TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 24/01662 – N° Portalis DBYH-W-B7I-LYJJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 12 MARS 2026

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [S] [H]

né le 05 Février 1969 à VILLE FRANCHE SUR SAONE, demeurant 3 Allée du Pas de l’ Âne – 38690 LE GRAND LEMPS

représenté par la SCP PIERROT & NEEL, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [F] [P]

né le 24 Avril 1974 à Villefranche sur Saône (69), demeurant 794 Avenue Jean Jaurès – 38140 RIVES

comparant assisté de Maître Hugo JOCTEUR MONROZIER, avocat au barreau de

GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 11 Décembre 2025 tenue par Madame Alice DE LAFFOREST, Magistrat à titre temporaire chargée des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Madame Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 12 Mars 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail du 27 décembre 2017 consenti par Monsieur [S] [H], Monsieur [F] [P] a pris en location un logement situé 794 avenue Jean Jaurès à Rives moyennant le versement mensuel d’un loyer de 680€.

Le 16 juin 2023, Monsieur [S] [H] a fait parvenir par courrier recommandé un congé pour reprise à Monsieur [F] [P] pour le 28 décembre 2023 afin de récupérer le logement pour sa fille.

Monsieur [F] [P] a contesté la validité du congé et des échanges ont eu lieu par courriers entre les deux parties sans déboucher sur un accord.

Par acte de commissaire de justice du 12 mars 2024, Monsieur [S] [H] a fait assigner Monsieur [F] [P] devant le juge de contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble à l’effet d’obtenir notamment le constat de la validité du congé du 16 juin 2023 et l’expulsion de Monsieur [F] [P] et de tout occupant de son chef.

Monsieur [F] [P] a quitté l’appartement au mois de septembre 2024 et un état des lieux de sortie a été réalisé le 29 janvier 2025.

Par conclusions postérieures auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Monsieur [S] [H] sollicite de :

— CONSTATER que M. [S] [H] a délivré congé le 16 juin 2023, à effet du 28 décembre 2023, du bail signé le 28 décembre 2017;

— CONSTATER que M. [F] [P] occupe sans aucun droit ni titre depuis le 28 décembre 2023 l’appartement situé 794, Av. Jean Jaurès 38140 RIVES appartenant à Monsieur [S] [H] ;

— ORDONNER l’expulsion de M. [F] [P] et de tout occupant de son chef, de l’appartement situé 794, Av, Jean Jaurès 38140 RIVES, appartenant à M. [S] [H] ;

— AUTORISER en tant que de besoin M. [S] [H] à solliciter le concours de la force publique pour procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [P] et de tout occupant de son chef ;

— CONDAMNER M. [F] [P] à payer à M. [S] [H] une somme de 63,28 € au titre de la régularisation des charges pour l’année 2023, à la date de fin du bail le 28 décembre 2023;

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [F] [P] à compter du 28 décembre 2023, date de la fin du bail, à la somme de 680.00 €, outre charges et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— CONDAMNER M. [F] [P] à payer à M. [S] [H] une somme de 680.00 €, outre charges à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 28 décembre 2023, date de la fin du bail et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— DEBOUTER M. [F] [P] de ses demandes, fins et conclusions;

— CONDAMNER M. [F] [P] à verser à M. [S] [H] la somme de 21.613,63 € en réparation des dégradations commises ;

— CONDAMNER M. [F] [P] à verser à M. [S] [H] la somme de 1.360 € en réparation de son préjudice de jouissance ;

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER M. [F] [P] à payer à M. [S] [H] une somme de 2.500.00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— CONDAMNER M. [F] [P] aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions en réponse auxquelles il y a lieu de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Monsieur [F] [P], sollicite de :

— DIRE ET JUGER nul le congé pour reprise du 16 juin 2023

En conséquence,

— DEBOUTER Monsieur [S] [H] de l’ensemble de ses fins et prétentions comme étant non fondées

En tout état de cause :

— DEBOUTER Monsieur [S] [H] de l’ensemble de ses demandes

— CONDAMNER Monsieur [S] [H] à payer à Monsieur [F] [P] la somme de 14 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de délivrer un logement décent

— CONDAMNER Monsieur [S] [H] à payer à Monsieur [F] [P] la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à son obligation de garantir la jouissance paisible du logement loué

