TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Mai 2025

AFFAIRE N° RG 24/06816 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QA7X

NAC : 72A

Jugement Rendu le 16 Mai 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires SYMPHONIE ALTO, situé [Adresse 4], représenté par son syndic ès qualité, le cabinet OPS 77 (ci-après, nommé « Cabinet LACAZE HENRY IMMOBILIER »), société par actions simplifiée au capital de 711 200 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de MELUN sous le n°831 911 938, carte professionnelle n°77022017000022110, dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Adresse 6]),

Représenté par Maître Antoine SKRZYNSKI de la SELEURL SKR AVOCAT, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [S] [P], demeurant [Adresse 2]

Défaillante,

Monsieur [W] [P], demeurant [Adresse 2]

Défaillant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 07 novembre 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 21 Mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 16 Mai 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [S] [P] et M. [W] [P] sont propriétaires des lots numéros 89, 237 et 238 au sein de la résidence en copropriété [11] sise [Adresse 5] et [Adresse 3] à [Localité 9].

Par acte de commissaire de Justice en date du 18 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires SYMPHONIE ALTO, représenté par son syndic en exercice, le cabinet LACAZE et HENRY IMMOBILIER (OPS 77), a fait assigner Mme [S] [P] et M. [W] [P] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY et sollicite de :

ACCUEILLIR le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble SYMPHONIE ALTO et le dire bien fondé,

CONDAMNER Mme [S] [P] et M. [W] [P] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  6 924,78 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 février 2024 inclus à titre principal, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024, date de la première mise en demeure, à défaut à la date de l’assignation,

—  2 835,11 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement exposés par le syndicat, avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2024, date de la première mise en demeure, à défaut à la date de l’assignation,

—  2 500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNER la capitalisation des intérêts,

CONDAMNER Mme [S] [P] et M. [W] [P] aux entiers dépens au profit de Maître Antoine SKRZYNSKI, avocat au Barreau de PARIS,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien, il explique que les défendeurs ne s’acquittent pas régulièrement de leurs charges de copropriété alors que, en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire doit obligatoirement régler ses charges dès leur émission, le syndicat des copropriétaires ne disposant pas des moyens financiers pour entretenir et conserver l’immeuble sans ces règlements. Cela qui perturbe la vision à long terme de la copropriété notamment eu égard à certains travaux d’entretien envisageables qui seront tôt ou tard indispensables et est particulièrement injuste pour les autres copropriétaires diligents.

Il ajoute que, les défendeurs n’ayant pas saisi l’occasion de régler amiablement le litige, le syndicat des copropriétaires, justifiant d’un arriéré de charges de copropriété et d’une créance certaine, liquide et exigible, a été contraint de porter cette affaire devant le tribunal judiciaire d’EVRY.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [S] [P] et M. [W] [P], bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 21 mars 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du sydicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires SYMPHONIE ALTO produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de Mme [S] [P] et M. [W] [P] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots numéros 89, 237 et 238 dans la copropriété,

— la mise en demeure du 22 janvier 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 3 mai 2022 et 5 février 2024,

— les attestations de non recours concernant ces assemblées,

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— une édition du [Localité 10] Livre sur la période du 1er janvier 2020 au 19 janvier 2021, faisant apparaître un solde débiteur de 1 387,87 euros,

— et une édition du [Localité 10] Livre sur la période du 24 février 2021 au 20 février 2024 appel 2ème trimestre 2023/2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 9 759,89 euros (frais de recouvrement inclus).

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

L’édition du Grande Livre sur la période du 24 février 2021 au 20 février 2024 produite par le Syndicat des copropriétaires SYMPHONIE ALTO débute par une reprise du solde antérieur de

1 387,87 euros, correspondant à la répartition des charges sur la période du 18 juin 2019 au 30 septembre 2020 euros, pour laquelle ni le procès-verbal d’assemblée générale mentionnant l’approbation des comptes sur cette période ni le décompte des charges n’ont été versés aux débats.

Il en résulte que cette somme de 1 387,87 euros doit être déduite du montant de la créance réclamée.

Il ressort par ailleurs de ce document que doivent être déduits du montant de la créance réclamée :

— l’appel fonds travaux de 39,08 euros mentionné à la date du 1er juillet 2022, aucun procès-verbal d’assemblée générale mentionnant le vote de la cotisation annuelle fonds travaux ALUR pour l’exercice du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 n’ayant été versé aux débats,

— la somme de 418,00 euros mentionnée à la date du 12 octobre 2022 au titre de SMC Recherche fuite lgt 7082, non justifiée,

— la somme de 540,00 euros mentionnée à la date du 1er janvier 2023 avec la référence AG 2022 R.7, aucun des deux procès-verbaux d’assemblée générale versés aux débats ne mentionnant cette expertise sous la résolution 7,

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires SYMPHONIE ALTO peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêtés au 20 février 2024, sur la période du 1er janvier 2020 au 20 février 2024, appel 1er trimestre 2024 inclus, s’élève à la somme de 4 539,83 euros (= 6924,78 € – 1 387,87 € – 39,08 € – 418,00 € – 540,00 €).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, soit à compter du 22 janvier 2024.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par les défendeurs, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

Cependant, il ressort des éditions du [Localité 10] Livre versées aux débats, portant sur la période du 1er janvier 2020 au 20 février 2024, que Mme [S] [P] et M. [W] [P] ont effectué des versements réguliers et conséquents pour tenter de contenir leur dette, laquelle s’est trouvée augmentée par la répartition des charges de l’exercice du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, en date du 3 mai 2022, d’un montant de 7 705,74 euros, ce qui représente une lourde charge et dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérêts dus.

Mme [S] [P] et M. [W] [P] seront donc condamnés au paiement de la somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires SYMPHONIE ALTO réclame une somme de 2 835,11 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais d’assignation entrent dans la catégorie des dépens de l’article 695 du code de procédure civile. La note d’honoraires SKR de 1 200,00 euros peut être recouvrée en tout ou partie au titre des frais irrépétibles, et les frais de la lettre de mise en demeure ne sont pas fondés en l’absence de versement aux débats du contrat de syndic.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires SYMPHONIE ALTO de sa demande au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [S] [P] et M. [W] [P], qui succombent, seront condamnés aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Il seront par ailleurs condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires SYMPHONIE ALTO une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE Mme [S] [P] et M. [W] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires SYMPHONIE ALTO la somme de 4 539,83 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêtés au 20 février 2024, sur la période du 1er janvier 2020 au 20 février 2024, appel 2ème trimestre 2023/2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 janvier 2024, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Mme [S] [P] et M. [W] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires SYMPHONIE ALTO la somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires SYMPHONIE ALTO de sa demande au titre des frais de recouvrement;

CONDAMNE Mme [S] [P] et M. [W] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires SYMPHONIE ALTO la somme de 1.200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [S] [P] et M. [W] [P] aux entiers dépens ;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Antoine SKRZYNSKI, membre de la SELARL SKR AVOCAT, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,