TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°25/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 23 Avril 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Mars 2025

N° RG 23/04068 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3YHU

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [B] [K]

demeurant [Adresse 5]

Madame [S] [K] épouse [M]

demeurant [Adresse 10][Adresse 7]

Monsieur [O] [K]

demeurant [Adresse 9][Adresse 6]

Madame [R] [Y] épouse [K]

demeurant [Adresse 8]

Tous les quatre pris en leur qualité d’héritier de [U] [P] [G] et ayant fait élection de domicile au siège de la Société L’EQUIPE [C] RADISSON, [Adresse 2]

Et représentés par M^e Brice COMBE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. COFFEE SUN

dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Edouard BAFFERT de la SARL BAFFERT-MALY, avocats au barreau de MARSEILLE

ET ENCORE EN LA CAUSE : RG N°24/3685

DEMANDEURS

Monsieur [B] [K]

demeurant [Adresse 5]

Madame [S] [K] épouse [M]

demeurant [Adresse 10][Adresse 7]

Monsieur [O] [K]

demeurant [Adresse 9][Adresse 6]

Madame [R] [Y] épouse [K]

demeurant [Adresse 8]

Tous les quatre pris en leur qualité d’héritier de [U] [P] [G] et ayant fait élection de domicile au siège de la Société L’EQUIPE [C] RADISSON, [Adresse 2]

Et représentés par M^e Brice COMBE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La S.A.S. LES MANDATAIRES

dont le siège social est sis [Adresse 4]

pris en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 décembre 2022, l’hoirie [W] a donné à bail à la SAS COFFEE SUN des locaux commerciaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 24000 euros, hors charges et hors taxes, payable mensuellement par avance.

Par commandement de payer signifié le 1er juin 2023, Madame [R] [Y], Monsieur [B] [K], Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] composant l’hoirie [W] ont enjoint à la SAS COFFEE SUN de leur payer la somme de 5082 euros au titre des loyers de mars 2023 à mai 2023 échus et impayés au 25 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2023, l’hoirie [W] a fait assigner la SAS COFFEE SUN devant le juge des référés aux fins de constat de la résiliation du bail, d’expulsion, de condamnation provisionnelle au paiement de la somme de 10172€ au titre des loyers impayés arrêtés au 5 octobre 2023, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, de condamnation provisionnelle à une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus, à compter du 1er novembre 2023, outre à 1200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement en date du 8 février 2024, le Tribunal de Commerce de Marseille a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SAS COFFEE SUN.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2024, l’hoirie [W] a fait assigner la SAS LES MANDATAIRES devant le juge des référés aux fins d’intervention forcée, de jonction avec l’instance précitée et de fixation de la créance locative à titre provisionnel à la somme de 18046€ au jour de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire.

Fixé à l’audience du 6 novembre 2023, l’examen de l’affaire initiale a été renvoyé à l’audience du 8 janvier 2024, puis à celle du 19 février 2024 à la demande des parties puis à l’audience du 10 juin 2024 pour mise en cause du mandataire, puis à l’audience du 9 septembre 2024, puis à celle du 20 novembre 2024, toujours pour mise en cause du mandataire puis à l’audience du 15 janvier 2025 puis enfin à celle du 12 mars 2025, à la demande des parties.

Fixé à l’audience du 20 novembre 2024, l’examen de la seconde affaire a été renvoyé à l’audience du 15 janvier 2025 puis du 12 mars 2025, à la demande des parties.

A l’audience du 12 mars 2025, l’hoirie [W], représentée par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se référer, demande au juge de :

A titre principal,

— Déclarer les demandes de la SAS COFFEE SUN irrecevables ;

A titre subsidiaire,

— Débouter la SAS COFFEE SUN de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Joindre les deux procédures ;

— Déclarer opposable la procédure à la SAS LES MANDATAIRES ;

En tout état de cause,

— Fixer à titre provisionnel la créance locative échue au jour de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire d’un montant de 18046€,

— Constater la résiliation du bail dont est titulaire la SAS COFFEE SUN ;

— Ordonner l’expulsion de la SAS COFFEE SUN, ainsi que tout occupant de son chef, par tout moyen de droit et au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner la SAS COFFEE SUN à payer la somme provisionnelle de 22081€ arrêtés au 14 novembre 2024, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— Condamner la SAS COFFEE SUN à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus, à compter du 1er décembre 2024 ;

— Condamner la SAS COFFEE SUN à payer la somme de 1200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 1er juin 2023.