— CONDAMNER Monsieur [S] [H] à payer à Monsieur [F] [P] la somme de 710 euros en remboursement des sommes engagées par Monsieur [F] [P] pour palier au défaut des services inclus dans les charges

— ENJOINDRE à Monsieur [S] [H] de remettre à Monsieur [F] [P] l’ensemble des factures justificatives des charges sur la durée du bail, ainsi que le décompte individualisé par locataire des charges d’électricité sur cette même durée, sous astreinte de 50 euros par jours de retard à compter du mois suivant la signification du jugement

— CONDAMNER Monsieur [S] [H] à payer à Monsieur [F] [P] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER le même aux dépens.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 11 décembre 2025, au terme de plusieurs renvois aux fins de mise en état.

A cette audience, les parties, représentées par leurs conseils, ont repris oralement les demandes formées dans leurs dernières écritures.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la régularité du congé pour vendre délivré le 16 juin 2023

L’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " I.- Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. "

a) Sur le contenu du congé

Ainsi, le congé délivré au locataire doit comporter à peine de nullité :

— L’indication du motif allégué pour sa délivrance soit en l’espèce l’indication qu’il entend reprendre le logement pour l’occuper lui-même ou le faire occuper par l’un de ses proches. À défaut le congé est nul en l’absence de toute motivation ;

— L’indication des nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ;

— Préciser la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise ;

— Justifier du caractère réel et sérieux de la décision de reprise.

En l’espèce, à la lecture du congé pour vendre, il apparait que ce dernier indique " Ce congé est motivé par mon intention de reprendre ce logement pour y loger ma fille [I] [H] demeurant 13 avenue Jacques Chirac à 38500 Voiron.

Qui en fera sa résidence principale, car aujourd’hui son logement est trop petit et couteux. ".

Dans la mesure où le congé respecte bien les mentions prescrites à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, il convient de valider le congé pour reprise délivré par le propriétaire sur ce point.

b) Sur l’intention de reprise

Le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé.

Ne sont pas considérés comme des motifs de fraude le fait que le congé ait été délivré à la suite d’une demande de mise aux normes du locataire, le fait que la locataire ait préalablement au congé dénoncé des désordres affectant le logement, ou que le bailleur dispose d’autre possibilité de logement pour lui-même ou sa famille.

En l’espèce, Monsieur [F] [P] établit qu’un désaccord a existé avec un son bailleur au sujet de l’état du logement et des charges facturées mais cela ne remet pas en cause la réalité du congé.

D’autre part, compte tenu du fait qu’il a contesté ce congé et qu’il n’a pas souhaité quitter le logement, il n’est pas anormal que Madame [I] [H], la fille du bailleur n’ait donné congé de son précédent logement qu’en septembre 2024.

Ainsi, Monsieur [F] [P] n’établit pas le caractère frauduleux du congé et ce dernier sera validé sur ce point.

c) Sur la notice d’information

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 précité « Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice. »

L’obligation de joindre une notice d’information dont les détails ont été fixés par l’arrêté du 13 décembre 2017 est une condition de forme de la validité du congé. A ce titre, la nullité découlant de cette violation est subordonnée à la preuve d’un grief par celui qui l’invoque.

En l’espèce, Monsieur [S] [H] prétend que cette notice était jointe au congé sans le démontrer mais Monsieur [F] [P] ne démontre pas quel grief lui aurait causé l’absence de notice.

La délivrance du congé ne saurait en lui seul être considéré comme lui ayant causé grief. Par ailleurs, il a pu valablement faire valoir ses droits puisqu’il s’est maintenu dans les lieux au-delà de la date d’effet du congé en contestant ce dernier.

En l’absence de démonstration d’un grief causé par l’absence de remise de la notice d’information avec le congé de reprise pour habiter, le congé est régulier en sa forme.

d) Sur la délivrance du congé après réévaluation du loyer

L’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que " Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué.

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l’article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l’article 19.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat. "

Ce même article prévoit :

«  d) Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

L’augmentation du loyer qui en résulte ne peut excéder la variation de l’indice national mesurant le coût de la construction publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. "

En l’espèce le contrat de bail contient bien une clause de révision du loyer par application de la variation annuelle de l’indice de référence.

Monsieur [H] qui a appliqué cette clause de révision n’était pas empêché de donner congé et ce dernier sera donc également validé sur ce point.

