TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 9]-[Localité 8]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 23/05931 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PUPM

NAC : 72I

Jugement Rendu le 20 Novembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], situé [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice la S.A.S. NEXITY, ayant son siège social [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Maître Jean-Claude BOUCTOT, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [O] [W], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Martin PEYRICHOU, avocat au barreau de l’ESSONNE postulant, et Maître Thomas YESIL, avocat au barreau de VAL D’OISE plaidant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 27 juin 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 11 Septembre 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 20 Novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[O] [W] est propriétaire des lots n°33, 100 et 167 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 10] sise [Adresse 1] à [Localité 7].

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 octobre 2023, le [Adresse 12] [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, la société Nexity, a fait assigner sur une audience de procédure accélérée au fond M. [O] [W] aux fins de le voir condamner au paiement d’un arriéré de charges de copropriété, de frais de recouvrement, de dommages et intérêts, outre sa condamnation au paiement de frais irrépétibles.

Par jugement rendu le 04 avril 2024, le tribunal a ordonné la ré ouverture des débats afin de permettre aux parties, dans le respect du principe du contradictoire, de faire valoir leurs observations d’une part sur l’absence de mise en demeure demeurée infructueuse passé un délai de trente jours préalable à l’introduction de la procédure accélérée au fond et d’autre part sur le décompte produit qui porte sur la période du 01 juillet 2020 au 09 octobre 2023 alors que le défendeur a été condamné par jugement du tribunal judiciaire d’Evry rendu le 03 juin 2021 au paiement d’un arriéré de charges de copropriété sur la période du 01 avril 2016 au 01 octobre 2020.

*

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives, régulièrement notifiées par Rpva le 17 mai 2024, le [Adresse 12] [Adresse 10] demande au tribunal statuant au fond de:

Voir condamner Monsieur [O] [W] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES requérant les sommes de :

ONZE MILLE CINQ CENT SOIXANTE HUIT EUROS ET QUATORZE CENTIMES (11 568,14 €) avec intérêts au taux légal depuis le 19 octobre 2023 (date de I’assignation) sur la somme de 11 441,43 € et depuis le 05 février 2024 (date des conclusions précédentes additionnelles sur le surplus) au titre des charges de copropriété pour la période du 01er janvier 2021 au 02 mai 2024 ;

TROIS CENT SIX EUROS (306,00 €) au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965;

MILLE DEUX CENTS EUROS (1 200,00 €) à titre de dommages et intérêts ;

TROIS MILLE EUROS (3 000,00 €) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

ainsi que les dépens de l’instance.

Ordonner la capitalisation des intérêts au taux légal sur le fondement et les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

Rejeter la demande de délais et, subsidiairement, prévoir la déchéance du terme en cas de non-respect des délais ainsi éventuellement accordés.

Le syndicat des copropriétaires soutient ne pas avoir engagé la présente procédure selon la procédure accélérée au fond de sorte qu’aucune mise en demeure demeurée infructueuse pendant un délai de 30 jours n’est nécessaire. S’agissant du décompte, il affirme que seuls les appels de charges depuis janvier 2021 ont été retenus dans le cadre de la présente instance. Il s’oppose à la demande de délais de paiement en expliquant que le défendeur est perpétuellement débiteur d’un important arriéré et qu’au cours de l’assemblée générale du 16 juin 2022 les copropriétaires ont voté la saisie immobilière de ses lots.

*

En l’état de ses dernières conclusions en réponse, régulièrement notifiées par Rpva le 26 juin 2024, M. [O] [W] demande au tribunal de:

Débouter le syndicat des copropriétaires LES ARQUEBUSIERS, [Adresse 3] à [Localité 6] représenté par son syndic en exercice, la Société NEXITY

Accorder un délai de 24 mois à Monsieur [O] [W] pour s’acquitter de sa dette

Juger que chacune des parties conservera à sa charge les frais et honoraires de la procédure

Condamner la SARL KYFUN en tous les dépens.

