TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 5]-[Localité 4]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 23/05021 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-POJK

NAC : 72A

Jugement Rendu le 11 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] (4253), dont le siège social est situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE FRANCE PARIS ILE DE FRANCE, Société par actions simplifiée au capital de 23 486 519,79 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 529 196 412, dont le siège social est [Adresse 3],

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Madame [W] [V], demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Manon EVANO BEAU, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 23 janvier 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Juin 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 11 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [W] [V] est propriétaire des lots n°1535 et 1536 d’un immeuble soumis au régime de la copropriété et sis [Adresse 2] sur la commune d'[Localité 6].

Par acte signifié le 29 juillet 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE [Adresse 10] DU [Adresse 11], a fait assigner Mme [V] devant le Tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, aux fins notamment de la voir condamner à lui payer la somme de 7.293,05 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 22 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande au Tribunal de :

A titre principal,

— Débouter Mme [V] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner Mme [V] à lui payer les sommes de :

* 8.962,42 euros au titre des charges impayées arrêtées au 2 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus,

* 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* 530,93 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Prononcer une condamnation en deniers et quittances ;

— Dire que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code civil à compter du 4 novembre 2022 ;

A titre subsidiaire, si des délais devaient être accordés,

— Dire qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

En tout état de cause,

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir ;

— Condamner Mme [V] aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL AD LITEM JURIS représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER.

Au soutien de sa demande de paiement des charges, se fondant sur la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la créance n’est pas contestée, et que les charges ont continué à échoir depuis l’assignation, de sorte que Mme [V] est désormais redevable de la somme de 8.962,42 euros selon arrêté de compte au 2 juillet 2024.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, se fondant sur l’article 1231-6 du Code civil, il expose que Mme [V], en ne réglant pas les charges, obtient de fait des délais auxquels elle n’a pas droit, lui générant un préjudice, qu’elle contraint les autres copropriétaires à lui faire l’avance des charges et occasionne donc au syndicat qui les représente un préjudice financier distinct du simple retard de paiement, et qu’il n’a pas d’autres ressources que le paiement des appels de fonds.

Au soutien de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il indique avoir engagé des frais pour la présente procédure, qui sont dûment justifiés.

Au soutien de sa demande de débouté concernant les délais sollicités par la défenderesse, il précise que Mme [V] ne justifie pas de difficultés professionnelles ou de charges particulières qui l’auraient empêché de s’acquitter de ses charges de copropriété ces dernières années, que la dette est conséquente, que Mme [V] serait contrainte de payer en dernière échéance la somme de 4.362,42 euros s’il était fait droit à sa demande formulée à hauteur de 200 euros mensuels, et que malgré une assignation délivrée il y a un an, Mme [V] n’a pas repris le paiement de ses charges courantes, opérant irrégulièrement des règlements insuffisants.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 janvier 2025, Mme [V] demande au Tribunal de :

— Débouter le SDC de ses demandes tendant :

* au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

* au paiement de la somme de 530,93 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Lui octroyer des délais de paiement en l’autorisant à se libérer des sommes dues en 24 mensualités, à compter du mois suivant la signification du jugement à intervenir, les 23 premières mensualités d’un montant de 200 euros et la dernière égale au solde ;

— Débouter le SDC de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

— Déclarer que chacune des parties conservera à sa charge les frais engagés dans le cadre de la présente instance.

Au soutien de ses demandes de débouté, se fondant sur l’article 1231-6 du Code civil relatif à l’inexécution du contrat, Mme [V] expose que le syndicat des copropriétaires ne caractérise pas sa mauvaise foi, que ses retards de paiement sont consécutifs à l’absence de perception de ses loyers, et qu’il ne prouve pas qu’il aurait subi un préjudice distinct du retard de paiement, justifiant le rejet de la demande de dommages et intérêts.

Elle ajoute que les frais réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont étayés par aucune pièce, que ces diligences entrent dans le cadre de la gestion courante de la propriété, ne constituant donc pas des frais nécessaires, et n’apparaissant pas justifiées.

Elle précise que l’équité commande de ne pas entrer en voie de condamnation à son encontre sur le fondement des articles 696 et 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de délais de paiement, se fondant sur l’article 1343-5 du Code civil, elle indique que ses difficultés financières sont nées de l’absence de départ volontaire de sa locataire et de l’absence de règlements des loyers et indemnités d’occupation par cette dernière. Elle précise être de bonne foi et expose opérer des règlements.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 16 février 2024, le rabat de l’ordonnance de clôture du 07 décembre 2023 a été prononcé pour permettre à la défenderesse, qui s’était constituée, de faire valoir ses moyens de défense.

La clôture de l’instruction de la présente instance est intervenue le 23 janvier 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 12 juin 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8.962,42 euros au titre de l’arriéré des charges arrêté au 2 juillet 2024, troisième trimestre inclus. À l’appui de sa demande, il produit aux débats :

le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [W] [V] des lots n°1535 et 1536 dépendant de la copropriété,les appels de fonds à compter du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2024 justifiant des provisions pour charges, des réajustement et régularisations des charges, des avances de fonds de prévoyance et des appels de fonds pour travaux,les répartitions des charges de 2020 à 2023,les procès-verbaux d’assemblées générales des copropriétaires des 13 septembre 2019, 16 novembre 2020, 30 juin et 29 novembre 2021, 20 juin 2022, 12 juin 2023 et 10 juin 2024, approuvant les comptes de la copropriété des exercices du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2023, du budget prévisionnel de l’exercice en cours du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024, du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, le fonds de solidarité et l’adoption de travaux de réfection,le décompte actualisé de la créance arrêtée au 1er juillet 2024,le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve qui lui incombe en ce qui concerne les charges dont il réclame le paiement. Par ailleurs, ni le principe ni le quantum de la dette ne sont contestés par Mme [V].

