :

— une aire de vente vitrée en pleine largeur, accessible par une porte vitrée à simple vantail, avec des vitrines réfrigérées et un comptoir caisse, en sol carrelé de marbre et un faux plafond avec éclairage encastré ;

— un dégagement sans jour de forme irrégulière accessible depuis la rue par une porte en bois et inox à simple vantail, constitué en un espace réserve d’approche avec un meuble évier en inox et d’un départ d’escalier cimenté vers le sous-sol, avec un sol carrelé ou ciment peint ;

— un bloc sanitaire : water-closet et lavabo avec des aménagements identiques ;

— une réserve sans jour avec un petit bureau et deux vestiaires séparés par des cloisons légères, une trappe de monte-charge vers le sous-sol, avec des aménagements identiques ;

— un dégagement éclairé par une porte partiellement vitrée donnant sur la courette privative et un châssis de toit, en sol-carrelé et avec des murs bruts ;

— un local climatisation insonorisé brut (ancienne chambre à farine).

Au sous-sol, les locaux commerciaux, accessibles par un escalier serpentant en ciment peint et un monte-charge sous trappe, sont ainsi composés :

— un dégagement en présence de tableaux électriques et d’un sol carrelé peint ;

— une réserve de grande-hauteur avec une chambre froide négative, un sol carrelé et des murs et plafonds bruts ;

— un vaste laboratoire en L, en présence d’un pilier de soutien central, avec un sol carrelé, un revêtement mural partiel en faïence et un faux plafond avec un éclairage encastré ;

— un laboratoire réfrigéré surélevé de quatre marches avec des aménagements identiques.

Pour la partie habitation, accessible via la courette privative derrière la boutique et depuis les parties communes de l’immeuble, les locaux sont composés d’une courette privative partiellement couverte par un auvent translucide, accessible uniquement depuis l’arrière de la boutique. Ils comprennent également un appartement au-rez-de-chaussée, surélevé de cinq marches, accessible par une porte-fenêtre partiellement vitrée à deux vantaux et par les parties communes de l’immeuble, composé comme suit :

— une pièce éclairée par la porte-fenêtre sur courette, avec un coin cuisine et un sol synthétique ;

— une pièce éclairée par une fenêtre sur courette, avec une cheminée et des aménagements identiques ;

— une salle de bains sans jours, avec une baignoire et lavabo, un sol carrelé et un revêtement mural partiel en faïence ;

— un dégagement sans jours, avec porte d’accès à une courette commune de l’immeuble et un sol carrelé ;

— des sanitaires sans jour avec un water-closet et un lavabo en faïence, en sol carrelé et avec un revêtement mural très partiel en faïence ;

— une courette intérieure.

L’expert conclut à une impression d’ensemble bonne, avec un immeuble de bonne qualité de construction, en bon état d’entretien apparent, des locaux commerciaux en bon état général avec des aménagements soignés, des annexes en état inégal, partiellement brutes ou dégradées et un appartement à rénover en profondeur. Il relève que la distribution des locaux est très en longueur avec une aire de vente de faible superficie au regard des vastes surfaces annexes, qu’ils sont accessibles aux personnes à mobilité réduite ; que l’éclairement naturel dans l’aire de vente est bon et qu’il est faible pour le reste des locaux en raison de leur configuration en longueur ; que la vitrine n’a pas de grille ni de rideau de protection ; qu’il y a une climatisation réversible installée par le preneur en partie locaux commerciaux et une absence de chauffage dans la partie habitation.

Il décrit au rez-de-chaussée une hauteur de 2,83 mètres sous le faux-plafond et de 2,82 à 3,30 mètres sous plafond, et au sous-sol une hauteur de 2,98 mètres à 3,78 mètres sous plafond.

La description matérielle et de situation faite par l’expert résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place et n’est pas contestée par les parties.

