TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/01058 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QEFH

JUGEMENT

DU : 19 Août 2025

Mme [I] [W] épouse [D]

C/

Société IMMOBILIERE 3F

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 19 Août 2025.

DEMANDERESSE:

Madame [I] [W] épouse [D]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Guillaume LETAILLEUR, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDERESSE:

Société IMMOBILIERE 3F

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Judith CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 20 mai 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e LETAILLEUR

+ 1CCC à M^e CHAPULUT

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail d’habitation en date du 22 juin 1995, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [R] et Madame [W] alors épouse [R] une maison individuelle située [Adresse 3] à [Localité 13] en contrepartie d’un loyer mensuel de 2.966,72 francs hors charges, lequel est actualisé en 2023 à la somme de 700,53 euros (loyers logement : 614,70 ; loyers parking : 64,37 ; loyers divers : 21,46) hors provisions pour charges.

Madame [W] a divorcé de Monsieur [R] pour se remarier à Monsieur [L] [D] le 1e juin 2019.

Madame [I] [W] a fait état de désordres au sein de l’habitation à compter de 2018.

Elle a cessé de régler régulièrement les loyers et charges à compter de mai 2022.

Le Pole Hygiène Habitat Indigne de la mairie de [Localité 9] est intervenu à la demande de Madame [W] et a rendu un rapport le 04 août 2023 préconisant de mettre en demeure le bailleur aux fins d’entreprendre des travaux et rétablir des conditions normales d’habitation du bien.

Madame [I] [W] a fait l’objet d’un relogement à la date du 8 décembre 2023.

Une convention de relogement temporaire d’une durée d’un an renouvelable une fois a été signée entre Madame [W] et la SA IMMOBILIERE 3F le 08 décembre 2023 au terme de laquelle, la société bailleresse met à disposition un logement situé à [Localité 9] moyennant une indemnité de 514, 74 euros, outre les provisions pour charges. La convention prévoit que Madame [W] doit régulariser sa situation maritale pour permettre la signature du bail définitif après examen de sa candidature en commission d’attribution, donner congé du logement situé [Adresse 3], régler la somme de 15 019, 17 euros au titre des loyers et charges impayés du logement situé [Adresse 3], en versant la somme de 6000 euros puis 200 euros par mois pendant 36 mois.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, Madame [I] [W] épouse [D] a fait assigner la société immobilière 3F aux fins de :

condamner la SA IMMOBILIERE 3F au paiement d’une somme de 19 652,56 euros correspondant à 3 ans de loyersprononcer la nullité de la reconnaissance de dette et condamner la SA IMMOBILIERE 3F au remboursement d’une somme de 6 000 euros versée par Madame [W] requalifier la convention de relogement précaire en bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989condamner la SA IMMOBILIERE 3F au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts

L’affaire a été appelée à l’audience du 07 janvier 2025 et après renvoi a été plaidée à l’audience du 20 mai 2025.

A l’audience du 20 mai 2025 Madame [W], représentée par son conseil, sollicite :

dire recevable et bien fondée la demanderesse en ses demandes, moyens, fins et conclusions, rejeter l’ensemble des demandes de la SA IMMOBILIERE 3Fcondamner la SA IMMOBILIERE 3F au paiement d’une somme de 19 652,56 euros correspondant à 3 ans de loyersprononcer la nullité de la reconnaissance de dette et de la convention de logement précaire, requalifier la convention de relogement précaire en bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989condamner la SA IMMOBILIERE 3F au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts

A l’appui de ses demandes, elle fait valoir que le bailleur n’a pas exécuté son obligation de délivrance des lieux donnés à bail qui étaient impropres à l’usage d’habitation auquel ils étaient destinés, ce qui justifie le remboursement des loyers versés par la locataire à compter du 8 décembre 2020, date de sortie du logement et jusqu’à son relogement en 2023. Elle soutient que le logement était insalubre en raison de l’absence d’entretien par le bailleur, alors même qu’elle a régulièrement sollicité ce dernier pour remédier aux désordres constatés, et notamment les dysfonctionnements de la chaudière, la présence importante d’humidité dans l’ensemble du logement et plus particulièrement la salle de bain rendue inutilisable. Elle a indiqué avoir dû quitter le logement en raison des problèmes de santé causés par l’insalubrité des lieux. Elle invoque en outre la nullité de la reconnaissance de dette du 08 décembre 2023 en raison d’un vice de son consentement suite à un chantage du bailleur, et sollicite la requalification de la convention en bail d’habitation.

