5AA Minute N°

N° RG 25/00393 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GYP2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 09 JANVIER 2026

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [C] [Y]

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Lorenza BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [L] [Z]

né le 18 Novembre 1992 à [Localité 6],

et

Madame [N] [M]

née le 20 Novembre 1995 à [Localité 2],

demeurant tous deux [Adresse 4]

Non comparants, non représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 NOVEMBRE 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 09 JANVIER 2026

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé daté du 16 mars 2021, Madame [X] [E] a donné à bail à Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [M] un logement situé à [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 515 € augmenté de 13 € à titre de provision sur charges.

Par acte du 18 mars 2021, la SAS Action Logement Services s’est portée caution des locataires, dans le cadre du dispositif “VISALE” créé par convention entre l’Etat et l’Union Economique et Sociale pour le Logement.

En raison de l’existence d’incidents de paiement, le bailleur a fait jouer l’engagement de caution de la SASU Action Logement Services, en sorte que cette dernière lui a réglé en date du 14 mars 2025 la somme totale de 7 621,14 € au titre des sommes dues par Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [M].

Indiquant agir en vertu des dispositions de l’article 2306 du code civil, la SAS Action Logement Services a fait signifier le 27 septembre 2023 à Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [M] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail, ceci aux fins d’obtenir le paiement de la somme principale de 1 584 €. Ce commandement a été signifié à la CCAPEX de [Localité 3] le 29 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2025, la SAS Action Logement Services a fait assigner Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [M] sur le fondement des articles 2305 et suivants du code civil, de même que de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, pour obtenir que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire du bail, et en conséquence ordonnée leur expulsion; elle a sollicité en outre leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 7 621,14 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 584 € et de l’assignation pour le surplus ; elle a demandé que soit fixée à la charge de Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [M] une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté des charges qu’ils seront solidairement condamnés à lui payer ; enfin, elle a sollicité une indemnité de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette assignation a été communiquée à la préfecture de [Localité 3] le 3 juillet 2025.

La SAS Action Logement Services fait valoir qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, et dès lors qu’en sa qualité de caution elle a été amenée à payer la dette de Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [M], elle est subrogée à tous les droits qu’avait le bailleur, et que dès lors elle est admise à agir en résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire. A titre subsidiaire, elle propose que soit prononcée la résiliation du bail par manquement à l’obligation du preneur de régler les loyers. Enfin, elle souligne que les termes du contrat de cautionnement lui permettent d’agir également en fixation et recouvrement des indemnités d’occupation.

A l’audience du 26 septembre 2025, la SAS Action Logement Service a maintenu ses demandes, précisant que le montant total des sommes versées au bailleur se monte à 9 458,15 €.

Comparant en personne à cette audience, Monsieur [L] [Z] a reconnu le montant de sa dette, expliquant s’être installé en qualité d’exploitant agricole sans avoir pu se verser de salaire ; il est séparé de Madame [N] [M] qui devrait quitter prochainement le logement ; ayant obtenu un contrat d’intérim rémunéré pour un salaire de l’ordre de 1 930 € mensuels, il a indiqué souhaiter conserver le logement et proposé de s’acquitter de sa dette à raison de mensualités de 200 € en sus du loyer courant.

L’affaire a été renvoyée au 14 novembre 2025 afin de pouvoir vérifier le respect de ces engagements.

A l’audience de renvoi, les défendeurs n’ont pas comparu ; la SAS Action Logement Services a maintenu ses demandes, indiquant que le montant de sa créance est désormais de 10 520,15 €, un seul versement de 530 € ayant été effectué par les locataires.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542- 1 et L.811 -1 du code de la sécurité sociale.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

L’alinéa IV de ce même article dispose que le III est applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable au moment de la signature du contrat de cautionnement, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Cette disposition reconnaît à la caution le droit d’exercer, par la subrogation dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail, lui permettant ainsi d’éviter que de nouveaux loyers viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Par ailleurs, les dispositions des articles 1346-1 et 1346-4 du code civil précisent que le subrogé l’est dans les droits, actions, privilèges ou hypothèques contre le débiteur, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

La convention État-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1. “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire)”.

