TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 2]

[Localité 11]

N° minute : 1522

Références : R.G N° N° RG 25/00942 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q4Z7

JUGEMENT

DU : 16 Octobre 2025

SDC [Adresse 16]

S.A. SMA SA

C/

M. [M] [K]

Mme [Y] [K]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Octobre 2025.

DEMANDERESSES:

SDC [Adresse 16]

rep par la société CITYA IMMOBILIER [Localité 15]

[Adresse 5]

[Localité 10]

représenté par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

S.A. SMA SA

[Adresse 9]

[Localité 8]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [M] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 16]

[Localité 12]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 16]

[Localité 12]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 15 Septembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge du Tribunal Judiciaire d’Evry, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e RAISON

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [K] sont propriétaires de divers lots de copropriété au sein de l’immeuble [Adresse 16] sis [Adresse 7] [Adresse 3] à [Adresse 13] [Localité 1].

Le 28 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16], représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER EVRY, et la société SMA SA ont fait assigner Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [K] devant le Pôle de Proximité du tribunal judiciaire d’ EVRY COURCOURONNES aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

Constater que la société SMA SA est subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires Condamner solidairement Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [K] à payer à la société SMA SA la somme de 2884.28 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 11 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 juillet 2024, Condamner solidairement Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER [Localité 15], la somme de 1800 euros, à titre de dommages et intérêts,Condamner solidairement Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER [Localité 15], la somme de 200 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et la somme de 180 euros au titre des frais de prélèvement revenus impayés, Ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, Condamner Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER [Localité 15], la somme de 2016 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 septembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] et la société SMA SA, représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils précisent qu’aucun versement n’est intervenu depuis la délivrance de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [K] ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Ils ajoutent que les charges impayées ont été réglées au titre de sa garantie par la société SMA SA qui se trouve subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cités par acte remis à étude, Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [K] ne comparaissent pas et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] verse aux débats:

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [K] sont propriétaires des lots 68 et 158 situés l’immeuble [Adresse 16] sis [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 14]

le contrat de syndic,

le règlement de copropriété

un décompte de la créance daté du 23 avril 2025 ERGEFIELDDATE,

les appels de fonds,

les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 15 juin 2023, 21 mai 2024 ainsi que l’attestation de non recours, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le décompte des charges incombant à Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [K] arrêté au 23 avril 2025 appel de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus, fait apparaître un solde débiteur de 3450.28 euros .

La mise en demeure délivrée le 11 juillet 2024 et l’assignation du 28 avril 2025, sont demeurées sans effet.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [K] n’ont pas réglé dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 2884.28 euros (hors frais).

Les articles 1346 et suivants du code civil disposent que, la subrogation dans les droits du créancier au profit d’une tierce personne qui le paie est conventionnelle ou légale.

La subrogation transmet à son bénéficiaire, dans les limites de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires.

Le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette. Il peut également lui opposer les exceptions nées de ses rapports avec le subrogeant avant que la subrogation lui soit devenue opposable.

En l’espèce, la société SMA produit le contrat d’assurances charges impayées, outre les quittances subrogatives suivantes :

quittance du 14 avril 2025 portant sur un montant de 1740.25 euros versé pour la période du 01 avril 2024 au 25 octobre 2024quittance du 14 avril 2025 portant sur un montant de 1144.03 euros versé pour la période 26 octobre 2024 au 10 avril 2025, La société SMA justifie ainsi avoir réglé au titre du contrat d’assurance impayé conclu avec le syndicat des copropriétaires la somme de 2884.28 euros au titre des charges impayées par Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [K].

Le demandeur justifie également de la clause de solidarité liant les copropriétaires indivis prévue par le règlement de copropriété.

En conséquence, Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [K] seront condamnés solidairement à payer à la société SMA la somme de 2884.28 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 avril 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] sollicite le paiement des frais visés en application de l’article 10-1 précité pour un montant total de 200 euros .

Il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [K] seuls, la somme de 186 euros correspondant aux frais de mise en demeure du 11 juillet 2024, les autres frais sollicités relevant des dépens ou des frais irrépétibles et non des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 susvisé.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] sollicite également le paiement de la somme de 180 euros au titre des frais de rejet de prélèvement. Ces frais sont injustifiés et superfétatoires, et seront rejetés.

Par conséquent, Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [K] seront condamnés solidairement à payer la somme de 186 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 avril 2025.

Sur les dommages et intérêts

Le demandeur établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements ou l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Il résulte en effet du paiement irrégulier et partiel de leurs charges par Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [K] que les autres copropriétaires ont dû supporter leur part dans le règlement des charges de copropriété, et que Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [K] se sont octroyés des délais de paiement auxquels ils n’avaient pas droit, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement.

Il sera alloué en réparation la somme indiquée au dispositif.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [K] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et au regard de la situation respective des parties, il convient de condamner Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [K] in solidum à payer à la société SMA SA la somme de 300 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [K] à verser à la Société SMA SA, subrogée dans les droits du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16], la somme de 2884.28 euros au titre des charges dues à la date du 23 avril 2025, provisions de charges pour la période du charges de copropriété impayées arrêtées au 07 avril 2025 appel du 2ème trimestre 2025 et appel Fonds Travaux ALLUR 01/04/2025 inclus, majorées des intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16], représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER [Localité 15], la somme de 186 euros au titre des frais de recouvrement, majorée des intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2025,

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16], représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER [Localité 15], la somme de 300 euros au titre des dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16], représenté par son syndic la SAS CITYA IMMOBILIER [Localité 15], du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [K] à verser à la société SMA SA, la somme de 300 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [K] et Madame [Y] [K] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,