TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute : 1516

Références : R.G N° N° RG 25/00953 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q43J

JUGEMENT

DU : 16 Octobre 2025

SDC [Adresse 9],

C/

M. [S] [E] [X]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Octobre 2025.

DEMANDERESSE:

SDC O’COEUR VILLAGE

représenté par son syndic la SAS FONCIA SENART GATINAIS

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Jean-sébastien TESLER, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDEUR:

Monsieur [S] [E] [X]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par Mme [W] [X] régulièrement munie d’un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 15 Septembre 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge du Tribunal Judiciaire d’Evry, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e TESLER

+ 1CCC au défendeur

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [X] est propriétaire de divers lots de copropriété au sein de l’immeuble O’COEUR VILLAGE sis [Adresse 2]

Le 29 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic la société FONCIA SENART GATINAIS a fait assigner Monsieur [S] [X] devant le Pôle de Proximité du tribunal judiciaire d’ EVRY COURCOURONNES aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de:

Condamner Monsieur [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2851.01 euros, au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2025, Appel provisions sur charges 01/04/2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 06 mars 2025 date du commandement de payer, Condamner Monsieur [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] représenté par son syndic la société FONCIA SENART GATINAIS, la somme de 1500 euros, à titre de dommages et intérêts,Condamner Monsieur [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble O’COEUR VILLAGE représenté par son syndic la société FONCIA SENART GATINAIS, la somme de 111.27 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,Ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, Condamner Monsieur [S] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] représenté par son syndic la société FONCIA SENART GATINAIS, la somme de 1200 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 septembre 2025.

Au jour de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son conseil, indique se désister de la demande en paiement principal au regard des versements effectués par Monsieur [S] [X] et maintenir la demande au titres des dommages et intérêts, frais irrépétibles et dépens.

Cité par acte remis à étude, Monsieur [S] [X] est régulièrement représenté à l’audience par Madame [W] [X]. Il ne conteste pas le montant de sommes réclamées précisant avoir réglé l’intégralité des charges appelées. Il conteste le montant des frais et les dommages et intérêts sollicités, faisant valoir ne pas avoir reçu les appels de charges qui ont été adressé par le syndic à une mauvaise correspondant à un logement qu’il n’occupe plus depuis 2016, alors que son adresse actuelle était connu du promoteur qui a procédé à la livraison du bien situé au sein de la résidence, s’agissant d’un immeuble neuf, et n’en a pas changé depuis.

L’affaire est mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur le désistement de la demande principal en paiement

L’article 385 du Code de Procédure Civile précise que “ L’instance s’éteint à titre principal par l’effet de la péremption, du désistement d’instance ou de la caducité de la citation. Dans ce cas, la constatation de l’extinction de l’instance et du dessaisissement de la juridiction ne met pas obstacle à l’introduction d’une nouvelle instance, si l’action n’est pas éteinte par ailleurs.”

L’ article 394 du Code de Procédure Civile précise que “ Le demandeur peut, en toute matière se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.”

L’article 395 du Code de Procédure Civile ajoute que “ Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

Le demandeur a indiqué se désister de l’ensemble de ses demandes excepté celles relatives aux dommages et intérêts, dépens et article 700 du Code de procédure civile. Monsieur [S] [X] n’a formulé aucune défense au fond et fin de non-recevoir.

Le désistement est donc parfait.

II – Sur la demande au titre des frais de recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des frais visés en application de l’article 10-1 précité pour un montant total de 1111.27 euros correspondant à des frais d’honoraires d’avocat, de mise en demeure et de sommation de payer.

Monsieur [S] [X] sollicite le rejet de cette demande faisant valoir ne pas avoir reçu les appels de charges qui lui ont été adressés à une mauvaise adresse par le syndic.

En l’espèce, les sommes dont le syndicat des copropriétaires a sollicité le paiement ont été réglées postérieurement à la délivrance de l’assignation délivrée le 29 avril 2025.

Toutefois, il ressort des éléments versés au débat, que les appels de charges ont été adressé à une adresse correspondant à un ancien logement de Monsieur [S] [X] à [Localité 8].

Il ressort du courrier en date du 08 janvier 2024 adressé à Monsieur [S] [X] par le promoteur immobilier en charge du projet de construction dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement et informant Monsieur [S] [X] de la livraison du lot dont il a fait l’acquisition au sein de la résidence O’CŒUR VILLAGE, que l’adresse actuelle du copropriétaire à [Localité 10] était connue du promoteur.

Monsieur [S] [X] justifie de ce qu’il occupe ce logement depuis 2022.

Dans le cadre d’une vente en l’état future d’achèvement, il doit être procédé à la désignation d’un syndic provisoire par le règlement de copropriété dès la livraison du premier lot. Il ressort du contrat de syndic versé au dossier que la SAS FONCIA SENART GATINAIS a été désignée en qualité de syndic le 08 janvier 2024. A cette date la nouvelle adresse de Monsieur [S] [X] était connue du promoteur qui était en charge de désigner le syndic provisoire.

Il ne peut dès lors être reproché à Monsieur [S] [X] de ne pas avoir communiqué sa nouvelle adresse, et de ne pas avoir reçu les différents appels de charges. Il appartenait au syndic d’adresser ces éléments à l’adresse actualisée qui avait été communiquée par le copropriétaire avant même la désignation du syndic ou à tout le moins à l’adresse du bien en copropriété, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

Il sera observé que seules les sommations de payer du 06 mars 2025 et du 25 mars 2025 n’ont pas été délivrées à l’ancienne adresse de Monsieur [S] [X].

Il ne saurait être mis à la charge du copropriétaire des frais de recouvrement dès lors qu’il n’a pas été régulièrement mis en demeure de régler les sommes dues.

En conséquence la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée.

III -Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaire ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne pourrait résulter de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

IV. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de l’issue du litige, il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE le désistement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic la société FONCIA SENART GATINAIS, de sa demande en paiement des charges de copropriété impayées ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic la société FONCIA SENART GATINAIS, au titre des dommages et intérêts ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic la société FONCIA SENART GATINAIS, au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [X] à verser à la société SMA SA, la somme de 300 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic la société FONCIA SENART GATINAIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic la société FONCIA SENART GATINAIS aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,