La SA IMMOBILIERE 3F représentée par son conseil, sollicite :

de débouter Madame [W] de toutes ses demandesde la condamner à titre reconventionnel au paiement de la somme de 7 226,60 euros due au titre du solde locatif du logement situé [Adresse 3] à [Localité 11] la condamner au paiement d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépensde rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision elle sollicite oralement la compensation des éventuelles sommes à devoir réciproquementA l’appui de ses prétentions, la SA IMMOBILIERE 3F fait valoir que les sommes réclamées antérieurement au 8 juillet 2021 sont prescrites. Elle soutient justifier d’interventions réalisées dans le logement depuis la prise à bail par Madame [W], qu’elle n’est pas défaillante dans l’entretien du logement et que les dégradations constatées avant le départ de la locataire en 2023 sont liées à l’absence de chauffage suffisant par le preneur. Elle ajoute que la locataire ayant quitté le logement depuis plusieurs années, il n’est plus possible de débattre contradictoirement de l’état du logement et que la que la demande de Madame [W] de remboursement de la totalité des sommes qu’elle aurait versées entre le 8 décembre 2020 et le 8 décembre 2023, le remboursement de la somme de 6000 euros versée au titre de la reconnaissance de dette et une somme supplémentaire de 10 000 euros de dommages et intérêts reviendrait à indemniser deux fois la locataire, outre qu’elle ne justifie pas du fondement des sommes réclamées.

La SA IMMOBILIERE 3F conteste enfin toute pression exercée à l’égard de Madame [W] s’agissant de la signature de la reconnaissance de dette, et rappelle que Madame [W] n’a toujours pas justifié de sa situation maritale pour permettre l’attribution du logement

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibérée au 19 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur le paiement de la somme de 19 652,56 euros en remboursements des loyers et charges et la condamnation de la SA IMMOBILIERE 3F à des dommages et intérêts

Madame [W] sollicite la condamnation de la SA IMMOBILIERE 3F à lui payer la somme de 19 652. 56 euros au titre des loyers et charges payées par la locataire du 8 décembre 2020 au 8 décembre 2023 date de son relogement et fonde sa demande sur l’indécence du logement situé [Adresse 3] à [Localité 10].

1 – Sur la prescription des demandes

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Aux termes de l’article 2241 du Code civil, la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

En vertu d’une jurisprudence constante, la prescription d’une action en responsabilité contractuelle ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance. Au vu du caractère continu de ce préjudice, l’éventuel écoulement du délai de trois ans de l’article 7-1 précité ne peut avoir pour effet de faire perdre le principe du droit d’agir en réparation mais uniquement la possibilité d’obtenir réparation du préjudice pour les périodes au-delà de ce délai."

Dès lors, l’action ayant été introduite par Madame [W] à l’encontre de la SA IMMOBILIERE 3Fpar acte du 8 juillet 2024, la locataire ne peut solliciter le remboursement des loyers et l’ indemnisation de ses préjudices que pour la période à compter du 8 juillet 2021. En conséquence, ses demandes seront déclarées irrecevables pour cause de prescription pour la période antérieure au 8 juillet 2021.

2 -Sur l’exception d’inexécution et la demande d’indemnisation au titre de l’indécence du logement

Aux termes de l’article 1219 du Code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. […]

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur l’existence des désordres

En l’espèce, Madame [I] [W] dénonce une dégradation du bien l’ayant rendu inhabitable, s’agissant d’un pavillon donné à bail depuis 1995 : infiltrations d’eau dans la salle de bains, chaudière jamais nettoyée et défectueuse, plomberie intégralement à refaire empêchant l’usage de la salle de bains, absence d’isolation thermique entrainant une température de surface en hivers de 5°, absence d’aération dans l’ensemble du logement entrainant une forte humidité et un phénomène de condensation généralisée avec présence de moisissures dans les pièces du rez de chaussée, radiateurs purgés une selle fois en 25 ans, changement des volets à la charge de la locataire, dysfonctionnement des prises électriques, portes de garage défectueuses.

Il ressort des pièces produites que les premiers courriers versés au débat sont un courrier du 14 mai 2013 au terme duquel Madame [W] indique à la société bailleresse que la chaudière ne fonctionne plus depuis 2008 et conteste la facturation par le bailleur de l’entretien annuel de la chaudière qui n’aurait pas été effectué.