2. Sur l’indemnité d’occupation

La restitution des lieux est distincte du simple fait pour le locataire de quitter matériellement l’appartement : elle a lieu au moment où le propriétaire est mis en mesure de reprendre possession des lieux. En conséquence, la restitution se réalise à la fois par la libération des lieux et par la remise de toutes les clés au propriétaire.

Monsieur [F] [P] et Monsieur [S] [H] indiquent que le locataire a quitté le logement en septembre 2024 et ils précisent également tous les deux que la remis de clés et l’état des lieux de sortie n’ont pu être faits que le 29 janvier 2025.

Il est établi par les mails et courriers échangés entre les parties que Monsieur [F] [P] a déménagé sans en aviser son propriétaire et sans lui communiquer sa nouvelle adresse, que ce dernier a eu néanmoins connaissance de cette information et qu’il a sollicité le locataire pour fixer un rendez-vous pour remettre les clés et procéder à l’état des lieux de sortie le 30 septembre 2024 ce que n’a pas accepté Monsieur [P].

Il est également établi que par courrier officiel du 31 octobre 2024, le conseil de Monsieur [H] a contacté le conseil de Monsieur [P] pour fixer l’état de lieux de sortie et la remise des clés « dans les plus brefs délais ».

Dans ces conditions, le maintien dans les lieux alors qu’il était sans droit ni titre depuis le 28 décembre 2023 caractérise une faute qui cause un préjudice au bailleur qui ne pouvait pas disposer de son bien. En application de l’article 1240 du code civil, il appartient à Monsieur [F] [P] de réparer le préjudice ainsi causé. Par conséquent, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, soit 680 euros, sera fixée à la charge de Monsieur [F] [P] à compter du 28 décembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire le 29 janvier 2025.

Il est reconnu par le bailleur et non contesté par le locataire que le loyer ou l’indemnité d’occupation a été versé jusqu’au mois d’août 2023, Monsieur [F] [P] sera donc condamné à régler la somme de 3400 euros à Monsieur [S] [H].

3. Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [F] [P]

a) Sur l’indécence du logement

Aux termes de l’article 1719 alinéa 1er du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le respect de cette obligation d’ordre public s’apprécie tout au long du bail et pas uniquement lors de la conclusion du bail ou la remise des clés au preneur.

En l’espèce, aux termes de ses conclusions, Monsieur [F] [P] relève plusieurs défauts du logement.

— Sur l’humidité

Il indique que le logement était humide du fait d’un défaut de ventilation qui a conduit selon lui à la présence de moisissures.

Effectivement le rapport établi le 14 décembre 2023 par l’organisme [Y] indique:

Descente d’eau pluviale percée.

— Concernant les murs : « Mauvais état, Parpaing aggloméré, Absence d’isolation »

« Nombreuses traces de moisissures dans les pièces d’eau et les pièces de vie, Moisissures dans la cuisine, salle de bains, chambre et séjour. »

Menuiseries extérieures principales : « PVC double-vitrage performant »

Menuiseries extérieures secondaires : « Porte d’entrée : bois opaque, Infiltration d’air sous la porte d’entrée »

— Sur la ventilation : « Ventilation naturelle par ouverture des ouvrants – Ouverture fenêtre salle de bains bloquée par le chauffe-eau »

— Concernant l’électricité : « Pas aux normes actuelles mais sans risque – Prise sur le balcon non étanche »

— Et concernant le chauffage : « Individuel, chauffage décentralisé électrique »

— Sur l’humidité et la ventilation il est indiqué dans le rapport " Température intérieure : 18,8 °C

Taux d’humidité relative : 60% en pièces de vie et 63% dans la cuisine

— Absence de grilles haute et basse dans la cuisine et la salle de bains

— Ouverture de la fenêtre salle de bains bloquée par le chauffe-eau

— Nombreuses traces d’humidité dans la cuisine, le séjour, salle de bains et une chambre "

Monsieur [F] [P] produit également une attestation de Madame [J] [B] et une attestation de Madame [Q] [C], toutes deux anciennes locataires au rez-de-chaussée de cette même maison qui confirment la difficulté de ventilation et l’humidité des logements.

D’autre part, des traces noires sont visibles sur la photo de la cuisine, du salon, de la chambre n°2, n°3 et dans la salle de bain, produites dans l’état des lieux de sortie et l’huissier mentionne ainsi un mélange de crasse et de salpêtre, le salpêtre étant lié à une présence excessive d’humidité dans les murs intérieurs.

