RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00212 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O3DE

MINUTE N° : 50

Notification

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à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 20 JANVIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [H] [O] épouse [G]

[Adresse 7]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par MAître LAISNE, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [P]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [X] épouse [P]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Cécile BAULER,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Anne-Cécile BAULER, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 décembre 2016, à effet au 16 décembre 2016, Madame [H] [O] veuve [G] a donné à bail à Monsieur [R] [P] et Madame [Y] [X] épouse [P] un appartement et deux caves situés [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 755,00 euros, et 95 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2025, Madame [H] [O] veuve [G] a fait signifier à Monsieur [R] [P] et Madame [Y] [X] épouse [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2701,57 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, Madame [H] [O] veuve [G] a fait assigner Monsieur [R] [P] et Madame [Y] [X] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Montmorency aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [P] et Madame [Y] [X] épouse [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, condamner solidairement Monsieur [R] [P] et Madame [Y] [X] épouse [P] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2875,68 euros au titre de la dette locative arrêtée au 9 juin 2025,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 150,30 euros correspondant aux frais d’huissier pour la délivrance de l’acte de commandement de payer, la somme de 2200 euros à titre de dommages et intérêts,la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens,rappeler l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d’Oise le 25 août 2025.

À l’audience du 17 novembre 2025, Madame [H] [O] veuve [G], représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2256,99 euros arrêtée au 12 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Elle s’en rapporte concernant l’octroi de délais de paiement.

Madame [H] [O] veuve [G] soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [R] [P] et Madame [Y] [X] épouse [P] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 7 avril 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [R] [P] et Madame [Y] [X] épouse [P], régulièrement assignés à personne, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [R] [P] et Madame [Y] [X] épouse [P], assignés à personne, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 25 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Madame [H] [O] veuve [G] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 décembre 2016, du commandement de payer délivré le 7 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 12 novembre 2025, que Madame [H] [O] veuve [G] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 224,78 euros imputée pour des frais le 30 juillet 2024, la somme de 174,11 euros imputée pour des frais le 15 avril 2025, et les sommes de 106,63 euros et 72,22 euros imputées le 28 août 2025.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [R] [P] et Madame [Y] [X] épouse [P] à payer à Madame [H] [O] veuve [G] la somme de 1679,25 euros, au titre des sommes dues au 12 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).

Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.

A l’inverse, si le bail a été conclu ou renouvelé postérieurement à la loi nouvelle, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable en ses nouvelles dispositions, le délai étant réduit à six semaines.

Conformément à l’article 1342-10 du code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation d’un paiement a lieu sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter, et à égalité d’intérêt, elle se fait sur la plus ancienne.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 7 avril 2025.

Le bail étant antérieur à la loi du 27 juillet 2023 et n’ayant pas été renouvelé après celle-ci, le délai de deux mois est applicable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 7 juin 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 9 décembre 2016 à compter du 8 juin 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [R] [P] et Madame [Y] [X] épouse [P] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges depuis le mois de décembre 2024.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [R] [P] et Madame [Y] [X] épouse [P] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [R] [P] et Madame [Y] [X] épouse [P] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [R] [P] et Madame [Y] [X] épouse [P] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [P] et Madame [Y] [X] épouse [P]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 juin 2025, Monsieur [R] [P] et Madame [Y] [X] épouse [P] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement in solidum Monsieur [R] [P] et Madame [Y] [X] épouse [P] à son paiement à compter du 8 juin 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément à la clause de solidarité stipulée audit bail, l’indemnité d’occupation est due solidairement pas les défendeurs.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Madame [H] [O] veuve [G] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [R] [P] et Madame [Y] [X] épouse [P] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [R] [P] et Madame [Y] [X] épouse [P] à payer à Madame [H] [O] veuve [G] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [H] [O] veuve [G] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 décembre 2016 entre Madame [H] [O] veuve [G] d’une part, et Monsieur [R] [P] et Madame [Y] [X] épouse [P] d’autre part, concernant les locaux situés 3ème étage – [Adresse 2], sont réunies à la date du 8 juin 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [P] et Madame [Y] [X] épouse [P] à payer à Madame [H] [O] veuve [G] la somme de 1679,25 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 12 novembre 2025 échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [R] [P] et Madame [Y] [X] épouse [P] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [R] [P] et Madame [Y] [X] épouse [P] à s’acquitter de la dette en 17 fois, en procédant à 16 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [R] [P] et Madame [Y] [X] épouse [P] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [P] et Madame [Y] [X] épouse [P] à payer à Madame [H] [O] veuve [G] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 8 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande de Madame [H] [O] veuve [G] en dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [P] et Madame [Y] [X] épouse [P] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 7 avril 2025, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture,

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [P] et Madame [Y] [X] épouse [P] à payer à Madame [H] [O] veuve [G] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE