RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 10 octobre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00735 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RBEC

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de [K] [Y], greffière stagiaire en préaffectation sur poste, lors des débats à l’audience du 9 septembre 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.A.S. VILLE DU BOIS INVEST

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A815

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. LUNE TELEPHONE HOUSE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 20 juin 2025, la SAS VILLE DU BOIS INVEST a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry-Courcouronnes la SAS LUNE TELEPHONE HOUSE, au visa des articles 1103 et 1741 du code civil, 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail et déclarer la SAS LUNE TELEPHONE HOUSE occupante sans droit ni titre ;

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de la SAS LUNE TELEPHONE HOUSE ainsi que celle de tous occupants de leur chef et si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et périls, des marchandises et objet garnissant les lieux dans tel garde meubles qu’il plaira à Madame, Monsieur le président de désigner ;

— Condamner provisionnellement la SAS LUNE TELEPHONE HOUSE à payer en principal à la SAS VILLE DU BOIS INVEST la somme de 6.182,45 euros au titre des loyers et charges impayés, augmenté d’un intérêt de retard fixé au taux EURIBOR 3 augmenté de 400 points de base (article A.3.4 du contrat de bail) ;

— Dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité forfaitaire irréductible (article A.3. du contrat de bail) ;

— Condamner provisionnellement la SAS LUNE TELEPHONE HOUSE à payer en principal à la SAS VILLE DU BOIS INVEST la somme de 618,24 euros en application des dispositions de l’article A.3.4. du contrat de bail ;

— Fixer et condamner provisionnellement la SAS LUNE TELEPHONE HOUSE à payer en principal à la SAS VILLE DU BOIS INVEST une indemnité forfaitaire compensatrice du temps nécessaire à la relocation égale à douze mois de loyer sur la base du dernier facturé augmenté des charges et de tous accessoires ;

— Fixer et condamner provisionnellement la SAS LUNE TELEPHONE HOUSE à payer à la SAS VILLE DU BOIS INVEST une indemnité d’occupation fixée pour chaque jour de retard à 2% HT du montant du dernier loyer trimestriel HT, outre les charges et taxes jusqu’à la remise des clés et état des lieux ; cette indemnité restera due au bailleur après le départ du preneur pendant la durée nécessaire à la remise des lieux en état conformément au bail (article A.3.3 du contrat de bail) ;

— Condamner la SAS LUNE TELEPHONE HOUSE à payer à la SAS VILLE DU BOIS INVEST la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SAS LUNE TELEPHONE HOUSE aux entiers dépens d’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 septembre 2025 au cours de laquelle la SAS VILLE DU BOIS INVEST, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Au soutien de ses demandes, la SAS VILLE DU BOIS INVEST expose que, par acte sous seing privé des 10 et 11 juin 2024, elle a donné à bail à la SAS LUNE TELEPHONE HOUSE un local commercial situé à [Adresse 4] [Localité 7], moyennant un loyer annuel de 9.375 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance. Elle explique que sa locataire ayant cessé de payer ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer le 25 mars 2025 un commandement visant la clause résolutoire, d’avoir à payer en principal la somme de 2.923,55 euros. Ledit commandement étant demeuré infructueux dans le délai imparti, elle estime la clause résolutoire acquise.

En défense, bien que régulièrement assignée, la SAS LUNE TELEPHONE HOUSE n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SAS VILLE DU BOIS INVEST justifie, par la production du bail commercial des 10 et 11 juin 2024, du commandement de payer du 25 mars 2025 et du décompte locatif, que sa locataire a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.

Le bail commercial stipule, en page 38 article A.7, qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La SAS VILLE DU BOIS INVEST a fait délivrer le 25 mars 2025 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce d’avoir à payer la somme en principal de 2.923,55 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de mars 2025 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce, le 25 mars 2025, est demeuré infructueux. Par conséquent, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 26 avril 2025.

L’obligation de la SAS LUNE TELEPHONE HOUSE de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, de considérer la SAS LUNE TELEPHONE HOUSE occupante sans droit ni titre, de dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef et qu’à défaut la SAS VILLE DU BOIS INVEST sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Enfin, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des explications de la partie demanderesse et du décompte actualisé au 4 juin 2025 versé aux débats, que sont réclamés en paiement les loyers et charges impayés jusqu’au mois de juin 2025 à hauteur d’un montant total de 6.182,45 euros.

En conséquence, il convient de condamner, en deniers ou quittances, la SAS LUNE TELEPHONE HOUSE à payer à la SAS VILLE DU BOIS INVEST la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 6.182,45 euros au titre des impayés locatifs et indemnités d’occupation arrêtés au mois de juin 2025 inclus.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025, date de délivrance du commandement de payer, pour la somme de 2.923,55 euros et, à compter de la date de délivrance de l’assignation, pour le surplus.

En revanche, la demande subséquente de majoration des intérêts de retard s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances. Dès lors, cette majoration ne présente pas de caractère incontestable, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande d’indemnité d’occupation majorée

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SAS LUNE TELEPHONE HOUSE causant un préjudice à la SAS VILLE DU BOIS INVEST, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter 26 avril 2025 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS LUNE TELEPHONE HOUSE au paiement de ladite indemnité à compter du 1er juillet 2025, les indemnités dues depuis l’acquisition effective de la clause résolutoire étant comprises en compte au titre de la provision.

En revanche, la demande de majoration de ladite indemnité s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances. Dès lors, elle ne présente pas de caractère incontestable, de sort qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la conservation du dépôt de garantie, la majoration forfaitaire de 10% et l’indemnité forfaitaire compensatrice du temps nécessaire à la relocation

La demande de la conservation du dépôt de garantie, de majoration forfaitaire de 10% des sommes dues et d’indemnité forfaitaire compensatrice du temps nécessaire à la relocation s’analysent en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances.

Dès lors, elles ne présentent pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces points.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS LUNE TELEPHONE HOUSE, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La SAS LUNE TELEPHONE HOUSE est également condamnée à payer à la SAS VILLE DU BOIS INVEST la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local commercial (lot n°4) situé au sein du centre commercial de [Localité 5] sis [Adresse 3] à [Localité 6] à la date du 26 avril 2025 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion immédiate de la SAS LUNE TELEPHONE HOUSE et/ou de tous occupants de leur chef du local commercial (lot n°4) situé au sein du centre commercial de [Localité 5] sis [Adresse 3] à [Localité 6] ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SAS LUNE TELEPHONE HOUSE à payer à la SAS VILLE DU BOIS INVEST, la somme provisionnelle de 6.182,45 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés arrêtés au mois de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2025 pour la somme de 2.923,55 euros et, à compter du 20 juin 2025, pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration des intérêts au taux légal ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS LUNE TELEPHONE HOUSE à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SAS VILLE DU BOIS INVEST aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 26 avril 2025 ;

CONDAMNE la SAS LUNE TELEPHONE HOUSE à payer à la SAS VILLE DU BOIS INVEST, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la majoration de l’indemnité d’occupation ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration forfaitaire de 10% des sommes dues ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à l’indemnité forfaitaire compensatrice du temps nécessaire à la relocation ;

CONDAMNE la SAS LUNE TELEPHONE HOUSE aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire ;

CONDAMNE la SAS LUNE TELEPHONE HOUSE à payer à la SAS VILLE DU BOIS INVEST la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 10 octobre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,