Monsieur [S] [H] produit un rapport non contradictoire d’un architecte réalisé le 6 février 2025 qui a procédé à des mesures d’humidité dans ces pièces au niveau des traces noires qui ne relèvent aucune humidité particulière. Néanmoins, ce rapport a été réalisé postérieurement au départ du locataire et après selon ce dernier la réalisation de travaux d’isolation comme envisagés par le propriétaire lors de la réalisation du rapport [Y]. Monsieur [H] produit également plusieurs attestations de locataires qui n’ont connu aucune difficulté dans leurs appartements qu’ils décrivent comme bien entretenus. Néanmoins, ces locataires occupaient des appartements dans les étages supérieurs.

Monsieur [F] [P] ne produit pas de courrier ou de réclamation portant sur l’humidité du logement antérieure au congé délivré. Mais il expose ce grief de manière circonstanciée dans son courrier du 3 juillet 2023.

D’autre part, Monsieur [H] indique dans ses écritures et dans le rapport [Y] que son locataire se chauffait au poêle à pétrole ce qui occasionne des moisissures, dans ce même rapport il ne conteste pas que l’installation du chauffe-eau pose une difficulté sur l’ouverture de la salle de bain et donc la ventilation de cette dernière. Monsieur [F] [P] expose qu’il s’est effectivement servi de poêle à pétrole en plus des radiateurs électriques, jusqu’en 2020, date où les fenêtres ont été changées. Il produit des factures d’électricité d’un montant important pour cette période justifiant s’être également servi du chauffage.

— Sur les autres désordres

Les autres désordres qui concernent le réseau électrique « Pas aux normes actuelles mais sans risque » ou les infiltrations d’air sous la porte d’entrée ne sont pas constitutifs d’indécence du logement.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparait que Monsieur [S] [H] a manqué à son obligation de délivrer un logement décent en ce que ce dernier était humide et propice au développement de moisissures et qu’il a échoué à garantir à son locataire une jouissance paisible des locaux.

Par conséquent, il doit réparer les préjudices causés par ses manquements.

b) Sur les préjudices de Monsieur [F] [P]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [F] [P], outre l’indécence du logement, considère avoir subi un trouble de jouissance du fait de l’installation sur le toit de l’immeuble d’une antenne d’opérateur téléphonique qui troublait son réseau wifi et pouvait avoir des effets sur sa santé et celle de sa famille. Néanmoins aucune faute ni aucun préjudice n’étant démontré il n’y pas lieu de constater l’existence d’un trouble de jouissance à ce titre.

Enfin, sur une éventuelle intrusion dans l’appartement de Monsieur [P] en l’absence de ce dernier, cette dernière n’est pas démontrée de même qu’un éventuel préjudice en découlant.

En l’espèce, il est donc indéniable au regard de l’ensemble des éléments susmentionnés que Monsieur [F] [P] a subi un préjudice de jouissance certain qui justifie l’octroi d’une somme de 100 euros par mois durant la durée du bail, soit du mois de décembre 2019 au mois de décembre 2023.

Pour la période d’occupation sans droit ni titre il n’y a pas lieu d’indemniser le préjudice de jouissance de Monsieur [F] [P]. En effet ce dernier n’était plus titulaire de bail et donc son propriétaire n’était pas débiteur à son égard de l’obligation de jouissance paisible. Certes, Monsieur [F] [P] a été condamné à régler une indemnité d’occupation mais cette dernière n’est pas un loyer, elle représente non seulement la contrepartie de la jouissance des locaux mais également la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il est privé de la libre disposition des lieux. Elle est donc de nature mixte, compensatoire et indemnitaire.

Le préjudice de Monsieur [F] [P] sera donc chiffré à la somme de 3 600 euros.

c) Sur les charges

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il résulte de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

La liste des charges récupérables est fixée à l’annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 et concerne les dépenses relatives à l’eau froide et chaude des locataires occupants du bâtiment, à l’eau nécessaire à l’entretien courant des parties communes et des espaces extérieurs, à l’électricité et au combustible ou à la fourniture d’énergie quelle que soit sa nature pour les parties communes.

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges.

Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, Monsieur [S] [H] produit le récapitulatif de charges qu’il a fait parvenir à Monsieur [F] [P] seulement pour l’année 2022.

