RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 19 décembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00833 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RBME

PRONONCÉE PAR

Philippe DEVOUCOUX, Premier Vice-Président adjoint,

Assisté de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 14 novembre 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.A.S. FONCIERE GILLOTIN

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Joseph PANGALLO de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0281

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. ROYAL [Localité 4]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er juillet 2025, la SAS FONCIÈRE GILLOTIN a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes la SARL ROYAL [Localité 4], locataire de locaux commerciaux situés à Etrechy, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, l’article R. 211-3-26 du code de I’organisation judiciaire, des articles 1103 et 1104 du code civil et des articles L. 145-41 et R. 145-23 du code de commerce, aux fins de :

— juger acquise la clause résolutoire prévue au bail commercial du 13 septembre 2013, par I’effet du commandement délivré le 28 avril 2025 demeuré infructueux

— ordonner l’expulsion de la SARL ROYAL [Localité 4] et celle de tous occupants de son chef, des lieux sis [Adresse 3] cadastré Section ZD numéro [Cadastre 1], ainsi que des places de parking, laquelle pourra être poursuivie avec l’assistance de la force publique ce, dès la première tentative d’exécution, ainsi que d’un serrurier si besoin est, après la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux délivré conformément aux dispositions des articles L.411-1 et R.411-1 du code des procédures civiles d’exécution

— condamner par provision la SARL ROYAL [Localité 4] à payer à la SAS FONCIÈRE GILLOTIN, la somme totale de 54.936,32 euros, se décomposant comme suit :

—  38.1616.32 euros au titre des loyers et charges, objet du commandement de payer

—  16.320 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges, couru depuis le 1er mai 2025, jusqu’au 2 juin 2025 (échéance juin 2025 incluse)

— une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation, égale au loyer courant, outre les charges et taxes, à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés

— juger que le dépôt de garantie restera acquis à la SARL ROYAL [Localité 4]

— condamner la SARL ROYAL [Localité 4] à payer à la SAS FONCIÈRE GILLOTIN, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer délivré le 28 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2025, la présente procédure a été dénoncée à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE D’ILE DE France en sa qualité de créancier inscrit.

Au soutien de ses demandes, la SAS FONCIÈRE GILLOTIN expose que, aux termes de l’acte du 13 septembre 2013, la SARL ROYAL [Localité 4] est locataire de divers locaux à usage commercial lui appartenant dans un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4], ainsi que des places de parking, moyennant un loyer mensuel fixé initialement à 6.500 euros hors taxes pour la période du 14 septembre 2013 au 31 décembre 2014, et à la somme de 7.800 euros HT à compter du 1er janvier 2015. La société indique que, par avenant applicable au 1er avril 2018, le loyer a été porté à la somme mensuelle de 6.800 euros hors taxes, et s’élève actuellement à la somme de 8.160 euros mensuelle. La demanderesse précise que, le 1er avril 2022, les parties ont conclu un protocole d’accord transactionnel avec une clause résolutoire, dont les termes n’ont pas été respectés par la SARL ROYAL [Localité 4]. Cette dernière ayant cessé de régler régulièrement ses loyers et charges, elle souligne avoir été contrainte de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 avril 2025 réclamant la somme en principal de 44.612.32 euros, arrêtée au 28 avril 2025, qui est demeuré infructueux.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 septembre 2025, mise en délibéré au 26 septembre 2025, au cours de laquelle la SAS FONCIÈRE GILLOTIN, représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son bordereau.

Bien que régulièrement assignée à l’audience du 2 septembre 2025, la SARL ROYAL [Localité 4] n’a pas comparu ni constitué avocat.

Par ordonnance du 26 septembre 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 14 novembre 2025 afin de permettre à la SAS FONCIÈRE GILLOTIN de justifier de sa qualité de bailleur au contrat de bail commercial du 13 septembre 2013 la liant à la SARL ROYAL [Localité 4].