L’expert a retenu une surface totale brute de 95,50 m² des locaux pour la partie commerciale en-rez-de-chaussée comprenant 5,50 m² pour la courette privative n°301, et 107m² pour la partie commerciale au sous-sol, en se fondant sur le plan du rez-de-chaussée issu d’un relevé effectué en août 2011 par le cabinet Pierre Bardel, géomètre-expert.

Pour la partie habitation, il a retenu une surface totale brute de 34 m² pour l’appartement, et 7,50 m² pour la courette privative n°302.

Après application des coefficients de pondérations, l’expert judiciaire a estimé la surface totale pondérée des locaux pour la partie commerciale à 77,78 m²P.

Pour la partie habitation, il a indiqué que les surfaces seront valorisées à part selon l’usage.

Les parties ne contestent pas la surface totale brute retenue par l’expert judiciaire pour la partie habitation, de sorte qu’il sera retenu une surface de 34 m² pour la partie habitation.

Concernant les coefficients applicables à la zone de vente 1 et la courette, les coefficients retenus par l’expert judiciaire ne sont pas contestés par la société Mori [W] ni les bailleurs. Il y a donc lieu de les retenir. Il convient de préciser que les bailleurs retiennent une surface utile de 5,6 m2 pour la courette, alors que la société preneuse et l’expert retiennent une surface de 5,5 m2, selon les plans intégrés dans le rapport. En l’absence d’explication sur cette différence, il sera retenu une surface utile de 5,5 m2.

S’agissant de la partie commerciale, les bailleurs contestent les coefficients retenus par l’expert judiciaire et sollicitent de retenir une surface pondérée de 89,21 m²P pour la partie commerciale. En premier lieu, ils demandent d’appliquer sur les locaux situés en sous-sol un coefficient de 0,30 en lieu et place du coefficient proposé de 0,25 aux motifs que le sous-sol constitue un espace indispensable à l’exploitation du commerce de la société Mori [W] en ce qu’il est un élément stratégique de production et de fonctionnement dudit commerce. Ils se fondent sur le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris de 2012, sur le rapport d’expertise judiciaire de Mme [AE] réalisé à l’occasion de ce jugement, ainsi que sur le rapport d’expertise amiable établi par M. [YZ] [JE] à la demande de la société Mori [W]. Ils estiment que l’expert judiciaire a méconnu le principe de l’utilité réelle des surfaces, qu’il a fait une erreur dans l’application de la Charte de l’expertise et que retenir un coefficient inférieur à 0,30 aurait pour effet de créer une rupture de continuité et une incohérence manifeste par rapport aux évaluations antérieures, toutes fondées sur des analyses objectives et acceptées par les parties.

En second lieu, ils sollicitent d’appliquer un coefficient de pondération de 0,45 pour les annexes en rez-de-chaussée, au regard du jugement du juge des loyers commerciaux de 2012 précité, du rapport d’expertise amiable établi à la demande de la société Mori [W], et ce aux motifs que les annexes, bien qu’inaccessibles au public, sont essentielles dans le fonctionnement quotidien du commerce et constituent des surfaces pleinement utiles à l’exploitation de l’activité.

La société Mori [W] conteste également les coefficients retenus par l’expert judiciaire pour la partie commerciale et sollicitent de retenir une surface pondérée de 90 m²P, en se fondant sur le jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris de 2012, sur le rapport d’expertise judiciaire de Mme [AE] réalisé à l’occasion de ce jugement, ainsi que sur le rapport d’expertise amiable établi par M. [YZ] [JE] à sa demande. Elle sollicite notamment de retenir les coefficients appliqués par M. [YZ] [JE] pour la zone de vente à 1, pour les annexes en rez-de-chaussée à 0,45, pour le sous-sol relié à 0,30 et pour la courette à 0,10, en ce qu’ils reflètent l’utilité réelle de ces surfaces pour l’activité de pâtisserie exercée.