D’autre part, Monsieur [F] [P] justifie s’être à de nombreuses reprises occupé des poubelles au cours de l’année 2022 par la production de sms à l’entreprise et par les courriers qu’il a envoyé à son propriétaire, ce qui n’est pas contesté par le bailleur qui produit également une attestation d’un autre locataire qui mentionne la défaillance de l’entreprise de nettoyage. Il y a donc lieu de faire droit à la demande de Monsieur [F] [P] remboursement mais à hauteur de 286,17 euros correspondant aux sommes réglées à ce titre pour l’année 2022.

En revanche, Monsieur [F] [P] qui avait six mois à compter de l’envoi du décompte le 11 juin 2023 pour solliciter la communication des justificatifs de charges sera débouté de sa demande à ce titre puis qu’il ne les a demandés que le 23 décembre par l’intermédiaire de son conseil.

4. Sur les réparations locatives

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire doit, dans le cadre de son occupation, répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, et qu’il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la preuve par ce dernier des travaux de réparation dont il demande remboursement et qu’il n’a pas à avancer.

En application de l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L’article 1732 du même code dispose que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. Encore faut-il que le contenu de ces états soit le plus précis possible pour être incontestable.

La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée, revêtu de la signature du bailleur et du locataire même si ce dernier le réfute, est très succinct et incomplet. Il comporte des cases cochées indiquant de simples initiales comme BE pour bon état et ME pour mauvais état, sauf que les initiales ne sont pas toujours lisibles et qu’il n’y a aucune observation dans les espaces prévus à cet effet.

L’état des lieux de sortie a été établi sous forme de constat d’huissier, Monsieur [F] [T] y ayant été convoqué, assorti de photographies qui détaillaient pièce par pièce l’état du bien et dont il ressort notamment un état de grande saleté.

Il apparaît que la différence de précisions entre les états des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas véritablement de procéder à une comparaison utile, et de considérer que les dégradations mentionnées dans l’état des lieux de sortie sont apparues en cours de bail et que les éléments concernés étaient en bon état à l’entrée. L’état des lieux d’entrée non seulement simplifié et parcellaire est illisible, tandis qu’au contraire l’état des lieux de sortie est particulièrement détaillé.

En tout état de cause la présomption de bon état de l’article 1731 du code civil ne trouve pas à s’appliquer à l’espèce alors qu’il apparaît que d’autres locataires précédant de ce même immeuble se sont plaints de l’isolation du logement, qu’il est établi que ce dernier était mal ventilé avec apparition de moisissures et qu’il est connu que le salpêtre, dont la présence a été mentionnée dans l’état des lieux de sortie entraîne des dégradations comme le décollement du papier-peint.

D’autre part, Monsieur [S] [H] ne saurait prétendre mettre à la charge de Monsieur [F] [P] une réfection complète de son bien sur la base de deux devis uniques de 2 942,50 euros pour la réfection de la salle de bain et de 18 671,13 euros pour le reste de l’appartement.

Dans ces conditions et compte tenu de ce qu’il vient d’être exposé, le bailleur n’ayant pas pris la peine de retenir les éléments pertinents à mettre à la charge de son locataire, il convient de comparer seulement les éléments mentionnés comme étant en bon état dans l’état de lieux d’entrée avec le contenu de l’état des lieux de sortie et de tenir compte de la vétusté liée notamment à l’humidité.

Ainsi, pour l’entrée les éléments de l’état des lieux d’entrée sont illisibles et aucune dégradation locative ne sera retenue pour cette pièce.

Pour la cuisine, il apparaît que la porte est neuve, la peinture, les fenêtres, les volets et les meubles sont indiqués en bon état dans l’état de lieux d’entrée alors que la porte et le meuble bas sont dégradés lors de l’état des lieux de sortie

Mais dans le devis produit il n’est pas mentionné le remplacement de ce meuble bas ni de prestation de nettoyage. Il sera mis à la charge du locataire le remplacement d’une porte chiffrée à la somme de 190 euros HT dans le devis.

Pour la salle de bain, dans l’état des lieux d’entrée, la peinture, le plafond et les fenêtres sont indiquées en bon état et il précisé « cabine de douche neuf ».

Dans l’état des lieux de sortie il est indiqué que le plafond et les murs sont sales et que les joints sont noircis, il est également indiqué que le meuble bas est irrécupérable mais ce dernier n’est pas mentionné dans l’état des lieux d’entrée.