Par courrier en date du 7 février 2014, Madame [W] conteste d’une part les régularisations de charge au titre des consommations d’eau de l’année 2013, mentionnant une fuite d’eau intervenue que le bailleur a tardé à faire réparer, et d’autre part conteste une nouvelle fois les frais d’entretien de chaudière, faisant état qu’aucun entretien n’avait été effectué depuis 2008.

Par courrier du 7 février 2014 et du 11 juillet 2014, la SA IMMOBILIERE 3 F a indiqué s’agissant des coûts d’entretien de la chaudière que la locataire n’avait pas demandé l’arrêt du contrat d’entretien du fait de l’absence d’utilisation de la chaudière depuis 2008 et qu’il ne serait pas procédé au remboursement de ce poste de charges.

Le 09 mai 2018, Madame [I] [W] a été victime d’un dégât des eaux causé par une fuite sur canalisation d’alimentation encastrée de la baignoire qui a fait l’objet d’une déclaration de sinistre auprès de son assureur la société BPCE IARD qui a mis en demeure la SA IMMOBILIERE 3F de procéder aux réparations.

Par courrier adressé au bailleur en date du 20 août 2019, Madame [W] a contesté le montant des charges et notamment la consommation d’eau froide, considérant que la surconsommation d’eau était liée à l’absence d’intervention rapide du bailleur afin de remédier à la fuite sur canalisation encastrée.

Elle soutient dans ce courrier que la chaudière est tombée en panne en 2008 et est inutilisable depuis cette date et qu’elle ne parvient pas à chauffer le logement.

Le 7 janvier 2021, l’assureur de la locataire, à la suite d’une nouvelle demande d’intervention de cette dernière, a constaté une dégradation importante de l’installation de douche, et une vétusté de l’ouvrage qui ne revêt pas un caractère accidentel. Il a également relevé des phénomènes de condensation généralisée et moisissures, considérant que ces désordres résultent de la présence de point thermiques liés à une insuffisance ou absence d’isolation du bâti aggravé par l’insuffisance de chauffage.

Si Madame [W] produit des avis de réception de courriers adressés au bailleur au cours de l’année 2017 et 2018, les courriers ne sont pas produits.

Par courrier en date du 26 mars 2021, Madame [W] informe de nouveau la société bailleresse d’ infiltrations d’eau dans la salle de bains, du décollement complet des carreaux du carrelage de la douche ,de la présence importante de moisissures, de l’absence d’isolation et l’absence de la fonctionnement de la chaudière depuis 2008, de prises électrique dysfonctionnantes notamment et mettait en demeure la société bailleresse de procéder aux réparations.

Elle sollicite en outre au terme de cette correspondance un relogement au motif que la maison louée est surdimensionnée et sollicite l’attribution d’un logement F3.

Par courrier en date du 4 avril 2023, Madame [W] a réitéré ses demandes et indiqué être hébergée depuis plusieurs mois chez sa sœur au motif que le logement loué n’était plus habitable. .Par mail, en date du 17 mai 2023, Madame [W] évoque un logement indécent, et affirme «  le logement indécent que vous me louer, il est actuellement inhabité pour cause d’insalubrité qui a engendré chez moi de nombreux problème santé. Tous ces soucis n’auraient pas eu lieu si vous auriez tenu vos engagements de me reloger décemment en mai 2022. Concernant ce que je vous dois (…) je vous paierai que lorsque vous m’attribuez un nouveau logement de manière concrète »

A la demande de Madame [W], le service hygiène et sécurité de la mairie de [Localité 9] est intervenu. Le rapport du service hygiène en date du 04 août 2023 relève dans les chambres des traces d’infiltrations causées par des fuites, que les joints des murs sont dégradés, les murs fissurés, et que « l’humidité ronge toute maison notamment les fenêtres, les murs et les plafonds ». Il est relevé l’absence de ventilations dans toutes les pièces, la cuisine, et la salle de bains, que l’installation électriques n’est pas sécurisée, la salle de bain est qualifiée d’inutilisable en raison de l’absence de ventilation et l’humidité permanente, qu’une ne parie du mur est complètement décollée. Les murs du sous-sol sont rongés par l’humidité.

Sont jointes au rapport des photographies dont il ressort la présence importante de moisissures sur les plafonds, le décollement du carrelage de la cabine de douche et dégradation du support, des plâtres recouverts de moisissures.

Madame [W] verse au débat de photographies qui ne sont pas datées, mais dont il ressort un état très dégradée de la salle de bain identique à celui constaté par le rapport du service hygiène du 04 août 2023, la présence de moisissures sur les murs et plafonds des pièces de vie, chambres et cuisine.