L’expert judiciaire, en réponse aux observations des parties, a maintenu sa position aux motifs que le coefficient appliqué pour les annexes reliés en sous-sol est en haut de la fourchette prévue par la charte des expertises et parait suffisant en l’espèce compte tenu de l’accessibilité du sous-sol par un escalier serpentant et un monte-charge, et de l’état moyen de la partie réserve. Pour les annexes en-rez-de-chaussée, elle estime que le coefficient retenu est compris dans la fourchette prévue par la charte des expertises et est justifié par l’état moyen des annexes et par l’existence d’aménagements simples et anciens.

Concernant les annexes en rez-de-chaussée, aux termes de la 5e édition de la Charte expertise en évaluation immobilière de 2017, la méthode retenue pour les boutiques jusqu’à 600m2 en centre-ville fixe pour les annexes diverses en rez-de-chaussée une fourchette de coefficient de pondération entre 0,10 et 0,40. Ainsi, le coefficient retenu par l’expert de 0,35 se situe dans la fourchette fixée par la Charte, et tient compte, selon l’expert, des caractéristiques des locaux et de l’utilité des surfaces, mais qui est tempérée par le fait qu’elles constituent une réserve minimale avec une surface irrégulière et des aménagements simples et anciens. Au regard cependant de l’accord des parties sur l’application d’un coefficient de 0,45 aux annexes du rez-de-chaussée, en raison de l’utilité particulière que revêtent ces annexes pour le commerce de pâtisserie exploité, il y a lieu de retenir ce coefficient, le tribunal n’étant pas tenu par les fourchettes proposées dans la Charte d’expertise ni par les conclusions de l’expert.

Concernant le sous-sol relié, la méthode retenue par la charte des expertises précitée pour les boutiques jusqu’à 600m2 en centre-ville fixe pour les annexes reliées en sous-sol une fourchette de coefficient de pondération entre 0,15 et 0,25. Toutefois, un coefficient de pondération plus haut peut être retenu au regard de la particulière utilité des surfaces pour l’activité exercée par le preneur.

Au regard de l’accord des parties sur ce point, il est justifié de retenir un coefficient de pondération de 0,30 au regard des surfaces en sous-sol supérieures à celles en rez-de-chaussée, de leur utilité particulière pour l’activité exercée de pâtisserie en ce qu’ils constituent le centre essentiel de production et de fonctionnement du commerce de la société Mori [W] dans les locaux loués de par la présence d’une réserve de grande-hauteur avec une chambre froide, d’un grand laboratoire et d’un laboratoire réfrigéré.

Dès lors, la pondération des locaux s’établit ainsi qu’il suit :

Au-rez-de-chaussée :

zone 1 : 29,20 m² x 1,00 = 29,20 m²Pannexes : 60,80 m² x 0,45 = 27,36 m²Pcourette privative n°301 : 5,50 m² x 0,10 = 0,55

Au sous-sol : 107 m² x 0,30 = 32,1 m²P

Soit la surface pondérée totale s’évalue à 89,21 m²P.

En conséquence, il sera retenu que la partie commerciale des locaux donnés à bail présente une surface pondérée totale de 89,21 m²P. Il sera également retenu une surface utile de 34 m² pour la partie habitation des locaux loués.

Sur la destination des lieux

Les lieux sont contractuellement destinés à l’activité de « [CM] – [NU] [KZ] ».

Il est constaté qu’aucun correctif de la valeur locative n’est sollicité de ce chef.

Sur les obligations respectives des parties

L’expert relève que la charge des travaux des travaux prescrits par l’autorité administrative incombe au preneur.