En défense, la SAS COFFEE SUN, représentée par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se référer, demande au juge de :

— Déclarer l’hoirie [W] irrecevable en ses demandes ;

— Déclarer de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 1er juin 2023 ;

— Débouter le bailleur de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

— Dire et juger que la demande de fixation de la créance du bailleur se heurte à une contestation sérieuse et en conséquence, débouter le bailleur de ses demandes ;

A titre reconventionnel,

— Constater le manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme ;

— Enjoindre au bailleur de procéder aux travaux de mise en conformité des locaux à leur destination et ce sous astreinte de 500€ par jour de retard deux mois après le prononcé de la décision à intervenir ;

— Suspendre l’exigibilité des loyers jusqu’à la réalisation desdits travaux ;

— Condamner solidairement Madame [R] [Y], Monsieur [B] [K], Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] composant l’hoirie [W] à lui payer la somme provisionnelle de 49027€ à valoir sur le préjudice subi du fait de la perte de marge brute ;

En tout état de cause,

— Condamner solidairement Madame [R] [Y], Monsieur [B] [K], Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] composant l’hoirie [W] au paiement de la somme de 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La SAS LES MANDATAIRES, bien que régulièrement convoquée (citée à personne habilitée), n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la jonction

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les deux instances présentent un lien suffisant permettant de les juger ensemble, Madame [R] [Y], Monsieur [B] [K], Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] composant l’hoirie [W] ayant appelé en la cause la SAS LES MANDATAIRES.

Il est donc dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice que ces deux instances RG 23/4068 et RG 24/3685 soient jointes sous le RG 23/4068.

Sur la recevabilité de la demande de l’hoirie [W] relative à la fixation de la créance antérieure au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire

Aux termes de l’article L622-7 du code de commerce, le jugement d’ouverture de la procédure collective emporte de plein droit interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation des créances connexes. Il emporte également de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnée à l’article L622-17 du même code.

En vertu du I de l’article L. 622-21 du code de commerce auquel renvoie l’article L 631-14 du même code, le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

Il en résulte que l’action introduite par le bailleur, avant l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire du preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail commercial pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure, ne peut être poursuivie après ce jugement.

L’instance en cours au sens de l’article L 622-22 du code de commerce qui, selon ce texte, est interrompue par l’ouverture d’une procédure collective et peut être reprise qu’une fois la créance déclarée et les organes de la procédure appelés en la cause est celle qui tend à obtenir de la juridiction saisie du principal une décision définitive sur l’existence et le montant de cette créance.

La créance qui fait l’objet d’une instance en référé, qui tend à obtenir une condamnation provisionnelle, présentant un caractère provisoire, doit donc être soumise à la procédure de vérification des créances et à la décision du juge-commissaire.

En l’espèce, l’hoirie [W] a introduit son action aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire le 13 octobre 2023, avant le jugement du 8 février 2024 ouvrant une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SAS COFFEE SUN, pour défaut de paiement des loyers ou des charges échus antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure, à savoir la somme de 18046 euros au titre de l’arriéré de loyers arrêtés à la date du jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire.

Par conséquent, la demande de fixation de créance est également irrecevable en vertu de la règle de l’interdiction des poursuites édictée par l’article L 622-21 précité.

Sur la demande de résiliation et de provision au titre des créances postérieures au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire et sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Si le bailleur ne peut poursuivre la résiliation du bail après le jugement d’ouverture pour une dette locative antérieure, il peut en revanche demander ou faire constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective, passé un délai de trois mois à compter dudit jugement, conformément aux dispositions de l’article L. 622-14 du code de commerce applicable au redressement judiciaire sur renvoi de l’article L. 631-14 alinéa 1 du même code.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer la chose louée

2° D’entretenir cette chose en état de servir cl l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 du même code dispose en outre que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire également, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’obligation de délivrance résulte de la nature même du contrat de louage et oblige le bailleur à délivrer au locataire le bien loué, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail.

Cette obligation se fonde sur deux éléments principaux, la délivrance de la chose louée d’une part qui correspond à la mise à disposition du locataire d’un local clos et couvert, conforme à sa destination contractuelle et lui permettant d’y exercer l’activité prévue, et, d’autre part, la remise du bien en bon état de réparations de toute espèce et d’entretien.

Toutefois, cette dernière obligation ne figure pas au rang des éléments essentiels du bail commercial ; les parties peuvent donc y déroger par une clause expresse du bail selon laquelle le locataire prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent.

Une telle clause ne peut cependant décharger le bailleur de son obligation de délivrance et transférer au locataire la charge des grosses réparations, quelle qu’en soit la cause (vétusté, mise en conformité avec la réglementation etc.)

En l’espèce, si l’hoirie [W] sollicite la résiliation du bail ainsi qu’une provision au titre des loyers et charges échues postérieurement au jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire, la SAS COFFEE SUN s’y oppose, considérant que l’hoirie [W] a failli à son obligation de délivrance conforme dans l’exécution du contrat de bail.