Madame [W] produit en outre 3 attestations datées des 10 et 13 novembre 2023 établis par des connaissance de la locataire sans que leur qualité ne soit précisées, mentionnant un état d’insalubrité du logement sans autre précisions. Ces attestations sont insuffisamment probante quant à l’état précis du logement et ne pourront être retenues.

Si les correspondances produites par la locataire sont parcellaires et portent pour partie sur des contestations de régularisations de charges ( courriers de 2013-2024, 2019), il n’en ressort pas moins au terme des courriers du 20 août 2019, du 26 mars 2021 que Madame [W] a alerté le bailleur sur la difficulté à chauffer le bien.

Si la locataire affirme n’avoir pu chauffer le bien depuis 2008 en raison d’une panne de chaudière, elle ne produit toutefois aucun élément à l’appui de ses dires, et ne justifie pas avoir dès cette date avisé le bailleur d’un dysfonctionnement de l’appareil de chauffage, les correspondances produites datant pour les plus anciennes de 2013 et portant sur des contestations de charges uniquement.

Il n’est pas contesté que Madame [W] a été victime d’un dégât des eaux en 2018 dont la réparation incombait au bailleur s’agissant d’une canalisation encastrée. Il ressort du courrier adressé par la société d’assurance de la locataire du 7 janvier 2021, que le bien loué présente à cette date d’importante moisissures, des phénomènes de condensation et une dégradation conséquente de la salle bain liés à l’insuffisance d’isolation des lieux et à une insuffisance de chauffage, sans lien avec une aggravation des conséquences du dégât des eaux survenu en 2018. Elle ne produite revanche aucun élément concernant un dégâts des eaux intervenus antérieurement notamment en 2013 comme elle l’allègue.

Madame [W] a par courrier daté du 26 mars 2021 avisé le bailleur des désordres constatés puis une nouvelle fois par courrier du 4 avril 2023.

Le rapport du service hygiène de la maire de [Localité 9] réalisé en août 2023, met en évidence la dégradation du logement, la présence importante de moisissures dans les pièces de vie, des fissurations liées à des infiltrations d’eau, l’absence de ventilation dans les pièces et une salle de bain inutilisable outre une installation électrique non conforme, ce qui ressort également des photographies produites par la locataire bien que non datées.

L’importance des dégradations, conduit à retenir que ces désordres ne sont pas d’apparition récente, comme déjà retenu par la compagnie d’assurance de la locataire au terme de son courrier du 7 janvier 2021.

Considérant les pièces produites, il sera retenu que la locataire a avisé le bailleur de manière certaine à compter du courrier du 20 août 2019 des désordres rencontrés et ayant abouti à l’état du logement tel que constaté en 2023.

Madame [W] a fait l’objet d’un relogement à compter du 8 décembre 2023. Si elle soutient avoir quitté les lieux en raison de leur état pour se rendre chez sa sœur à compter de septembre 2022, aucune des pièces versées au débat ne permet toutefois de dater de manière certaine ce départ, les attestations produites étant insuffisantes à cet égard.

Il ressort en outre de la convention d’occupation précaire 08 décembre 2023, que la SA IMMOBILIERE 3F a reconnu l’état dégradé du logement, dès lors que le préambule de la convention mentionne que «  considérant l’inhabilité du logement [Adresse 3] à [Localité 12] à la suite de graves problématiques techniques, considérant l’urgence de reloger Madame [W] »

Il résulte de ce qu’il précède que le logement de Madame [W] à la date du rapport du 04 août 2023 ne présentait pas les critères requis de la décence au sens du décret du 30 janvier 2022, en ce qu’il ne disposait pas de ventilation adapté, l’installation électrique n’était pas sécurisée, l’isolation insuffisante, les revêtement des murs et plafonds vétuste et impacté par l’humidité et des moisissures importantes dans les pièces de vie et la salle de bain cette dernière étant rendue inutilisable de par l’état de dégradation des murs de la cabine de douche. Au regard des pièces produites, il sera retenu que l’apparition des désordres est intervenue au cours de l’année 2019, les premiers courriers adressés par la locataire au bailleur concernant ces éléments et justifiés dans le cadre de la présente instance datant d’août 2019. La survenance des troubles étant nécessairement antérieures, la date en sera fixée au 1er janvier 2019, faute d’éléments probants suffisants pour retenir une date antérieure.