Il est observé qu’aucun correctif de la valeur locative n’est proposé par l’expert judiciaire au titre d’une clause exorbitante, ni sollicité par les parties.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

D’après l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, pour la partie commerciale, au titre des références locatives, l’expert judiciaire cite :

—  8 nouvelles locations de boutiques avec des dates d’effet entre le 2e trimestre 2015 et mars 2023, avec des surfaces pondérées comprises entre 17 et 104 m²P, et des prix unitaires compris entre 425 et 1800 euros/m²P ;

—  2 locations assorties du versement d’un droit au bail ou d’un pas de porte avec des dates d’effet en janvier 2016 et septembre 2016, des surfaces pondérées de 116,75 m²P et 90 m² P, et des prix unitaires de 428 et 667 euros/m²P ;

—  5 renouvellements amiables avec des dates d’effet entre juillet 2012 et 2018, avec des surfaces pondérées comprises entre 54,40 et 101,70 m²P, et des prix unitaires compris entre 414 et 557euros/m²P,

—  2 fixations judiciaires, avec des dates d’effet les 1er avril 2013 et 1er juillet 2020, avec des surfaces pondérées de 174,4 et 43,51 m²P, et des prix unitaires de 400 et 550 euros/m²P.

L’expert propose un prix unitaire de 550 euros/m²P pour la partie commerciale.

Les bailleurs s’opposent au prix unitaire retenu par l’expert pour la partie commerciale et estiment que la valeur locative unitaire doit être fixée à 600 euros/m²P, en se fondant sur des références plus récentes. En effet, ils font valoir que la proposition de l’expert est sous-évaluée, qu’elle prend en compte des références assez anciennes principalement de 2014, 2015 et 2016 lesquelles sont donc éloignées de la valeur locative des locaux au 1er juillet 2022. Ils indiquent que les effets de la crise sanitaire sur l’activité exercée par le preneur sont minimes dès lors que ce dernier a été autorisé pendant cette période à rester ouvert compte tenu de sa nature de commerce de bouche.

La société Mori [W] sollicite quant à elle de retenir un prix unitaire de 450 euros/m²P, en se fondant essentiellement sur le rapport d’expertise amiable établi par M. [YZ] [JE] et au regard de son activité exercée, et de la dégradation de la chalandise dans le quartier dont dépendent les locaux loués.

Il convient en premier lieu de relever que, parmi les références proposées par l’expert, celles dont les dates d’effet sont antérieures à 2018 doivent effectivement être écartées en ce qu’elles sont trop anciennes pour être représentatives et constituer un élément de comparaison pertinent.

En outre, le rapport d’expertise amiable établi à la demande de la société Yori [YN], qui a été soumis au débat contradictoire des parties, présente des références locatives pour la plupart anciennes, en ce qu’elles sont pour la plupart comprises entre 2007 et 2016 et ne peuvent éclairer le tribunal sur la valeur locative au 1er juillet 2022. Seule la référence de renouvellement amiable en 2018 pour un local de 107,70 m²P situé au [Adresse 18] dans le [Localité 12] concernant l’enseigne « D’Chez Eux » pour une activité de magasin d’alimentation avec un prix unitaire de 491 euros/m²P est pertinente, cette référence figurant également dans le rapport de l’expert judiciaire.

La société Yori [YN] allègue mais ne démontre pas une dégradation de la chalandise au cours du bail expiré.

Il ne sera en conséquence pris en compte que 9 références comprises entre 2018 et 2023, sur les 17 proposées par l’expert judiciaire, à savoir :

Nouvelles locations de boutiques :

—  425 €/ m² en février 2021 pour 39,20 m²P (SHIVA – Ménage à domicile) au [Adresse 19] à [Localité 15] ;

—  667€/ m² en mars 2020 pour 33 m²P (ATELIER [Etablissement 1]) au [Adresse 20] à [Localité 15] ;

—  766€/ m² en avril 2021 pour 81 m²P (OTIPI DE [Localité 16] – Jeux et jouets) au [Adresse 21] à [Localité 17] ;

—  865€/ m² en mars 2023 pour 104m²P ([Localité 18] – Agence immobilière) au [Adresse 22] à [Localité 15] ;

—  1000€/ m² en juillet 2020 pour 17 m²P (CLE FLASH 7 – Serrurier) au [Adresse 23] à [Localité 15] ;

—  1495€/ m² en juin 2022 pour 66 m²P (BABUNE – Restaurant) au [Adresse 24] à [Localité 15].

