RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 25 novembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00989 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RD5G

PRONONCÉE PAR

Philippe DEVOUCOUX, Premier Vice-Président adjoint,

Assisté de Alexandre EVESQUE, greffier lors des débats à l’audience du 07 octobre 2025 et de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. KBC

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-christophe HYEST, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0672

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S.U. LENA

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 9 septembre 2025, la SCI KBC a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, la SASU LENA, au visa de l’article 834 du code de procédure civile et de l’article 1134 du code civil, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire précitée

— ordonner en conséquence l’expulsion de la SASU LENA des locaux sis [Adresse 5] et de tout occupant dans les lieux de son fait et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, s’il y a lieu

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou tel autre lieu, au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à la somme antérieurement exigée à titre de loyer, soit la somme mensuelle de 2.250 euros TTC

— condamner la SASU LENA à titre provisionnel à payer à la SCI KBC la somme de 7.766 euros au 26 août 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2025

— condamner la SASU LENA à titre provisionnel à payer à la SCI KBC la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la SASU LENA aux entiers dépens d’instance en ce compris le coût du commandement de payer et de la justification de la souscription d’une assurance locative

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2025 au cours de laquelle la SCI KBC, représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son bordereau.

La SCI KBC expose que, par acte notarié du 24 mars 2022, Madame [N] [U], aux droits de laquelle elle vient, a donné à bail à la SASU LENA un local commercial situé [Adresse 4] Corbeil-Essonnes, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 17.400 euros payable mensuellement et d’avance. Elle explique qu’en raison d’un risque d’effondrement de la poutrelle porteuse située au 1er étage desdits locaux, la mairie de [Localité 6] a, par arrêté municipal du 25 avril 2023, ordonné la fermeture des commerces situés au rez-de-chaussée, dont celui loué par la SASU LENA. La demanderesse explique que l’activité commerciale de la SASU LENA a pu reprendre le 10 mars 2025, l’arrêté municipal ayant été levé par arrêté du 7 mars 2025 de telle sorte qu’à compter de cette date, la SASU LENA demeure redevable de ses loyers et charges. Elle indique pourtant que, malgré l’envoi d’une mise en demeure, sa locataire a cessé de payer ses loyers et charges, de sorte qu’elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 25 juin 2025 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 4.766 euros et de justifier de la souscription d’une assurance pour les locaux commerciaux loués. Ledit commandement étant demeuré infructueux, elle estime la clause résolutoire acquise et sollicite le bénéfice de ses effets.

Bien que régulièrement assignée, la SASU LENA n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI KBC justifie par la production du contrat de bail signé le 24 mars 2022, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25 juin 2025 et du décompte actualisé au mois d’août 2025 inclus, que la société preneuse, la SASU LENA, ne règle pas de manière régulière ses loyers, charges et taxes.

Le contrat de bail liant les parties comporte, en page 16, une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le 25 juin 2025, la SCI KBC a fait délivrer à la SASU LENA un commandement de payer une somme de 4.766 euros, hors coût de l’acte, pour l’arriéré locatif, terme du mois de juin 2025 inclus, le dit commandement visant expressément la clause résolutoire inscrite au contrat de bail.

Il ressort des pièces versées au dossier et des explications des parties que la SASU LENA, défaillante, ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois imparti, ni dans le mois ayant suivi sa délivrance, et n’a pas justifié de la souscription d’une assurance pour les locaux commerciaux loués.

Dans ces conditions, la demanderesse est fondée à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail et à obtenir la résiliation de ce bail à compter du 26 juillet 2025.

En conséquence, il convient de considérer la SASU LENA occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef, sans délai, à défaut la SCI KBC étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement provisionnelles

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1) S’agissant des impayés locatifs

Il résulte du décompte actualisé versé aux débats par la SCI KBC que sont réclamés en paiement les loyers, charges et taxes du 10 mars 2025 au mois d’août 2025 inclus, à hauteur de la somme totale de 7.766 euros.

La SASU LENA, non comparante ni représentée, n’établit pas s’être acquittée de ses dettes locatives.

Par conséquent, il convient de considérer, pour la part non sérieusement contestable en référés, que la SASU LENA est débitrice d’une somme de 7.766 euros TTC au titre de ses impayés locatifs arrêtés au mois d’août 2025 inclus. Il convient donc de la condamner à payer ce montant à titre de provision à valoir sur les impayés locatifs au mois d’août 2025 inclus.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2025, date de délivrance du commandement de payer sur la somme de 4.766 euros, et à compter du 9 septembre 2025, date de délivrance de l’assignation, pour le surplus.

2) S’agissant de l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

La SCI KBC réclame de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer antérieurement exigé, soit la somme mensuelle de 2.250 euros TTC.

En l’espèce, l’indemnité d’occupation due par la SASU LENA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, ne saurait excéder le montant du loyer contractuel outre charges, taxes et accessoires, sans être qualifiée de clause pénale pour laquelle le juge des référés n’est pas compétent.

Par conséquent, le maintien dans les lieux de la SASU LENA causant un préjudice la SCI KBC, cette dernière est fondée à obtenir la fixation d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel égale au montant du loyer contractuel, soit la somme de 1.500 euros, outre les charges, taxes et accessoires à compter du 26 juillet 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Aucune demande de condamnation n’étant formée, il n’y a pas lieu de condamner la SASU LENA à payer cette indemnité d’occupation à la SCI KBC.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SASU LENA, qui échoue, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement en date du 25 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte-tenu des éléments de la cause et de l’équité, la SASU LENA sera condamnée à payer à la SCI KBC la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile étant précisé que les frais irrépétibles ne sauraient être accordés à titre provisionnel.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 6] au 26 juillet 2025.

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion, sans délai, de la SASU LENA et/ou de tous occupants de leur chef du local commercial situé [Adresse 5].

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE, par provision, la SASU LENA à payer à la SCI KBC la somme de 7.766 euros TTC au titre des impayés de loyers, taxes et charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 31 août 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2025 sur la somme de 4.766 euros et à compter du 9 septembre 2025 pour le surplus.

FIXE, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SASU LENA à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SCI KBC aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 26 juillet 2025.

CONDAMNE la SASU LENA aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement en date du 25 juin 2025.

CONDAMNE la SASU LENA à payer à la SCI KBC la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 25 novembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,