A l’audience du 14 novembre 2025, la SAS FONCIÈRE GILLOTIN, représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance. Elle a en outre produit son titre de propriété justifiant ainsi de sa qualité de bailleresse.

La SARL ROYAL [Localité 4] n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le pouvoir d’appréciation du juge des référés se limite au constat de l’acquisition de la clause résolutoire. S’il entre par ailleurs dans le pouvoir du juge des référés d’ordonner l’expulsion d’un locataire, c’est à la condition qu’aucune difficulté sérieuse ne s’élève sur l’exigibilité des sommes réclamées.

La « contestation sérieuse » au sens de l’article précité n’est pas le moyen qui permet de juger du mal fondé de la demande mais celui qui exige un examen au fond du litige, lequel ne relève dès lors plus du domaine du juge des référés, juge de l’évidence.

En l’espèce, la SAS FONCIERE GILLOTIN demande, au visa de l’article 835 du code de procédure civil, à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail qu’elle a consenti à la SARL ROYAL [Localité 4] portant sur les locaux commerciaux et les places de parking situés [Adresse 2] à [Localité 4], et de prononcer les conséquences de sa résiliation, à savoir notamment le paiement d’une somme totale de 54.936,32 euros décomposée comme suit : la somme de 38.616,32 euros au titre des loyers et charges objet du commandement de payer et la somme de 16.320 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation pour les mois de mai et juin 2025.

A cette fin, la SAS FONCIERE GILLOTIN produit un commandement de payer délivré le 28 avril 2025, visant la clause résolutoire contenue dans le bail commercial liant les parties et les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, réclamant la somme en principal de 44.612,32 euros décomposée comme suit :

— Solde protocole (11 x 2.500 euros) : 27.500 euros,

— Trop versé de mai à décembre 2022 : -1.850,34 euros,

— Trop versé sur remboursement TF 2023 : – 5.333,34 euros (16.97,60 euros TF – appels mensuels de 11 x 1.500 euros – 5.790,94 euros),

— Trop versé sur remboursement TF 2024 : -2.500 euros (16.932,60 euros TF – appels mensuels de 10 x 1.500 euros),

— Loyer de janvier 2025 : 2.320 euros (8.160 euros – (6.000 euros – 160 euros)),

— Loyer de février 2025 : 8.160 euros,

— Loyer de mars 2025 : 8.160 euros,

— Loyer d’avril 2025 : 8.160 euros.

En raison de dettes locatives antérieures audit commandement, les parties ont conclu un protocole d’accord transactionnel le 1er avril 2022 aux termes duquel la SARL ROYAL [Localité 4] s’est engagée à régler à la SAS FONCIERE GILLOTIN :

— la somme de 30.000 euros TTC à la signature du protocole,

— la somme de 20.268 euros TTC en 4 mensualités, s’étalant du 15 mai 2022 au 15 août 2022,

— la somme de 90.000 euros TTC en 36 mensualités à hauteur de 2.500 euros chacune à compter du 15 septembre 2022.

En contrepartie, la SAS FONCIERE GILLOTIN a notamment consenti à la SARL ROYAL [Localité 4] de nouvelles conditions locatives à savoir qu’à compter du 1er avril 2022, le loyer mensuel est fixé à 6.000 euros TTC, étant précisé que le défaut du respect d’un des paiements prévus auxdits échéanciers entraînera l’exigibilité immédiate de toutes les sommes restant dues et la remise en cause rétroactive du montant du loyer mensuel transigé qui serait de nouveau fixé conformément aux termes du bail, soit la somme de 8.160 euros TTC.

A l’appui de ses demandes, la SAS FONCIERE GILLOTIN verse aux débats un extrait du grand livre de ses comptes pour l’exercice 2025, qui laisse apparaître un solde débiteur de 54.936,32 euros, tel que réclamé par l’assignation.

Or, à l’issue d’une analyse approfondie de l’ensemble des pièces visées ci-dessus, il y a lieu de constater, avec tout l’évidence requise devant le juge des référés, que la somme totale de 44.612,32 euros, réclamée par le commandement de payer, ne correspond pas à la somme de 38.616,32 euros, réclamée par l’acte introductif d’instance.