En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE conclu entre le bailleur et la SAS Action Logement Services, signé électroniquement reprend les termes de cette disposition dans son article 8.2, dans lequel la caution s’engage, dès la déclaration d’impayés de loyer, notamment, à “procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion”, précisant ensuite que “le processus de mise en jeu de la caution s’applique jusqu’à la date de récupération effective du logement dans la limite de la durée du contrat de cautionnement”.

Il n’est pas contestable que suivant acte du 18 mars 2021, la SAS Action Logement Services a accepté de se porter caution des loyers dus par Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [M] en conséquence du contrat de bail, ceci à hauteur d’un loyer mensuel de 515 € augmenté de 13 € au titre de charges provisionnées, et indexations contractuelles.

Il n’est pas moins contestable que le bailleur a entendu obtenir le bénéfice de cette caution, et qu’à ce titre, la SAS Action Logement Services lui a payé la somme totale de 10 520,15 € suivant quittance subrogative n° 18 du 15 octobre 2025 : dès lors, elle justifie de sa qualité pour agir en délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, de même qu’en résiliation du bail par suite du non respect du délai de deux mois visé à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Dans la mesure où il n’est pas contesté que la dette du locataire n’a pas été régularisée dans les deux mois suivant le commandement de payer, la clause résolutoire insérée au bail, prendra son plein effet, le bail étant ainsi résilié à la date du 28 novembre 2023. Par ailleurs, dans la mesure où les engagements pris lors de la première audience n’ont pas été respectés, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Il y a lieu, par conséquent, d’autoriser la SAS Action Logement Services, à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [M] de leur personne et de leurs biens ainsi que tous occupants de leur chef.

Il convient, par application de l’article R 412-2 du code des procédure civiles d’exécution, de décider d’office que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [M].

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer augmenté de la provision sur charges sera mise à la charge de Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [M].

Au vu du décompte produit aux débats, la SAS Action Logement Services est fondée à solliciter la condamnation de Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [M] au paiement de la somme de 10 520,15 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 septembre 2023 sur la somme de 1 338,29 €, à compter du 1er juillet 2025 sur la somme de 6037,14 €, et pour le surplus à compter du présent jugement.

Il convient, en application de l’article 696 du Code de procédure civile, de condamner Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [M] aux dépens in solidum en ce inclus les frais du commandement de payer et d’assignation ainsi que sa dénonciation à Monsieur le Préfet de la [Localité 7].

En revanche, la situation économique respectives des parties commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par la SAS Action Logement Services ;

CONSTATE à la date du 28 novembre 2023 la résiliation du bail conclu entre Madame [X] [E], d’une part, et Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [M] d’autre part, portant sur un logement situé à [Adresse 5] ;

CONSTATE que depuis cette date, Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [M] sont occupants sans droit ni titre du dit logement ;

DEBOUTE Monsieur [L] [Z] de sa demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [M] d’avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [M] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [M] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 10 520,15 € (dix mille cinq cent vingt euros, quinze centimes) avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023 sur la somme de 1 338,29 €, à compter du 1er juillet 2025 sur la somme de 6037,14 €, et pour le surplus à compter du présent jugement ;

FIXE à la charge de Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant loyer en cours augmenté des charges, soit 531 € (cinq cent trente-et-un euros) ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [M] à payer à la SAS Action Logement Services le montant des indemnités d’occupation ainsi fixées sur présentation de quittances subrogatives correspondantes;

PRECISE que cette dernière condamnation est prononcée in solidum jusqu’à temps que l’un quitte le logement avant l’autre et le fasse officiellement savoir au bailleur et soit en mesure d’en justifier, après quoi seul l’occupant restant sera tenu au paiement de ladite indemnité due pour les échéances futures ;

DEBOUTE la SAS Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [Z] et Madame [N] [M] aux dépens de l’instance en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation et les frais de sa dénonciation à Monsieur le préfet de la [Localité 7] ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de plein droit.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE