TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 17]-[Localité 15]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/05903 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QJOK

NAC : 72A

Jugement Rendu le 19 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 20], situé [Adresse 1], dont les références cadastrales sont Section AM N°[Cadastre 12] et AM N°[Cadastre 14], représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 518 241 922, dont le siège social est situé [Adresse 10] et pour les besoins de la présente procédure par son établissement secondaire situé [Adresse 9]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Madame [V] [M] [N] [W] épouse [F], demeurant [Adresse 11]

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 février 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 20 Juin 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [V] [M] [N] [W] épouse [F] est propriétaire des lots numéros 147, 169, 297 au sein de la résidence en copropriété “[Adresse 20]" sise [Adresse 6].

Par acte de commissaire de Justice en date du 3 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 20] sise [Adresse 5] ([Adresse 13]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, a fait assigner Mme [V] [M] [N] [W] épouse [F] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

CONDAMNER Mme [V] [M] [N] [W] épouse [F] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 20]" sis [Adresse 7] ([Adresse 13]) la somme en principal de 9 921,81 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 2/04/2021 au 01/07/2024 et représentant :

. 9819,52 € au titre des charges courantes et exceptionnelles,

. 30,00 € Au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

.72,29 € au titre des frais d’huissiers, relevant des dépens

ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Mme [V] [M] [N] [W] épouse [F] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :

. de la mise en demeure adressée par le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, syndic en exercice, en date du 05/05/2021, pour paiement de la somme de 19 700,75 €,

. du commandement de payer délivré par l’étude ID FACTO, huissiers de justice associés, en date du 12/05/2021, pour paiement de la somme de 17 990,30 €,

. de la présente assignation.

ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,

CONDAMNER Mme [V] [M] [N] [W] épouse [F] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 20]" sis [Adresse 8]) , la somme de 1000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER Mme [V] [M] [N] [W] épouse [F] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 20]" sis [Adresse 8]) , une indemnité de 1 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer de 72,29 € les frais de signification de la présente assignation, les frais d’exécution du jugement à intervenir ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’ au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, huissierqui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien le syndicat des copropriétaires explique que Madame [W] épouse [F] a déjà été condamnée par un jugement du tribunal judiciaire d’Evry du 22 octobre 2021, et qu’à ce jour les sommes ne sont pas encore recouvrées et que sa dette augmente les charges postérieures n’étant pas réglées. En dépit de diverses relances par commissaires de justice notamment, il est contraint de saisir à nouveau le tribunal, celle-ci ne s’exécutant pas.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [V] [M] [N] [W] épouse [F], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 février 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 20 juin 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’admnistration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de vopropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le [Adresse 21] [Adresse 18] 14 produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [W] épouse [F] qui indique les tantièmes représentés par ses lots numéros 147, 169, 297 dans la copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 14/05/2019, 12/07/2021,30/06/2022, 21/06/2023,

— une attestation de non recours relative aux assemblées,

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— le contrat de syndic,

— un jugement rendu le 22 octobre 2021 par le tribunal judiciaire d’Evry;

— un décompte des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 01/07/2024 sur la période du 05/05/2021 au 01/07/2024, provisions charges courantes 01/07/2024 et cotisations fonds travaux 01/07/2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 9 921,81 € euros dont 102,29 euros de frais de recouvrement et dépens.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 05/05/2021 au 01/07/2024, appel provisions charges courantes 01/07/2024 et cotisations fonds travaux 01/07/2024 et appel réalisation PPT 01/07/2024 inclus, s’élève bien à la somme de 9 819, 52 euros.

S’agissant du point de départ des intérêts au taux légal, il n’est pas été justifié des modalités d’envoi de la mise en demeure du 5 mai 2021. Cette lettre ne peut donc être retenue comme point de départ des intérêts au taux légal.

Il est cependant produit un commandement de payer du 12 mai 2021, aux termes duquel la défenderesse est sommée de payer la somme de 17 918,01 euros.

En conséquence, conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal seront donc dus à compter de ce commandement de payer et, en application de l’article 1343-2 du même code, ils pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.

Mme [W] épouse [F] sera donc condamnée à payer la somme de 9 819,52 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par la défenderesse après une première condamnation en date du 22 octobre 2021 par le tribunal judiciaire d’Evry, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle consituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété.

Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble. Il est toutefois noté deux virements partiels ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus.

Mme[W] épouse [F] sera donc condamnée au paiement de la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 20] réclame une somme de 30 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 correspondant à des frais de 3ème relance.

Ces frais apparaissent mal fondés, les modalités d’envoi de celle-ci n’étant pas justifiées.

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence SOULT 14 sera donc débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [W] épouse [F] qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au [Adresse 21] [Adresse 20] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE Mme [V] [M] [N] [W] épouse [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 20] sise [Adresse 4] la somme de 9 819, 52 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 05/05/2021 au 01/07/2024 appel provisions charges courantes 01/07/2024 et cotisations fonds travaux 01/07/2024, appel réalisation PPT 01/07/2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 05/05/2021, date du commandement de payer et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Mme [V] [M] [N] [W] épouse [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [19] 14 sise [Adresse 3]) la somme de 700,00 euros à titre de dommages et intérêts;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence [19] 14 sise [Adresse 2] ([Adresse 13]) au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Mme [V] [M] [N] [W] épouse [F] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [19] 14 sise [Adresse 3]) une somme de 1.200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [V] [M] [N] [W] épouse [F] aux entiers dépens;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,