Sur la cause des désordres

Madame [W] soutient que ces désordres relèvent de la responsabilité du bailleur, tandis que la SA IMMOBILIERE 3F estime que l’ensemble des désordres allégués n’est pas démontré et que la cause des désordres est lié à l’absence d’utilisation de la chaudière par la locataire celle-ci ayant considéré que le logement loué état surdimensionné. La société bailleresse ajoute justifier de l’ensemble des interventions réalisées dans le logement depuis la prise à bail.

Il ressort des pièces produites que le bailleur a procédé aux interventions suivantes :

2017 et 2018 intervention sur les gouttières, Avril 2009, juillet 2018 et août 2021 intervention sur la plomberie ( réparation fuite d’eau en 2009, intervention sur canalisation d’eau en 2016, 2018 et 2021)2007 et2009 réparations sur volets roulants, 2007, 2009, 2014 et 2015 interventions sur les prises électriques

Madame [W] affirme que ces interventions n’ont pas réglé les différents désordres. Elle soutient avoir subi un nouveau dégât des eaux provenant de la terrasse en raison de l’absence de nettoyage de la gouttière. Elle ne produit toutefois aucun élément à l’appui de cette affirmation, ni sur la survenance du dégât des eaux ni son origine. Elle soutient que les travaux de plomberie n’ont pas solutionné les surconsommation, mais ne verse à l’appui de ses dires aucun élément de preuve sur le lien causal entre les consommations et les désordres qu’elle allègue s’agissant de la plomberie. Elle soutient que les volants roulant de la chambre n’ont pas été changé, mais n’apporte une nouvelle fois aucun élément à l’appui de ses dires.

S’agissant de la chaudière, la société bailleresse produit un rapport d’intervention de la société CHARDIN mandatée pour le dépannage du matériel daté du 21 octobre 2022, qui mentionne «  chaudière au fioul mais non utilisée », ainsi que des échanges de mail entre la SA IMMOBILIERE 3F et la société CHARDIN datés du 20 au 26 octobre 2022, aux termes desquels la société de dépannage indique que la chaudière au fioul est inutilisée par les locataires depuis 2018. La société CHARDIN précise en outre dans un mail du 26 octobre 2022 que «  c’est la locataire qui a signalé au technicien qu’il s’agit d’une chaudière au fioul. Nous n’avons pas pu rentrer dans le pavillon », élément dont il se déduit qu’aucune intervention directe n’a pas être effectué sur le matériel.

Il ressort de ces éléments que le bailleur, à la suite des signalements des locataires est intervenu sur certains points.

Toutefois, s’agissant de l’insuffisance d’isolation, de la dégradation du logement lié à l’excès d’humidité, l’absence de ventilation, la survenance de moisissures, le caractère inutilisable de la salle bain, il ne justifie d’aucune intervention malgré les courriers de Madame [W], et ce jusqu’au relogement de cette dernière intervenu en décembre 2023.

Alors que des dysfonctionnements de la chaudière sont signalés de manière certaine depuis 2019 au regard des pièces produites, le bailleur n’a fait intervenir la société CHARDIN qu’en 2022, et pour une intervention très limitée, dès lors que le technicien n’est pas rentré dans le pavillon sans motif. Il n’est pas démontré que l’insuffisance de chauffage soit lié à la volonté des locataires de ne pas utiliser la chaudière, alors que Madame [W] a sollicité le bailleur à plusieurs reprises aux fins de dépannage du matériel. Il ne peut dès lors être reproché au locataire une insuffisance fautive de chauffage du logement.

En conséquence, il n’est pas démontré que les locataires ont participé à la survenance des désordres par défaut d’entretien du logement et il est établi que leur origine se trouve dans la structure même du logement et non dans ses modalités d’occupation par la locataire, de sorte que les désordres constatés et l’état de dégradation du logement, relèvent bien de réparations incombant au bailleur.

Sur la demande d’indemnisation

Madame [W] sollicite en réparation de son préjudice la somme de 19 652.56 euros représentant selon ses dires les loyers payés entre le 8 décembre 2020 et le 08 décembre 2023. Il sera observé que Madame [W] ne démontre pas avoir effectivement versé ce montant. Par ailleurs, il sera rappelée que les demandes portant sur la période antérieure au 8 juillet 2021 sont prescrites.