Renouvellements amiables :

—  491€/ m² en 2018 pour 101,70m²P (D’CHEZ EUX – restaurant) au [Adresse 18] à [Localité 15] ;

Fixations judiciaires :

—  400€/ m² le 1er juillet 2020 pour 43,51 m²P (bar – brasserie) au [Adresse 25] à [Localité 17].

Eu égard à l’ensemble des éléments ainsi exposés, notamment l’emplacement du local loué qui est une situation correcte pour le commerce considéré bénéficiant d’une chalandise modérée, les caractéristiques du local situé dans un immeuble de bon standing, avec des aménagements en bon état général, avec une capacité d’accueil uniquement en rez-de-chaussée, le sous-sol étant inaccessible au public, compte tenu de la destination du local et des références proposées par l’expert, l’évaluation proposée par l’expert judiciaire est justifiée, tandis que celle des bailleurs est largement surévaluée et celle du preneur est sous-évaluée.

Pour la partie habitation, l’expert judiciaire relève qu’aux termes du barème publié par le préfet de la région Ile-de-France et du ministère du Logement et de l’Habitat durable concernant l’encadrement des loyers pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, le loyer de référence minoré est de 20,2 euros/m², le loyer de référence est de 28,9 euros/m² et le loyer de référence majoré est de 34,7 euros/m², pour un appartement non meublé de 2 pièces avec une année de construction avant 1946 situé dans le [Adresse 26].

Aux termes de la base 2023 de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, il relève que pour un appartement non meublé situé dans le quartier précité, le 1er quartile est fixé à 26,50 euros/m², la médiane est fixée à 30 euros/m² et le 3e quartile à 33,90 euros m².

Il cite les références locatives à proximité des locaux loués suivantes :

—  10 références communiquées par les bailleurs dans l’immeuble situé au [Adresse 10] dans le [Localité 12] dont dépendent les locaux loués et appartenant aux bailleurs, avec des appartements de 40,89 m² à 124 m² pour des prix compris entre 19 euros/m²/mois hors charges et 40 euros/m²/mois hors charges avec des baux d’habitation d’une durée de 3 ou 6 ans, des baux code civil ou un bail meublé à date d’effet entre octobre 2015 et octobre 2024 ;

—  17 fixations judiciaires avec des dates d’effet entre le 1er juillet 2016 et le 1er juillet 2021, avec des surfaces comprises entre 11,83 m² et 79 m²P, et des prix unitaires compris entre 15 euros/m²/mois et 37 euros/m²/mois.

L’expert propose un prix unitaire de 20 euros par m² et par mois pour l’appartement et un prix unitaire de 2 euros par m² et par mois pour la courette privative n°302.

Les bailleurs s’opposent à la proposition de prix unitaire pour la partie habitation de l’expert judiciaire et demandent que soit retenu un prix unitaire minimal de 300 euros par m2 par an pour l’appartement et de 180 euros par m2 par an pour la courette privative. Ils font valoir que le loyer retenu par l’expert judiciaire pour l’appartement est sous-évalué et est inférieur au loyer de référence minoré de l’encadrement des loyers à [Localité 1]. A titre subsidiaire, ils sollicitent de retenir un prix unitaire de 270 euros par m² par an pour l’appartement tel que retenu par l’expert amiable désigné par la société Mori [W].

La société Mori [W] sollicite d’entériner la proposition de prix unitaire de l’expert judiciaire pour la partie habitation.

C’est à juste titre que l’expert judiciaire a répondu aux moyens des bailleurs formulés par voie de dire, que les valeurs locatives des appartements dépendant de baux commerciaux sont toujours inférieures à celles du marché des appartements résidentiels, expliquant alors un prix unitaire retenu plus faible, et qu’en outre la partie habitation est à rénover en profondeur.

