TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 17 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 24/06115 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QJ6K

NAC : 72A

Jugement Rendu le 17 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], dont le siège social est situé [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, société par actions simplifiée, au capital de 23.486.519,79 euros dont le siège social est [Adresse 2], immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 529196412

représenté par Maître Nadia MOGAADI, avocate au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEUR

ET :

Madame [K] [E], demeurant [Adresse 3] – BELGIQUE

défaillante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 mars 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 19 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [K] [E] est propriétaire des lots numéros 127 et 128 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de Justice en date du 19 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMO DE FRANCE PARIS ILE-DE-FRANCE, a fait assigner Mme [K] [E] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES et demande au tribunal de :

Condamner Mme [K] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] les sommes suivantes :

• 9 488,54 € au titre des charges de copropriété dues au 3ème trimestre 2024 à titre principal avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la mise en demeure du 23 janvier 2024 sur la somme de 6 969,20 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

• 3 000 € à titre de dommages intérêts,

• 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner Mme [K] [E] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée à l’étranger selon les dispositions des articles 8 paragraphe 2 et 11 du règlement n°2020/1784 du Parlement européen et du Conseil du 25 novembre 2020 relatif à la signification et à la notification dans les états membres des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale, Mme [K] [E]n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 mars 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 19 septembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [K] [E]qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un relevé de compte du syndic en date du 29 juillet 2024, sur la période du 1er avril 2020 au 29 juillet 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 9 488,54 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 5 octobre 2020, 29 octobre 2021, 27 septembre 2022 et 19 décembre 2023,

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— et le contrat de syndic.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il convient de déduire du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires les appels de fonds travaux loi ALUR des exercices du 1er avril 2020 au 31 mars 2021, du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, d’un montant total de 392,44 euros, aucun procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour ces exercices n’ayant été produit.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété dues, sur la période du 1er avril 2020 au 1er juillet 2024, 2 Ap.CC 01/07/2024-30/09/2024 et Fonds Travx Alur art.5801/07/2024 inclus, s’élève à la somme de 9 096,10 euros (= 9 488,54€-24,53€-24,53€-24,52€-24,53€-24,53€-24,53€-24,52€-24,53€-24,53€-24,53€-24,52€-24,53€-24,53€-24,53€-24,52€-24,53€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 6 969,20 euros à compter du 23 janvier 2024, date de la mise en demeure et pour le surplus à compter du 19 septembre 2024, date de l’assignation introductive d’instance.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, il résulte de l’extrait de compte versé aux débats que la défenderesse, bien qu’ayant effectué des versements conséquents jusqu’au 1er juin 2022, n’a procédé à aucun règlement depuis cette date.

Cette défaillance, qui perdure depuis plusieurs années est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Mme [K] [E] sera donc condamnée au paiement de la somme de 700,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [K] [E], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [K] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 9 096,10 euros au titre des charges de copropriété dues, sur la période du 1er avril 2020 au 1er juillet 2024, 2 Ap.CC 01/07/2024-30/09/2024 et Fonds Travx Alur art.5801/07/2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6 969,20 euros à compter du 23 janvier 2024, date de la mise en demeure et pour le surplus à compter du 19 septembre 2024, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE Mme [K] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 700,00 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE Mme [K] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [K] [E] aux entiers dépens;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,