En conséquence, Mme [V] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8.962,42 euros, en derniers ou quittances, au titre des charges impayées arrêtées au 2 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du prononcé du présent jugement, compte tenu des versements effectués par Mme [V] de mars 2024 à janvier 2025 et dont elle justifie.

Sur la demande de paiement des frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat au sens de l’article 10-1 précité les frais exposés en dehors d’une instance judiciaire, tels que les frais de mises en demeure, de relances postérieures aux mises en demeure, de sommation de payer visant l’article 19 de la loi ou bien encore de prise d’hypothèque.

Toutefois, les frais de justice et notamment les frais de dossier dus à l’huissier, les honoraires de contentieux, les frais de remise de dossier à l’avocat et de suivi de dossier contentieux ne constituent pas des frais nécessaires au sens de cet article en ce qu’il s’agit de diligences normales du syndic, entrant à ce titre dans la catégorie des charges générales de l’immeuble auxquelles tous les copropriétaires doivent participer en vertu de l’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite du Tribunal qu’il condamne Mme [V] à lui payer la somme de 530,93 euros décomposée comme suit :

—  54,38 euros de frais de mise en demeure au 27 avril 2021,

—  39,50 euros de frais de relance au 12 mai 2021,

—  54,38 euros de frais de mise en demeure au 4 novembre 2022,

—  39,50 euros de frais de relance au 24 novembre 2022,

—  343,17 euros au titre de l’assignation au 2 février 2023.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le contrat de syndic prévoyant notamment les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La somme réclamée de 343,17 euros sera écartée en ce que les frais d’assignation sont déjà compris dans les dépens.

Les sommes de 54,38 euros correspondant aux frais de mise en demeure seront réduites à 50,40 euros TTC conformément aux dispositions du contrat de syndic.

Les sommes de 39,50 euros correspondant aux frais de relance sont dues et justifiées.

Par conséquent, Mme [V] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 179,80 euros, en deniers ou quittances, au titre des frais exposés, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 50,40 euros à compter du prononcé du présent jugement, compte tenu des versements effectués par Mme [V] de mars 2024 à janvier 2025 et dont elle justifie.

Sur l’anatocisme

L’article 1343-2 du Code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient, en application de cet article, d’ordonner la capitalisation des intérêts produits par ces sommes et dus pour au moins une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le défaut de paiement de la créance non sérieusement contestable impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s’est octroyé d’office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d’ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d’autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents ou anciens.

En l’espèce, cependant, le syndicat des copropriétaires ne caractérise pas la mauvaise foi de Mme [V], laquelle ne se présume pas. Celle-ci rapporte au contraire la preuve de ce que le bien était loué à un locataire mauvais payeur, entraînant pour Mme [V] des difficultés de paiement des charges de copropriété. Par ailleurs elle a, de mars 2024 à janvier 2025, effectué des règlements qui, bien qu’insuffisants pour apurer la dette, démontrent un réel effort de paiement de sa part.

Il convient, par conséquent, de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée au titre des dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement formulée par Mme [V]

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [V] verse aux débats un jugement d’expulsion rendu le 28 avril 2022 par le pôle de proximité du Tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes concernant son locataire, ainsi qu’un procès-verbal de reprise des lieux du 9 mai 2023. Elle produit par ailleurs une fiche de paie faisant état d’un salaire d’environ 1.800 euros.

Cependant, les documents versés par Mme [V] ne permettent pas de justifier de sa capacité à supporter des mensualités, comprenant les sommes dues outres les charges courantes qui continuent à courir, et qui seraient de nature à assurer un remboursement de sa dette et la satisfaction du créancier. En effet, d’une part, faire droit aux demandes de Mme [V] à hauteur d’un échéancier de paiement de 200 euros pendant 24 mois laisserait une 24ème et dernière échéance de plus de 4.000 euros eu égard aux condamnations prononcées. D’autre part, si Mme [V] expose avoir un nouvel emploi, justifié par un bulletin de paie de mars 2024, elle n’opère qu’irrégulièrement des règlements insuffisants à couvrir le paiement des charges courantes. En tout état de cause, le défaut de règlement des charges de copropriété depuis le mois d’octobre 2020 a permis à Mme [V] de bénéficier, de fait, de plus larges délais.

Par conséquent, Mme [V] sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [V], partie qui succombe, sera condamnée aux entiers frais et dépens, dont distraction au profit de la SELARL AD LITEM JURIS représentée par Maitre Jean-Sébastien TESLER conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, Mme [V], partie qui succombe, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du Code de procédure civile, dans sa version applicable à l’espèce, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [W] [V] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] les sommes suivantes :

—  8.962,42 euros, en derniers ou quittances, au titre des charges impayées arrêtées au 2 juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du prononcé du présent jugement,

—  179,80 euros, en deniers ou quittances, au titre des frais exposés, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 50,40 euros à compter du prononcé du présent jugement

DIT que les intérêts produits seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil

DÉBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE PARC DE PETIT BOURG de sa demande de dommages et intérêts

DÉBOUTE Mme [W] [V] de sa demande de délais de paiement

CONDAMNE Mme [W] [V] à payer au [Adresse 12] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNE Mme [W] [V] aux dépens

DIT que l’avocat en ayant fait la demande pourra recouvrer sur la partie condamnée ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision en application de l’article 699 du Code de procédure civile

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et rendu le ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,