Il est établi que Madame [W] a subi la présence d’une humidité importante, et de moisissures dans le logement dépourvu d’isolation et de ventilation avec un système de chauffage inopérant. La salle de bains est devenue inutilisable. Elle a ainsi subi un préjudice de jouissance certain. La date de survenu des désordres, postérieures au dégâts des eaux de 2018, a été fixée à janvier 2019.

Par courrier du 7 janvier 2021, l’assureur de la locataire a constaté une dégradation importante de l’installation de douche, et une vétusté de l’ouvrage qui ne revêt pas un caractère accidentel. Il a également relevé les phénomènes de condensation généralisée et moisissures, considérant que ces désordres résultent de la présence de point thermiques liés à une insuffisance ou absence d’isolation du bâti aggravé par l’insuffisance de chauffage. Ces éléments ne permettent toutefois pas d’apprécier si le logement était à cette date habitable ou non.

En revanche le rapport du service d’hygiène de la mairie de [Localité 9] établi le 04 août 2023 permet de retenir qu’à cette date l’ampleur des désordres ne permettait plus l’usage des lieux loués, conduisant au relogement de Madame [W] et la signature d’une convention d’occupation précaire précisément pour ce motif, tel que mentionné dans la convention du 8 décembre 2023.

L’évaluation du trouble de jouissance tiendra ainsi compte de l’évolution des désordres dans le temps et dans les limites de la prescription.

Il sera précisé que la locataire affirme avoir quitté le logement à compter de septembre 2022. Toutefois, en l’absence de preuve suffisante, cette date ne sera pas prise en considération pour l’évaluation du préjudice.

Il sera ainsi retenu dans les limites de la prescription pour la période du 8 juillet 2021 (considérant le courrier de Madame [W] au bailleur en date du 26 mars 2021 signalant l’état du logement après refus de prise en charge par son assureur) au 04 août 2023 ( date du rapport du service hygiène ), un préjudice à indemniser à hauteur de 40 % du montant du loyer mensuel avec provision pour charge appliqué sur l’année 2022 soit la somme de 8866.14 euros ( 791.62 X 40 % X 28)

Au regard de l’état de dégradation avancé du logement et celui-ci étant devenu inutilisable, le préjudice sera évalué à 80 % du loyers et provisions pour charge sur la période du 05 août 2023 ( date du rapport du service hygiène au 08 décembre 2023 date du relogement, étant observé que la SA IMMOBILIERE 3F a rétrocédé le montant du loyer du mois de novembre 2023 ce qui ressort des décomptes locatifs produits par le bailleur.

Ainsi l’indemnisation du préjudice subi sur cette période d’août à octobre 2023 sera fixée à la somme de 1908.48 euros ( 795.20 X 80 % X 3).

Il sera ainsi fait partiellement droit à la demande de Madame [W] et la SA IMMOBILIERE 3F sera condamnée à lui payer la somme de 10 774.62 euros en réparation du préjudice de jouissance subi.

Madame [W] sollicite en outre la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice subi du fait d’une dégradation de son état de santé, asthme, diabète, lesquels auraient été provoqués par l’état de délabrement du logement. Cependant, elle ne produit aucune pièce médicale au soutien de ses dires et aucun élément versée au débat ne permet de prouver la véracité de ces préjudices, ni le lien de causalité avec l’état du logement.

En conséquence, Madame [W] sera déboutée de cette demande d’indemnisation.

II – Sur la nullité de la reconnaissance de dette et la requalification de la convention de logement temporaire en contrat de bail

Madame [W] sollicite que soit prononcé la nullité de la reconnaissance de dette et de la convention de relogement temporaire signées le 08 décembre 2023.

Elle fait valoir avoir été contrainte de signer une reconnaissance de dette le 08 décembre 2023 portant sur la somme de 15 019.17 euros correspondant aux loyers dus de juin 2022 à décembre 2023.

Elle indique avoir sollicité l’attribution d’un autre logement dès avant 2019 le pavillon loué étant devenu insalubre et surdimensionné. Elle soutient que la société d’HLM a conditionné l’examen de sa demande au paiement intégral des appels de loyers et charges, et que cette somme a été réglée 5 mai 2022 ( 5 995.02 euros) sans que la bailleresse ne fasse par la suite de propositions de relogement.