En conséquence, compte tenu de l’ensemble des éléments précités, notamment de l’état de l’appartement à rénover, de son accessibilité par la courette privative et les parties communes de l’immeuble, et de leur éclairage naturel faible, il sera retenu le prix unitaire pour la partie habitation proposée par l’expert.

Ainsi, la valeur locative brute des locaux donnés à bail s’établit au 1er juillet 2022 comme suit :

Pour la partie commerciale : 49 065,50 euros = 89,21 m²P x 550 euros

Pour la partie habitation :

8160 euros pour l’appartement = 34 m² x 20 euros x 12 mois180 euros pour la courette privative = 7,50 m² x 2 euros x 12 moisSoit au total : 57 405,50 euros par an au 1er juillet 2022.

Sur la demande d’application d’un abattement économique conjoncturel

La société Mori [W] sollicite d’appliquer un abattement économique conjoncturel de 10% sur la valeur locative, sur le fondement du rapport d’expertise amiable établi par Monsieur [YZ] [JE], aux motifs que cet abattement est la traduction chiffrée d’une dégradation conjoncturelle de la commercialité locale à la date du renouvellement du bail résultant de la vacance accrue des commerces à proximité immédiate, de la fréquentation réduite de la zone et aux effets persistants de la crise sanitaire sur le flux de chaland et les modes de consommation.

Les bailleurs ainsi que l’expert judiciaire n’ont formulé aucune observation sur ce point.

Toutefois, il ne saurait être appliqué un abattement de 10% sur la valeur locative au titre d’un facteur présenté comme conjoncturel, le rapport d’expertise amiable établi à la demande de la société Mori [W] ne présentant pas toutes les garanties attachées à une expertise judiciaire et n’étant corroboré par aucun élément objectif additionnel permettant au tribunal d’en apprécier la pertinence et de constater la baisse de chalandise évoquée.

En conséquence, la société Mori [W] sera déboutée de sa demande sur ce point et la valeur locative des locaux loués au 1er juillet 2022 sera fixée à 57 405,50 euros par an, hors taxes et hors charges.

Sur la demande de dispense du paiement du loyer pour la courette privative n°302 jusqu’à sa complète jouissance

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux, tels que fixés par l’article R. 145-23 du code de commerce, de juger d’un éventuel manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance tenant à la courette privative n°302, ni de faire droit à la demande de la société Mori [W] de dispense du paiement des loyers afférents à cette courette jusqu’à la remise des clés et sa complète jouissance.

Sur les intérêts au taux légal

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Les intérêts au taux légal seront dus à compter à compter du 16 août 2023, date de l’assignation introductive de la présente instance pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance échue postérieurement.

Quant à la capitalisation des intérêts, de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil, à compter de la date de l’assignation qui comporte cette demande.

Sur les autres demandes

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ainsi ordonné, les demandes formées au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’énoncer ou le rappeler.

*

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme annuelle de 57 405,50 euros (cinquante-sept mille quatre cent cinq euros et cinquante centimes) hors taxes et hors charges le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2022 entre Madame [F] [U], Madame [G] [I], Monsieur [Q] [U], Monsieur [P] [N], Monsieur [E] [N], Monsieur [K] [N], Monsieur [S] [N], Madame [C] [H], Madame [L] [R] [T] née [X], Madame [B] [Y] [J] née [X], Madame [O] [M] [V] née [X], Monsieur [A] [X] et la S.A.S. Mori [W] concernant les locaux situés [Adresse 10] à [Localité 15] ;

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers à compter du 16 août 2023 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date ;

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière à compter du 16 août 2023 produiront des intérêts, en application de l’article 1343-1 et 1343- 2 du code civil ;

Dit qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des loyers commerciaux de statuer sur une demande de dispense de loyers au titre d’un manquement à l’obligation de délivrance ;

Rejette les demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles ;

Partage les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l’expertise judiciaire ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à [Localité 1] le 23 avril 2026,

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL D. SANTOS CHAVES