Tribunal Judiciaire d'Évry, 8e chambre, 13 novembre 2025, n° 25/04036

TJ Évry 13 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que la SCI SAGA n'a pas respecté ses obligations de paiement, justifiant ainsi la demande du syndicat.
Accepté
Exigibilité des charges provisionnelles
Le tribunal a jugé que les charges provisionnelles étaient dues et exigibles, ce qui justifie la demande.
Accepté
Responsabilité du débiteur pour les frais de recouvrement
Le tribunal a confirmé que la SCI SAGA, en tant que débiteur, doit assumer les frais de recouvrement engagés par le syndicat.
Accepté
Inexécution des obligations contractuelles
Le tribunal a jugé que la défaillance de la SCI SAGA constitue une résistance abusive, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles en cas de défaite
Le tribunal a estimé qu'il était juste d'imposer à la SCI SAGA le remboursement des frais d'avocat engagés par le syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, 8e ch., 13 nov. 2025, n° 25/04036
Numéro(s) :	25/04036
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	21 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Priscillia MIORINI
Cabinet(s) :	AVOCATS ASSOCIES MIORINI
Parties :	Syndicat des Copropriétaires DELAUNE, SCI SAGA

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 10]-[Localité 8]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 25/04036 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RART

NAC : 72I

Jugement Rendu le 13 Novembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des Copropriétaires DELAUNE, situé [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice le cabinet KALLIA IMMOBILIER, société à responsabilité limitée, au capital social de 10 000,00 euros, dont le siège social est situé au [Adresse 3], immatriculée au RCS d'[Localité 10]-[Localité 8] sous le numéro 893 667 659

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

SCI SAGA, Société civile immobilière au capital social de 3 000,00€, immatriculé au RCS d’EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 900 197 658, dont le siège social est situé [Adresse 2])

non comparante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 03 Juillet 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 09 Octobre 2025 et mise en délibéré au 13 Novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société SAGA est propriétaire des lots numéros 1, 73 et 74 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 6] et [Adresse 1] à [Localité 7] ([Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la société KALLIA IMMOBILIER, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, la société SAGA devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de :

Condamner la SCI SAGA à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 2 889,97 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 2ème trimestre 2025 inclus,

Condamner la SCI SAGA à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 890,00 euros, au titre des charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2025, rendues exigibles par la mise en demeure,

Condamner la SCI SAGA à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 325,00 euros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du Contrat type),

Condamner la SCI SAGA à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] des intérêts au taux légal à compter du 13/12/2024, date de la mise en demeure,

Condamner la SCI SAGA à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 1 200,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

Condamner la SCI SAGA à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 2 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dûs, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner la SCI SAGA aux entiers dépens.

Au soutien il explique que le compte débiteur de la société SAGA représente l’intégralité des charges appelées depuis le 1er juillet 2023 jusqu’au 2ème trimestre 2025 inclus et que le dernier règlement de la société SAGA est intervenu le 23 février 2023.

Il ajoute qu’à aucun moment la société SAGA n’a pris contact avec le syndic de copropriété afin de trouver une solution visant au règlement de l’arriéré de charges de copropriété et que, les charges de copropriété constituant les seules ressources du syndicat des copropriétaires, tout copropriétaire qui ne règle pas ses charges met en péril l’équilibre de la trésorerie du syndicat des copropriétaire, aggrave les dépenses par les frais de contentieux générés et oblige les autres copropriétaires à supporter le paiement de ces charges en sus de leurs propres charges, mettant également en danger l’équilibre de leur budget.

A l’audience du 9 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

La société SAGA, bien que régulièrement assignée n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (…).

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires DELAUNE verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 13 décembre 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à la SCI SAGA, dont l’avis de réception a été signé le 17 décembre 2024, aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement dans le délai de 30 jours des provisions du 1er janvier 2024 au 1er octobre 2024, d’un montant de 1 780,52 euros, et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires DELAUNE produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— les mises en demeure et relance de la société KALLIA,

— la mise en demeure loi ELAN du 13 décembre 2024,

— une attestation de tentative de médiation en date du 3 avril 2025,

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 13 mai 2022, 6 avril 2023 et 17 mai 2024,

— un relevé de compte du syndic sur la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 3 219,97 euros, frais de recouvrement inclus,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée,

— l’état descriptif de division et règlement de copropriété de l’immeuble dont dépendent les lots et ses modificatifs,

— et le contrat de syndic.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété impayées:

Il convient de déduire du solde débiteur du relevé de compte du syndic versé aux débats, d’un montant de 3 219,97 euros, le total des frais de relance, mise en demeure et saisine médiation mentionnés sur ce relevé, soit la somme de 360,00 euros (=30,00€+30,00€+120,00€+180,00€).

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires DELAUNE peut prétendre au titre de l’arriéré de charges, sur la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2025, appel 2ème trimestre 2025 inclus, s’élève à la somme de 2 859,97 euros (= 3 219,97 € – 360,00€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 1 780,52 euros à compter du 13 décembre 2024, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 3 juillet 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

S’agissant des charges provisionnelles devenues exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°10 du PV de l’assemblée générale du 17 mai 2024 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025), il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] peut prétendre au titre des charges provisionnelles devenues exigibles sur la période du 3ème trimestre au 4ème trimestre 2025 inclus, s’élève à la somme de 890,00 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, il résulte de l’extrait de compte versé aux débats que la défenderesse n’a procédé à aucun règlement depuis le 1er avril 2023.

Cette défaillance, qui perdure depuis plusieurs mois est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner la société SAGA à payer au Syndicat des copropriétaires DELAUNE une somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] réclame une somme de 325,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais de saisine médiateur en date du 11 mars 2025 ne sont pas des frais de recouvrement indemnisés au titre du contrat de syndic, et peuvent être récupérés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais de relance des copropriétaires des 26 janvier 2023 et n’apparaissent pas fondés, à défaut de versement aux débats de la lettre de relance.

Seuls les frais de la mise en demeure du 12 décembre 2024 et les frais de relance du 29 février 2024 apparaissent bien fondés, mais il convient de leur appliquer le tarif figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation, soit la somme de 30,00 euros.

La société SAGA sera donc condamnée au paiement de la somme de 60,00 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

La société SAGA, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE la société SAGA à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 2 859,97 euros au titre de l’arriéré de charges, sur la période du 1er juillet 2022 au 1er avril 2025, appel 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 780,52 euros à compter du 13 décembre 2024, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 3 juillet 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE la société SAGA à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 890,00 euros au titre des charges provisionnelles devenues exigibles sur la période du 3ème trimestre au 4ème trimestre 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la société SAGA à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

CONDAMNE la société SAGA à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 60,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE la société SAGA à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la société SAGA aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,