TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [D] [Z] et

Monsieur [L] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02466 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XOY

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 23 avril 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 1] représenté par son syndic Le Cabinet PICHET IMMOBILIER SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [P], comparant en personne

et

Madame [D] [Z], demeurant ensemble [Adresse 3], non comparant

représentée par M. [L] [P] (muni d’un pouvoir)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Anaïs RICCI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 19 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 avril 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Anaïs RICCI, Greffier

Décision du 23 avril 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02466 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7XOY

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [P] et Mme [D] [Z] sont propriétaires des lots n°8 et 18 dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré BH n°[Cadastre 1], soumis au régime de la copropriété représentant 74/1000ème et 1/1000ème tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet PICHET IMMOBILIER SERVICES en exercice, a assigné M. [L] [P] et Mme [D] [Z] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

5098,11 euros au titre des charges de copropriété (1er trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal capitalisés,2000 euros de dommages et intérêts,1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 février 2026, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] a souhaité actualiser sa créance à la baisse, exposant que la dette s’élevait aujourd’hui à la somme de 3858,95 euros, frais de recouvrement, d’un montant de 1562 euros, compris. Elle maintient ses demandes telles que contenues dans son acte introductif d’instance.

M. [L] [P] a comparu en personne et Mme [D] [Z] a été représentée par M. [L] [P], muni d’un pouvoir régulier.

Ils reconnaissent le montant de la somme qui leur est réclamée au titre des charges de copropriété, sollicitent des délais de paiement s’échelonnant sur 3 mensualités en cas de condamnation au paiement des seules charges de copropriété impayées et sur 24 mois en cas de condamnation au paiement de la somme de 3858,95 euros, et demandent au tribunal de débouter le Syndicat des copropriétaires de ses autres demandes.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n°8 et 18, indiquant la répartition des tantièmes et établissant la qualité de copropriétaire de M. [L] [P] et Mme [D] [Z] ,les appels de charges, provisions sur charges et travaux correspondant à l’arriéré,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2024-2025l’historique du compte du 1 décembre 2023 au 14 janvier 2026 faisant état d’un solde débiteur de 5098,11 euros (en ce inclus 1562,94 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 18 octobre 2023, 27 novembre 2024 et 6 novembre 2025 comportant : o approbation des comptes des exercices écoulés,

o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux des exercices suivants,

o vote des travaux ou opérations suivantes : travaux de réfection des réseaux enterrés de l’immeuble,

les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la mise en demeure de payer la somme de 4102,57 euros adressée à M. [L] [P] et Mme [D] [Z] le 31 octobre 2024,deux sommations de payer par acte d’huissier en date du 29 octobre 2024 et 31 octobre 2024, valant mise en demeure sur la somme de 4102,57 euros, le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local, le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 1562,94 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 2296,01 euros.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2296,01 euros.

M. [L] [P] et Mme [D] [Z] seront en conséquence solidairement condamnés au paiement de la somme de 2296,01 euros, portant sur la période allant du 1 décembre 2023 au 14 janvier 2026, incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2026.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement, plusieurs règlements étant intervenus depuis la délivrance de la sommation de payer et de l’assignation.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1562,94 euros se décomposant comme suit :

—  90 euros pour l’envoi de deux mises en demeure,

—  156,63 euros pour une sommation de payer, portée au débit du compte le 26 octobre 2024

—  220 euros et 400 euros au titre d’ « honoraires contentieux sommation » et d’ « honoraires contentieux assignation »

—  138,31 euros pour une sommation de payer, portée au débit du compte le 7 mai 2025,

—  186 euros x 3 pour des vacations de suivi contentieux

Il n’est toutefois justifié d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à la constitution du dossier transmis à l’avocat au commissaire de justice, que ce soit en vue de la délivrance de l’assignation ou de la sommation de payer, de sorte que les demandes formées au titre des sommes de 220 et 400 euros seront rejetées. Il n’est par ailleurs justifié d’aucune diligence accomplie au titre du suivi du contentieux, de sorte que cette démarche, facturée à trois reprises pour un montant de 186 euros, doit être considérée comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

L’envoi des deux mises en demeure et la délivrance de deux sommations de payer sont justifiés.

En conséquence, seule la somme de 384,94 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En l’espèce, la demande de capitalisation a été formalisée pour la première fois dans l’assignation, mais les intérêts de retard ne sont appliqués qu’à compter du présent jugement, du fait des paiements intervenus jusqu’à l’audience, de sorte que le point de départ de la capitalisation sera la date du présent jugement.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En vertu de l’article 847-2 du code de procédure civile, devenu 832, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe.

En l’espèce, M. [L] [P] et Mme [D] [Z] justifient d’une situation financière difficile liée à la perte d’emploi de M. [L] [P] mais également de ressources stables. Par conséquent, il y a lieu de leur accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette conformément aux modalités fixées au dispositif.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, qui succombent, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 750 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [L] [P] et Mme [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le Cabinet PICHET IMMOBILIER SERVICES :

— la somme de 2296,01 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 décembre 2023 au 14 janvier 2026 et incluant l’appel provisionnel du 1er trimestre 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— la somme de 384,94 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du présent jugement,

AUTORISE M. [L] [P] et Mme [D] [Z] à s’acquitter des sommes susvisées en 6 mensualités de 446 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE solidairement M. [L] [P] et Mme [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic le Cabinet PICHET IMMOBILIER SERVICES, la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE solidairement M. [L] [P] et Mme [D] [Z] aux dépens à l’exception des sommations de payer délivrés avant la présente procédure,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

La greffière, La présidente