L’hoirie [W] est en effet tenu à l’égard de son locataire la SAS COFFEE SUN d’une obligation de délivrance conforme, d’entretien de la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives, de manière à assurer au preneur une jouissance paisible pendant la durée du bail.

La SAS COFFEE SUN explique que l’hoirie [W] s’est opposée à l’installation d’une climatisation, l’empêchant ainsi d’exercer l’activité prévue au contrat de bail soit la commercialisation de café, notamment en boutique.

L’hoirie [W] indique que le contrat de bail ne prévoit pas la climatisation du local et que, par ailleurs, elle n’y est pas opposée. Elle ajoute avoir demandé à la SAS COFFEE SUN un plan détaillé des travaux projetés sans réponse. Elle précise que la SAS COFFEE SUN poursuit malgré l’absence de climatisation son activité.

A l’examen du contrat de bail, il apparait que la climatisation du local n’était pas prévue et que mention était faite que « le local n’est pourvu ni de chauffage ni d’eau chaude par le bailleur et le locataire déclare s’en satisfaire et en faire son affaire personnelle ».

Les échanges de mails entre les parties permettent d’établir que l’hoirie [W] a demandé, par mail en date du 3 mai 2023, à la SAS COFFEE SUN de lui transmettre son projet détaillé avec plan pour connaître les emplacements projetés, les caractéristiques des équipements (décibels, évacuations des condensats) et les soumettre à la copropriété, seule susceptible de délivrer une autorisation.

La SAS COFFEE SUN n’apporte pas la preuve de ce qu’elle aurait effectivement transmis les pièces sollicitées, pourtant nécessaires pour obtenir une autorisation de la copropriété, quand bien même qu’autres copropriétaires auraient déjà obtenus une telle autorisation, ce qu’autant que dans un mail du 24 mai 2023, la SAS COFFEE SUN indique avoir déjà versé un acompte à l’entrepreneur choisi, de sorte qu’un projet a donc bien dû être élaboré.

La SAS COFFEE SUN verse par ailleurs aux débats l’attestation de Monsieur [H] [A], intervenant au nom de la société [H] ELEC en date du 3 septembre 2024 qui indique que des travaux sont à prévoir rapidement notamment au niveau électrique car l’inter-différentiel est complètement HS et présente donc un risque d’électrocution. L’anomalie de l’interrupteur différentiel a été constaté par l’huissier venu dans le local commercial litigieux le 4 septembre 2024.

Si Madame [R] [Y], Monsieur [B] [K], Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] composant l’hoirie [W] justifie avoir procédé à des travaux relatifs à un tableau électrique en produisant une facture en date du 10 janvier 2023, il n’en demeure pas moins que le risque d’électrocution relevé par Monsieur [H] [A] est une réelle contestation sérieuse susceptible de qualifier une délivrance non conforme du local commercial.

En outre, le procès-verbal d’huissier établit la réalité d’un important dégât des eaux dans la cave du local commercial, manifestement utilisée par la SAS COFFEE SUN dans le cadre de son activité commerciale, avec une forte odeur d’humidité et la présence de nombreux moustiques. Madame [R] [Y], Monsieur [B] [K], Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] composant l’hoirie [W] n’évoque pas cette question dans ses écritures.

Par conséquent, il convient de dire n’y avoir lieu à référé en ce qui concerne la demande de résiliation et de provision pour les créances postérieures à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la SAS COFFEE SUN.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [R] [Y], Monsieur [B] [K], Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] composant l’hoirie [W] conservera à sa charge les dépens de l’instance en référé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équite justifie de dire n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en référé et en premier ressort,

ORDONNONS la jonction des instances enregistrées sous les n° de RG 23/4068 et RG 24/3685 sous le RG 23/4068 ;

Vu le jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire à l’endroit de la SAS COFFEE SUN du Tribunal de commerce de Marseille du 8 février 2024 ;

DECLARONS irrecevables l’ensemble des demandes formées par Madame [R] [Y], Monsieur [B] [K], Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] composant l’hoirie [W] à l’endroit de la SAS COFFEE SUN et tendant à la condamnation de la SAS COFFEE SUN au paiement d’une provision au titre de loyers échus antérieurement au jugement du 8 février 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation et de provision en ce qui concerne les loyers impayés postérieurement à l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire de la SAS COFFEE SUN ;

CONDAMNONS Madame [R] [Y], Monsieur [B] [K], Monsieur [O] [K] et Madame [S] [K] composant l’hoirie [W] aux dépens de l’instance ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit.

LE GREFFIER LA JUGE