Elle soutient que ce n’est qu’à la suite du rapport du service d’hygiène de la mairie de [Localité 8] que la SA IMMOBILIERE 3F a procédé à un relogement conditionnant ce dernier au paiement des arriérés locatifs et sollicitant le paiement immédiat de la somme de 6000 euros. Elle affirme que la bailleresse a ainsi exercé un «  chantage au logement » qui n’a abouti qu’à la signature d’une convention de logement précaire dont elle sollicite la requalification en bail

La SA IMMOBILIERE 3F conteste toute contrainte à l’égard de la locataire, et fait valoir que dès juin 2022, il a été signifié à cette dernière qu’elle ne pouvait suspendre le paiement des loyers sans décision judiciaire, et qu’elle a de seule initiative cessé le paiement des loyers. Elle rappelle que l’attribution d’un logement social est soumis à des conditions de ressources et de composition du foyer, qu’elle était dès lors légitime à solliciter de Madame [W] qu’elle justifie de sa situation familiale et qu’elle règle les loyers et charges impayées avant la signature d’un nouveau bail.

Aux termes de l’article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité du contrat, le consentement des parties, leur capacité de contracter et un contenu licite et certain.

Aux termes de l’article 1130 du Code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Aux termes de l’article 1143 du Code civil, il y a violence lorsqu’une partie, abusant de l’état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu’il n’aurait pas souscrit en l’absence d’une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif.

Il ressort en outre de l’article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, le preneur ne peut suspendre de sa propre initiative, sans y avoir été préalablement autorisé en justice, le paiement de son loyer sous prétexte que le bailleur ne remplit pas son obligation d’exécuter les travaux. En outre, l’exception d’ inexécution ne peut être utilement invoquée que lorsque le preneur, du fait des manquements du bailleur à son obligation d’entretien, se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués."

Il ressort des pièces produites que Madame [W] sollicite un relogement depuis au moins 2019, ce qui ressort du courrier du 26 mars 2021 dans lequel elle fait référence à de précédentes correspondances avec le bailleur sur ce point motivées par son changement de situation familiale et le surdimensionnement de la maison louée.

Une convention de relogement temporaire d’une durée d’un an renouvelable une fois a été signée entre Madame [W] et la SA IMMOBILIERE 3F le 08 décembre 2023 au terme de laquelle, la société bailleresse met à disposition un logement situé à [Localité 9] moyennant une indemnité de 514, 74 euros, outre les provisions pour charges. La convention prévoit que Madame [W] doit régulariser sa situation maritale pour permettre la signature du bail définitif après examen de sa candidature en commission d’attribution, donner congé du logement situé [Adresse 3], régler la somme de 15 019, 17 euros au titre des loyers et charges impayés du logement situé [Adresse 3], en versant la somme de 6000 euros puis 200 euros par mois pendant 36 mois. Madame [W] a versé la somme de 6000 euros et a signé une reconnaissance de dette au profit de la SA IMMOBILIERE 3F pour un montant de 7226.60 euros.

Il ressort des décomptes produits que Madame [W] a cessé de régler les loyers et charges à compter de juin 2022, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par la locataire qui motive le non paiement des loyers par le litige l’opposant à la SA IMMOBILIERE 3F.

Elle ne dispose d’aucune décision judiciaire l’ayant autorisée à ne pas payer les loyers et ne justifie pas de ce que le logement étant inhabitable depuis juin 2022 et ne pouvait en conséquence pas s’abstenir de régler les loyers et charges.

Le fait que la convention de relogement temporaire prévoit comme condition le paiement d’une dette prééxistante avant la signature d’un nouveau bail n’est pas en soit suffisante à démontrer l’existence d’une contrainte constituant un vice du consentement de Madame [W] à la reconnaissance de dette, alors que la locataire ne pouvait s’abstenir de payer les loyers et charges appelées depuis juin 2022 sans décision judiciaire, point qui lui a été rappelée par le bailleur dans un courrier du 03 juin 2022.

En conséquence, Madame [W] sera déboutée de sa demande de nullité de la reconnaissance de dette pour vice du consentement, ainsi que de sa demande de remboursement des 6 000 euros versés dans le cadre de la reconnaissance de dette.

S’agissant de la requalification de la convention de relogement temporaire, cette qualification doit être retenue, dès lors qu’il existe des circonstances objectives, indépendantes de la volonté des parties, qui excluent la conclusion d’un bail.

En l’espèce, la convention litigieuse indique clairement que l’autorisation d’occupation du logement situé [Adresse 4] à [Localité 9] est consentie pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction, et qu’elle est fondée sur l’inhabitabilité du précédent logement. En outre la convention prévoit en son article 8 que si Madame [W] justifie de sa situation maritale avant la fin de la présente convention, le bailleur pourra présenter sa candidature en commission en vue de la signature d’un bail de location.