En effet, s’il est exact que la SAS FONCIERE GILLOTIN a consenti un échéancier de paiement tel que détaillé ci-dessus, il n’en demeure pas moins qu’elle n’apporte aucune preuve des paiements qui seraient intervenus à ce titre, de telle sorte qu’il n’est pas possible de savoir à quels mois correspondent les 11 mensualités, d’un montant chacune de 2.500 euros, réclamées par le commandement de payer, étant précisé au demeurant que l’échéancier consenti devait prendre fin au mois de septembre 2025, soit postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

De plus, le montant des loyers et charges réclamé pour les mois de janvier 2025 à avril 2025 ne sont pas les mêmes si l’on se réfère au détail du commandement de payer délivré le 28 avril 2025 ou à l’extrait du [Localité 5] Livre pour l’année 2025.

En outre, la somme de 45.316,27 euros apparaissant au début de l’extrait du [Localité 5] Livre n’est nullement justifiée, il n’est donc pas possible de connaître, avec exactitude, à quoi correspond cette somme.

Il y a également lieu de relever que la somme réclamée le 1er janvier 2025 au titre de la taxe foncière d’un montant de 16.932,60 euros n’est étayée ni par un avis de taxe foncière ni par aucun autre élément.

Enfin, il y a lieu de constater que l’extrait du [Localité 5] Livre des comptes de la demanderesse réclame, à la date du 16 avril 2025, des sommes qui ne sont pas dues à cette période, à savoir les loyers et charges des mois de mai 2025 à novembre 2025, soit la somme totale de 57.120 euros.

Or, force est de constater que la SARL ROYAL [Localité 4] a, entre le 1er janvier 2025 et le 17 avril 2025, procédé à plusieurs règlements d’un montant total de 94.432,60 euros.

Il s’ensuit qu’il existe, même en l’absence de la défenderesse, une contestation sérieuse manifeste portant sur le caractère exigible des sommes réclamées au jour de la délivrance du commandement.

Il convient de rappeler qu’un commandement de payer n’est valable que si la dette locative, est certaine, c’est-à-dire incontestable, liquide, correspondant à un montant précis et exact déterminé, et exigible, soit arrivée à son terme et qui peut être réclamée.

Ces éléments montrent des divergences sur le caractère certain, liquide et exigible de la dette locative alléguée, et sont de nature à avoir pu créer une confusion dans l’esprit du débiteur, défaillant à la présente procédure, sur le quantum des sommes réclamées.

Il résulte d’une analyse comparative du protocole transactionnel, du bail commercial liant les parties et de l’extrait du [Localité 5] Livre des comptes de la SAS FONCIERE GILLOTIN, que les sommes visées dans le commandement de payer ne sont pas clairement identifiables et donc difficilement vérifiables tant par le débiteur que par le juge des référés saisi du dossier.

Si le juge des référés n’est pas le juge de la nullité, ces constats apparents et objectifs créent un doute suffisamment sérieux sur l’exigibilité des sommes réclamées par le commandement de payer, ne permettant pas au juge des référés, juge de l’évidence, de s’assurer que la clause résolutoire a été valablement acquise le 29 mai 2025.

Il s’ensuit que l’ensemble des demandes formées par la SAS FONCIERE GILLOTIN au titre de l’acquisition de la clause résolutoire se heurte à l’existence de contestations sérieuses relevant de l’appréciation du juge du fond.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SAS FONCIERE GILLOTIN.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, compte tenu de la teneur de la présente décision, il convient de condamner la SAS FONCIERE GILLOTIN, partie perdante, aux dépens de la présente instance de référé.

L’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses frais de procédure non compris dans les dépens. Il n’y a donc pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la SAS FONCIERE GILLOTIN.

CONDAMNE la SAS FONCIERE GILLOTIN aux entiers dépens.

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,