TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 7]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 15 Mai 2025

AFFAIRE N° RG 22/04216 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-OX4V

NAC : 72A

Jugement Rendu le 15 Mai 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] située [Adresse 3], représenté par son syndic la SARL CYTIA DES 3 VALLEES, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY COURCOURONNES 844 322 685, dont le siège est situé [Adresse 2]

Représenté par Maître Jennifer POIRRET de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [S] [Y] [O], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Martine SCHEMBRI, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 10 octobre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 13 Février 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 15 Mai 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [S] [Y] [O] est propriétaire des lots n°101, 135, 137, 511 au sein de la copropriété [Adresse 8] sise [Adresse 4].

Par exploit de commissaire de justice du 20 décembre 2021, le syndicat des propriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la SARL CYTYA 3 VALLEES, a fait assigner Monsieur [S] [Y] [O] devant le tribunal judiciaire d’EVRY aux fins de le voir condamné à lui payer des arriérés de charges de copropriété impayées, des frais de recouvrement des dommages et intérêts, outre des frais irrépétibles et les dépens.

***

Par conclusions notifiées par voie dématérialisée le 7 février 2024, le syndicat des propriétaires [Adresse 8], sollicite du tribunal judicaire d’EVRY de :

— Recevoir le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] , représenté par son Syndic en exercice la société CITYA 3 VALLEES, en son action et l’en déclarer fondé.

En conséquence :

— Débouter Monsieur [S] [O] de toutes ses demandes, fins et Prétentions ;

— Condamner Monsieur [S] [O], à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] les sommes suivantes :

• 4 509,06 € au titre des charges impayées arrêtées au 1 er janvier 2024, APPEL DE FONDS 01.01.24 et 1/4 APPEL FONDS TRAVAUX ALUR inclus, et en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967

• 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.

• 1 801,20 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de l’acte introductif d’instance soit.

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

— Condamner le défendeur en tous les dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires précise qu’à l’occasion des assemblées générales annuelles, les comptes ont été approuvés et les budgets votés. Il rappelle l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sur l’obligation des copropriétaires de participer aux charges proportionnellement aux valeurs relatives des parties comprises dans leurs lots.

Il souligne que les sommes facturées au titre de la consommation d’eau, l’ont été par rapport aux index relevés par un technicien. Il rappelle la présomption d’exactitude émanant des relevés de compteurs d’eau du prestataire du syndicat des copropriétaires et qu’il appartient au copropriétaire contestataire de la renverser.

Il souligne que le locataire de Monsieur [O] a contre signé le relevé, et que Monsieur [O] conteste les consommations d’un lot qu’il n’occupe pas. Il ajoute que celui-ci peut récupérer lesdites sommes auprès de son locataire et qu’il a reçu toutes les informations du syndic à ses demandes à savoir qu’en 2018 les consommations étaient estimées, le technicien n’ayant pas eu accès au logement pour effectuer le relevé.

Enfin, il indique que lors du changement du compteur approuvé par l’assemblée générale, le technicien a pris une photographie du compteur déposé attestée par le locataire et qui faisait bien apparaitre un index à 1.542 m3 soit le même index relevé par la société TECHEM. Ainsi, la régularisation de charges est parfaitement justifiée.

Pour justifier sa demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires indique que le non paiement des charges occasionne un préjudice certain aux autres copropriétaires puisqu’il fragilise l’équilibre financier de la copropriété qui ne dispose d’aucun autre patrimoine que celui constitué par les paiements réguliers des appels de provisions. En n’honorant pas les paiements, les débiteurs contraignent les autres copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie. Ces manquements sans justification causent à la collectivité, privée de fonds nécessaire à la gestion de l’immeuble, un préjudice financier certain distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

***

En l’état de ses dernières conclusions n°3, régulièrement notifiées par voie dématérialisée le 26 juin 2024, Monsieur [S] [O] sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de:

— Juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des sommes réclamées. En conséquence :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à régler à Monsieur [O] la somme de 208,46 euros arrêtée au 20 octobre 2022.

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à régler à Monsieur [O] la somme de 5.000,00 à titre de dommages et intérêt pour procédure abusive.

— Ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] de retirer l’ensemble des frais figurant sur le décompte des charges de Monsieur [O] et ce sous astreinte de 500.00 euros par jour à compter du trentième jour de la signification de la décision à intervenir.

— Juger que Monsieur [C] [U] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les copropriétaires.

— Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à régler à Monsieur [C] [U] la somme de 4.000,00 au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.

— Condamner le syndicat des copropriétaires requérant aux entiers dépens.

Monsieur [O] conteste le montant de la consommation d’eau réclamé au titre de l’exercice 2019 pour un montant de 4.717,52 euros et rappelle qu’il a toujours acquitté ses charges.