Il s’ensuit que cette convention n’a pas été consentie dans le but de contourner les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, mais du fait de circonstances exceptionnelles , l’inhabilité du précédent logement, à la date de la signature de la convention, une cause objective de précarité.

Par ailleurs, il apparait que Madame [W] n’a pas justifié de sa situation familiale auprès du bailleur, que l’attribution d’un logement social répond à des conditions de composition de la famille dont il appartenait à Madame [W] qui sollicite également son relogement en raison d’une modification de sa situation familiale d’en justifier, ce qu’elle n’a pas fait.

En conséquence, il n’y a pas lieu à requalification de la convention et la demande sera rejetée.

III- Sur la demande reconventionnelle en paiement d’un solde locatif.

La SA IMMOBILIERE 3F sollicite la condamnation de Madame [W] à lui payer la somme de 7226.60 euros au titre du solde locatif du logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] arrêté au 8 décembre 2023 date de la signature de la convention de relogement précaire.

Madame [W] conteste l’existence d’un arriéré de loyers. Si elle ne conteste pas avoir cessé le paiement des loyers à compter de juin 2022, elle fonde la cessation du paiement des loyers et charges sur l’état d’insalubrité et d’indécence du logement.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort en outre de l’article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, le preneur ne peut suspendre de sa propre initiative, sans y avoir été préalablement autorisé en justice, le paiement de son loyer sous prétexte que le bailleur ne remplit pas son obligation d’exécuter les travaux. En outre, l’exception d’ inexécution ne peut être utilement invoquée que lorsque le preneur, du fait des manquements du bailleur à son obligation d’entretien, se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués."

A l’appui de sa demande, la SA IMMOBILIERE 3F produits un historique du compte locatif à compter de février 2021, la locataire étant à cette date à jour des paiements effectués.

Il sera rappelé que Madame [W] ne pouvait sans décision judiciaire s’abstenir de payer les loyers et charges.

Il ressort des décomptes produits arrêtés au 29 septembre 2024, terme de novembre 2023 inclus, régularisations de charges et annulation de charges opérées par le bailleurs sur la période septembre 2022 à novembre 2023 incluses, ainsi que la rétrocession du loyers et charges de novembre 2023, Madame [W] est redevable de la somme de 7225.60 euros, somme de 6000 euros versée par la locataire le 18 décembre 2023 déduite.

La SA IMMOBILIERE 3F est fondée à recouvrir les loyers allant du 8 juillet 2021 jusqu’au 8 décembre 2023, soit la somme de 7225.60 euros arrêtée au 29 septembre 2024 terme de novembre 2023 inclus au paiement de laquelle sera condamnée Madame [W].

Aux termes de l’article 1348 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle peut être prononcée en justice. A moins qu’il en soit décidé autrement, la compensation produit ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, et conformément à la demande de la SA IMMOBILIERE 3F il convient d’ordonner la compensation des créances réciproques entre la SA IMMOBILIERE 3F et Madame [W].

IV – Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens,

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [W] a été contrainte d’agir en justice aux fins d’indemnisation d’un trouble de jouissance conséquent. Dès lors que la SA IMOBILIERE 3F succombe sur ce point, elle devra supporter les entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perds son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [W] ne formule aucune demande au titre l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité, la situation économique respective des parties, et l’issue du présent litige conduisent à rejeter la demande de la SA IMMOBILIERE 3F sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucune circonstance ne justifie de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société immobilière 3F à payer à Madame [W] [I] la somme de 10 774.62 euros en réparation du préjudice de jouissance subi en raison de l’indécence du logement ;

CONDAMNE Madame [I] [W] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de de 7225.60 euros arrêtée au 29 septembre 2024 terme de novembre 2023 au titre des loyers et charges impayés portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] ;

DEBOUTE Madame [I] [W] de sa demande en nullité de la reconnaissance de dette ;

DEBOUTE Madame [I] [W] de sa demande en requalification de la convention de relogement temporaire en bail d’habitation ;

DEBOUTE Madame [I] [W] de sa demande d’indemnisation pour la somme de 10 000 euros ;

ORDONNE la compensation judiciaire entre les sommes certaines et exigibles dues réciproquement par la SA IMMOBILIERE 3F et Madame [W] [I],

CONDAMNE la société immobilière 3F aux entiers dépens ;

REJETTE la demande de la SA IMMOBILIERE 3F au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 août 2025 les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,