M. [O] [W] fait état de sa situation financière délicate, de sa bonne foi, soutenant de ne pas recevoir les appels de fonds et les convocations aux assemblées générales pour demander les plus larges délais pour apurer sa dette qu’il ne conteste pas tout en indiquant être surpris par l’importance de son montant.

*

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôtuée par ordonnance du 27 juin 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 11 septembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est précisé, et il n’est pas contesté, que la présente procédure a effectivement été engagée devant le tribunal statuant au fond mais sur une date d’audience de procédure accélérée au fond.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le [Adresse 12] [Adresse 10] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaires de M. [O] [W] qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété

— les procès verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 23 juin 2021, 16 juin 2022, 15 juin 2023

— les appels de fonds et charges sur les périodes concernées,

— et un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété échues et impayées pour la période du 1er janvier 2021 au 1er avril 2024, 2ème appel de charges 2024 et 2ème cotisation fonds travaux ALUR 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 14.814,31 euros dont il déduit une somme de 3.245,97 euros présentée comme correspondant à des postes concernant le précédent jugement pour parvenir à un montant de 11.568,14 euros.

Le défendeur ne conteste pas le principe de la créance et, s’il se dit surpris par l’importance du montant réclamé, ne présente aucun moyen pour contester ce montant.

En l’abence de contestation sur le principe et le montant de la dette réclamée, il convient de dire que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds travaux échus pour la période du 1er janvier 2021 au 1er avril 2024, 2ème appel de charges 2024 et 2ème cotisation fonds travaux ALUR 2024 inclus, s’élève bien à la somme de 11.568,14 euros.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023, date de l’assignation introductive d’instance sur la somme de 11.441,43 euros et à compter du présent jugement sur le surplus.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] sollicite la somme de 306 euros en versant aux débats une facture émise par « Nexity pour constitution dossier et envoi à avocat pour assignation » (pièce n°8) de ce montant. En ne versant cependant pas aux débats le contrat de syndic, le demandeur ne permet pas au tribunal de vérifier le montant réclamé et ne peut dès lors qu’être débouté de la demande présentée au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [O] [W] a déjà été condamné par jugement du 03 juin 2021 rendu par le tribunal judiciaire d’Evry pour le non paiement de ses charges de copropriété sur la période du 01 avril 2016 au 01 octobre 2020.

Les manquements répétés du défendeur, à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner M. [O] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] une somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, M. [O] [W] verse au soutien de sa demande de délais de paiement son avis d’imposition 2023 sur les revenus 2022 faisant apparaîre un revenu fiscal de référence de 19 472 euros (pièce 4), trois bulletins de salaire de octobre à décembre 2023 (pièce 1) dont il ressort qu’il travaillait en qualité de directeur d’un centre commercial moyennant un revenu annuel net imposable de 19.294 euros (cumul net annuel imposable de décembre 2023).

Alors qu’il a déjà été condamné en 2021 pour le non paiement de ses charges de copropriété, qu’il a déjà bénéficié de facto de délais de paiement dans le cadre de la présente procédure judiciaire, M. [O] [W] n’établit pas qu’il sera en mesure d’apurer la dette grâce à l’octroi de délais de paiement.

La demande de délais de paiement n’apparaît pas bien fondé et M. [O] [W] ne peut qu’en être débouté.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [O] [W], qui succombe, est condamné aux dépens de l’instance.

Il apparaît par ailleurs équitable de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 11] une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M. [O] [W] à payer au syndicat des copropriétaires résidence [Adresse 10] la somme de 11 568,14 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds travaux échus sur la période du 1er janvier 2021 au 1er avril 2024, 2ème appel de charges 2024 et 2ème cotisation fonds travaux Alur 2024 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 11.441,43 euros à compter du 19 octobre 2023 et à compter du présent jugement sur le surplus, et ce, jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNE M. [O] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] de sa demande au titre des frais de recouvrement

DÉBOUTE M. [O] [W] de sa demande de délais de paiement

CONDAMNE M. [O] [W] à payer au syndicat des copropriétaires résidence [Adresse 10] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. [O] [W] aux entiers dépens

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,