Cette régularisation au titre de l’eau froide correspond à 10 fois la consommation d’eau pour les années précédentes et les années postérieures à 2019. Il explique que le syndicat des copropriétaires ne lui a transmis les différents relevés du compteur général commun aux batiments B1 et B3 et les relevés TECHEM que trois ans après sa demande.

Il souligne que la photographie du compteur déposé ne prouve pas que c’est celle relative à son compteur.Il ajoute que les consommations facturées correspondent au tiers de la consommation totale de l’immeuble comprenant 536 lots. Il reproche au syndic de ne pas avoir demandé au service des eaux dans le délai d’un mois de vérifier le fonctionnement du compteur comme la loi WARSMAN l’y oblige et qu’ainsi il a failli à ses obligations. Il conclut être créancier d’une somme de 208,46 euros à l’égard du syndicat des copropriétaires. Il conteste en conséquence les frais de recouvrement et les dommages et intérêts, s’estimant de bonne foi et avoir toujours réglé ses charges.

A titre reconventionnel, il formule une demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, estimant que le syndicat des copropriétaires n’a pas cru utile de lui répondre et a engagé la procédure, qu’il est créditeur au titre de ses charges, et que les frais de recouvrement ne peuvent lui être facturés alors qu’il est à jour.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 octobre 2024 et l’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 13 février 2025.

Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.”

En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur, qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ;

— les appels de fonds et relevés individuels de charges

— les procès-verbaux des assemblées générales des16 avril 2019, 15 octobre 2020, 14 avril 2021, 21 avril 2022

— le contrat de syndic

— un décompte relatif aux charges courantes travaux et frais, arrêté 01/01/2024, pour la période du 01/07/2020 au 1/01/2024 prov/charges courantes 1/01/2024 et cotisations fonds travaux ALUR 01/01/2024 inclus faisant apparaître un solde débiteur de 4.509,06 euros.

Il existe un différend sur la consommation d’eau froide, Monsieur [O] contestant la régularisation effectuée au mois d’octobre 2020 au titre de l’année 2019 à hauteur de 4.717,52 euros correspondant à 1.082 m3 d’eau consommée soit 10 fois plus que les années antérieures ou postérieures à 2019. Il conteste également la photographie du compteur déposé mettant en doute que celle-ci corresponde à son compteur remplacé.

Le syndicat des copropriétaires oppose lui, la présomption d’exactitude émanant des relevés de compteurs d’eau du prestataire, et explique que le technicien a pris une photographie du compteur déposé attestée par le locataire faisant bien apparaitre un index de 1.542 m3 soit le même index apparaissant sur les relevés de compteur de la société TECHEM intervenue en dernier lieu.

Il incombe au copropriétaire qui conteste l’exactitude des indications données par un compteur d’eau individuel d’apporter la preuve de la défaillance de l’installation.

Il ressort des décomptes des charges fournis pour les lots de Monsieur [O] et de la correspondance du syndicat des copropriétaires du 17 février 2021 reprenant ces index que :

— pour l’année 2018, il a été comptabilisé une consommation d’eau froide de 100 m3 (indice 460-360)

— pour l’année 2019, il a été comptabilisé une consommation d’eau froide de 1082 m3 (indice1542-460)

— pour l’année 2020, il a été comptabilisé une consommation d’eau froide de 140 m3 (changement de compteur)

— pour l’année 2021, il a été comptabilisé une consommation d’eau froide de 70 m3 (indice 210-140)

— pour l’année 2022, il a été comptabilisé une consommation d’eau froide de 61 m3 (indice 271-210),

Les décomptes de charges produits font réference aux index de début et de fin d’exercice, si bien qu’il s’agit de consommations réelles contrairement à ce que prétend le syndicat des copropriétaires (pour l’année 2018).

Pour l’année 2019, le syndicat des copropriétaires réclame à Monsieur [O] le paiement de la somme de 4.717,52 euros correspondant à 1.082 m3 d’eau (index 1542- 460).

Monsieur [O] conteste cette consommation pour l’année 2019.

Il apparait que ces relevés ont été réalisés par la société TECHEM, technicienne mandatée par le syndicat des copropriétaires. Lors du relevé effectué le 13 décembre 2019 avant la dépose du compteur et son changement, l’agent a pris une photographie du compteur identifié sous le n° B10NA022359, soit le même numéro que celui apposé sur la fiche générale de relevé des compteurs de la société TECHEM de tous les appartements sur plusieurs années, et correspondant au compteur de l’appartement de Monsieur [O]. En effet, il est mentionné pour ce compteur l’indice 286, qui correspond à celui relatif aux consommations facturées fin 2015 par le syndic au défendeur.

Par ailleurs, la photographie du compteur avec l’index de 1542 a été signée, soit certifiée par le locataire de Monsieur [O] lors du changement du compteur. Tous ces éléments attestent qu’il s’agit donc bien du compteur de l’appartement du défendeur.

Si certes la consommation pour l’année 2019 apparait anormale eu égard aux consommations des années précédentes et postérieures pour l’appartement de Monsieur [O], celui -ci ne prouve pas la défaillance de l’installation.

En effet, il produit un constat d’huissier qui affirme qu’il y a certainement des fuites dans la cave située au rez-de chaussée sans établir la réalité de ces fuites et le lien avec l’appartement de Monsieur [O]. Aucune recherche de fuite n’est versée à la présente procédure par le défendeur.

De même, il n’établit pas que le compteur était défaillant, au moment de son changement ce qui serait impossible également aujourd’hui puisque le compteur a été détruit.

Enfin, la loi dite Warsmann, et son décret d’application n°2012-1078 qui ont renforcé la protection des consommateurs et des syndicats de copropriétaires en cas de consommation anormale d’eau, imposent au service d’eau qui détecte une augmentation anormale de la consommation d’eau chez un occupant, d’informer l’abonné rapidement. Or manifestement cela n’a pas été fait ou en tout cas aucun élément en ce sens n’est apporté aux débats. Monsieur [O] n’a pas attrait à la cause le service des eaux non plus. Il ne peut être ainsi reproché au syndic, abonné, une quelconque faute puisque celui-ci n’a pas été alerté par le service des eaux, qui seul est concerné par cette obligation.

En conséquence, Monsieur [O] n’établit pas qu’il existe une défaillance de l’installation et échoue à renverser la présomption de l’exactitude des indications données par le compteur d’eau individuel, ledit relevé ayant été effectué contradictoirement.

En conséquence, la régularisation pour l’année 2019 effectuée par le syndicat des copropriétaires apparait justifiée.

La créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au 1er janvier 2024, pour la période du 1er juillet 2020 au 1er janvier 2024 appel de fond 1er trimestre 2024 et appel de fonds travaux 1er trimestre 2024 inclus, s’élève bien à la somme de 4.509,06 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, la dette de charges de copropriété impayée portera intérêt au taux légal, à compter de l’assignation en justice soit le 20 décembre 2021.

En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur la demande du syndicat des copropriétaires

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le non paiement total des charges de copropriété par Monsieur [P], sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

Il ressort toutefois que Monsieur [O] effectue des versements partiels sur la période (excluant notamment la régularisation des charges litigieuses), et qu’à partir du mois d’avril 2022, il règle tous les appels de fonds et fonds travaux alur.

En conséquence, il en sera tenu compte pour modérer le montant des dommages et intérets dus.

Monsieur [O] sera donc condamné au paiement de la somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de Monsieur [O]

L’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à des dommages et intérêts qu’en cas de faute susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur.

En l’espèce, Monsieur [O] fonde sa demande sur le fait que le syndicat des copropriétaires n’a pas cru utile de lui répondre avant de saisir les tribunaux, qu’il est à jour de ses règlements et que le syndicat des copropriétaires lui doit même 208,46 euros.

Or, il ressort que le syndicat des copropriétaires a bien répondu au mois de février et avril 2021 à Monsieur [O], qui à ce jour reste redevable de la somme de 4.509, 06 euros envers le syndicat des copropriétaires.

L’action du syndicat des copropriétaires n’est pas donc pas abusive, celui-ci ayant usé de sa faculté d’agir en justice pour obtenir le recouvrement de sa créance.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de Monsieur [O] pour procédure abusive sera rejetée.

Sur les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 1.801,20 euros.

Les frais intitulés “frais suivi contentieux”et “suivi procédure SDC/ [C]” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

De plus, le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès du défendeur.

Concernant les autres demandes, il n’est produit aucun acte ou pièce les justifiant. En conséquence, la demande du syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Seuls les frais de mise en demeure du 19 juillet 2021 pour 60 euros apparaissent fondés.

En conséquence, Monsieur [O] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 60 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les dépens, les frais irrépétibles, la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [O] qui succombe, sera condamné à payer les dépens.

De même, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande du syndicat des copropriétaires ayant été accueillie, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [O] sera débouté de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement .

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 4.509,06 euros au titre des charges de copropriété arrétées au 01/01/2024, pour la période du 01/07/2020 au 01/01/2024 prov/charges courantes 1/01/2024 et cotisations fonds travaux ALUR 01/01/2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 20 décembre 2021 et ce, jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts

DÉBOUTE Monsieur [S] [Y] [O] de sa demande de dommages et intérêts

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 60 euros au titre des frais de recouvrement

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] [O] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

DÉBOUTE Monsieur [S] [Y] [O] de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

CONDAMNE Monsieur [S] [Y] [O] aux entiers dépens

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le QUINZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,