Aucune prestation de ménage ni de reprise des joints n’est mentionnée dans le devis produit qui prévoit le remplacement de tous les équipements de la salle de bain.

Aucune somme ne sera mise à la charge du locataire concernant cette pièce.

Pour les wc, la porte, les murs, le plafond et la cuvette sont indiqués en bon état.

Dans l’état des lieux de sortie il est indiqué que les murs sont en mauvais état et sales et qu’il y a des toiles d’araignées au plafond et que la cuvette est salle. Aucune prestation de ménage n’est mentionnée dans le devis, en revanche la réfection des murs est chiffrée à la somme de 399,60 euros, somme sur laquelle sera imputée un coefficient de vétusté 10% par an, soit 50%.

Monsieur [F] [P] sera donc condamné à régler la somme de 199,80 euros.

Pour le séjour il est indiqué dans l’état des lieux d’entrée que la porte les murs et le plafond sont en bon état.

Dans l’état des lieux de sortie, il est indiqué que les murs sont en très mauvais état, qu’ainsi outre la saleté il y a une dizaine de clous et de chevilles dans les murs ainsi que des inscriptions et présence de salpêtres et de crasse.

Il est également indiqué que le plafond est craquelé, jaune et en mauvais état.

Le devis chiffre à la somme de 651,20 euros la réfection du plafond et 1777,85 euros la réfection des murs. Il sera imputé sur ces montant un coefficient de vétusté de 60% compte tenu de la durée du bail et de l’humidité du logement et Monsieur [F] [P] sera condamné à régler à Monsieur [S] [H] la somme de 971,62 euros.

Pour la chambre 1 sont indiqués bon état pour les murs, plafonds, fenêtre et volets.

Dans l’état des lieux de sortie il est indiqué que les murs sont en très mauvais état avec de trous et une tapisserie arrachée et que le plafond est sale.

La réfection des murs est chiffrée à la somme de 1271 euros sur cette chambre il sera appliqué un coefficient de vétusté de 60% compte tenu de la durée du bail et de l’humidité du logement et Monsieur [F] [P] sera condamné à verser au bailleur la somme de 508,40 euros.

Pour la chambre 2 il est indiqué bon état pour le plafond, les fenêtre et les volets. Dans l’état des lieux de sortie il est indiqué que le plafond est sale. En l’absence de chiffrage de prestation de nettoyage aucun montant ne sera retenu pour cette pièce.

Pour la chambre 3 il est indiqué bon état pour la porte, le plafond, les fenêtres et les volets.

Dans l’état des lieux de sortie il est indiqué que la porte est en très mauvais état et que le plafond est sale. Monsieur [F] [P] sera condamné à régler la somme de 190 euros au titre du remplacement de la porte.

Il n’est pas mentionné de chambre 4 dans l’état des lieux de sortie.

Monsieur [S] [H] sera débouté de sa demande fondée sur l’impossibilité d’occuper le bien durant la durée des travaux qui s’avéraient nécessaires compte tenu des dégâts engendrés par l’humidité du logement.

5. Sur les autres demandes

L’équité n’appelle pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties et ces dernières conserveront à leur charge les dépens qu’elles ont engagés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe,

Déclare valable le congé pour reprise délivré le 16 juin 2023 à Monsieur [F] [P] par Monsieur [S] [H] concernant le logement situé 794 avenue Jean Jaurès à Rives ;

Condamne Monsieur [F] [P] à payer à Monsieur [S] [H] la somme de 3400 euros au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 28 décembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou son mandataire;

Condamne Monsieur [S] [H] à payer à Monsieur [F] [P] la somme de 3 600€ au titre de son préjudice de jouissance ;

Condamne Monsieur [S] [H] à payer à Monsieur [F] [P] la somme de 286,17 euros au titre des charges indûment perçues ;

Déboute Monsieur [S] [H] de sa demande de condamnation de Monsieur [F] [P] au titre des charges ;

Condamne Monsieur [F] [P] à régler la somme de 1 869,82 euros au titre des dégradations locatives ;

Déboute Monsieur [F] [P] et Monsieur [S] [H] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que les parties conserveront à leur charge les dépens qu’elles ont engagés ;

Rejette pour le surplus les autres demandes des parties ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 12 MARS 2026, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION