RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 2 décembre 2025

MINUTE N°25/______

N° RG 25/01059 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RHTI

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 21 octobre 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffière, lors du prononcé

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic, la société CENTURY 21 EUREKA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marc MANCIET de la SELEURL MBS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : W02

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Monsieur [R] [N]

demeurant [Adresse 6]

non comparant ni constitué

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la société CENTURY 21 EUREKA, a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes Monsieur [R] [N], au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir :

— Condamner Monsieur [R] [N] à laisser l’accès à son appartement sis au 1er étage de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 9], au syndic, l’architecte de l’immeuble et d’un homme de l’art, afin de purger le plafond haut et bas de cet appartement, de contrôler l’éventuelle présence de parasite et la structure des planchers de son appartement, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour à compter de la décision à intervenir ;

— A défaut pour Monsieur [R] [N] de permettre l’accès à cet appartement, comme dit ci-dessus, dans le mois de la décision à intervenir, autoriser le syndic de l’immeuble à pénétrer dans cet appartement, avec l’assistance d’un serrurier, d’un commissaire de justice, de l’architecte de l’immeuble et d’un homme de l’art, afin de purger le plafond haut et bas de cet appartement, de contrôler l’éventuelle présence de parasite et la structure des planchers de son appartement du er étage de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] ;

— Condamner Monsieur [R] [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Le condamner en tous les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 octobre 2025 au cours de laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 9], représenté par son conseil, s’est référé à ses prétentions et moyens figurant à son acte introductif d’instance et a déposé ses pièces telles que visées dans son bordereau.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires expose qu’en 2022, l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de péril, pris à la suite d’une fuite d’eau provenant du 2ème étage, laquelle a endommagé le logement appartenant à Monsieur [R] [N] situé à l’étage inférieur ainsi que les commerces du rez-de-chaussée, causant également le développement d’insectes xylophages et de mérule. Il explique que, dans le dessein de faire lever l’arrêté de péril, l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 24 septembre 2024 a voté des travaux de purge des plafonds, un contrôle parasitaire et un contrôle de la structure des planches en bois. Il indique que, malgré l’envoi à Monsieur [R] [N] d’une mise en demeure le 23 janvier 2025 et une sommation délivrée par commissaire de justice le 17 juillet 2025 restée infructueuse, il se trouve dans l’impossibilité de faire procéder aux études et travaux urgents au sein du logement de ce dernier, compte tenu de l’absence de tout occupant. Il fait valoir que le refus de Monsieur [N] de permettre l’accès à son logement cause de graves préjudices aux autres copropriétaires, ceux-ci ne pouvant plus occuper leur bien, l’arrêté de péril ne pouvant être levé que si les travaux et contrôles votés par l’assemblée générale sont exécutés.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [R] [N] n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément aux articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage ou la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable

Cette disposition suppose qu’en cas de travaux urgents, les copropriétaires ne peuvent s’opposer à leur exécution au sein de leurs lots.

En outre, le syndic a une mission de conservation et d’entretien de l’immeuble. Ainsi l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé, notamment, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, en respectant toutefois la procédure prévue à l’article 37 du décret du 17 mars 1967.

Il résulte de ces dispositions que tout copropriétaire doit laisser au syndic un libre accès à son lot d’une part pour que des interventions sur les parties communes situées dans son lot puissent être réalisées, d’autre part dans l’hypothèse d’un dysfonctionnement ou d’un défaut d’entretien de ses parties privatives mettant en péril, notamment, la pérennité et la solidité des parties communes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats un arrêté municipal pris le 19 octobre 2022 aux termes duquel le maire a, pour des raisons de sécurité, ordonné l’évacuation des occupants de l’immeuble jusqu’à réalisation des travaux nécessaires. L’arrêté précise notamment que « le bâtiment présente un affaissement des planchers du 1er et 2ème étage, les pièces structurelles en bois sont ruinées par les insectes xylophages, attaquées par les champignons lignivores, affaiblies et alourdies par leur saturation en eau. Les plafonds en plâtre sont altérés et perdent leur solidité, menaçant de se décrocher de choir ».

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire réalisée par Monsieur [U] [Z] que l’absence du locataire et/ou du propriétaire du 1er étage, l’ayant empêché d’accéder à l’appartement, n’a pas permis de constater les désordres.

Selon le procès-verbal d’assemblée générale du 4 septembre 2024, des travaux de purge des plafonds, un contrôle parasitaire et un contrôle de la structure des planches bois affectant l’immeuble ont été votés. Ces travaux seront exécutés par les sociétés BAT SERVICE, QUALICONSULT et QUARDINA tel que cela ressort des devis adoptés par l’assemblée générale.

Ces travaux, qui nécessitent notamment un accès au logement du 1er étage appartenant à Monsieur [R] [N], sont indispensables pour la préservation de la structure, l’entretien et la conservation de l’immeuble.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires justifie avoir sollicité l’accès au logement de Monsieur [R] [N], afin de procéder à la réalisation desdits travaux, par l’envoi d’une mise en demeure adressée par le syndic le 23 janvier 2025 puis d’une sommation délivrée le 17 juillet 2025 par commissaire de justice à laquelle l’intéressé n’a pas déféré.

Cette situation caractérise un trouble manifestement illicite auquel il convient de mettre fin en ordonnant à Monsieur [R] [N] de laisser accès à son appartement afin de permettre les travaux et contrôles valablement votés par l’assemblée générale des copropriétaires, et cela sous astreinte, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

A défaut d’exécution spontanée, il convient en outre d’autoriser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble à pénétrer dans le logement situé au 1er étage appartenant à Monsieur [R] [N], au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique et de toutes personnes citées à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [R] [N], qui succombe à la présente instance, sera condamné aux entiers dépens.

Il sera également condamné à payer à au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

ORDONNE à Monsieur [R] [N] de laisser libre accès à son appartement situé au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 5] au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic en exercice la société CENTURY 21 EUREKA, assisté de l’architecte de l’immeuble et de la ou des sociétés mandatées afin de procéder aux travaux et contrôles votés par l’assemblée générale du 4 septembre 2024, et cela dans un délai maximum de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai pendant 3 mois ;

DIT n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

AUTORISE, à défaut d’exécution volontaire de Monsieur [R] [N] dans les quinze jours, le syndicat des copropriétaires l’immeuble, représenté par son syndic en exercice la société CENTURY 21 EUREKA, assisté de l’architecte de l’immeuble et de la ou des sociétés mandatées, à y pénétrer afin de permettre la réalisation des contrôles et travaux votés par l’assemblée générale du 4 septembre 2024, et ce avec le concours de la force publique et l’aide serrurier, en présence d’un commissaire de justice choisi par le syndic ;

CONDAMNE Monsieur [R] [N] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [R] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 8] représenté par son syndic en exercice la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 2 décembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,