— N° RG 23/04961 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJLF

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Date de l’ordonnance de

clôture : 14 Octobre 2024

Minute n°25/00087

N° RG 23/04961 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJLF

le

CCC : dossier

FE :

— M^e NEGREVERGNE

— M^e NAHUM

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU VINGT QUATRE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.A.R.L. MCE

[Adresse 3]

représentée par Maître Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

DEFENDEURS

Madame [J] [K]

Monsieur [Y] [X]

[Adresse 2]

représentés par M^e Dan NAHUM, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame BASCIAK, Juge statuant comme Juge Unique

DEBATS

A l’audience publique du 19 Novembre 2024,

GREFFIERE

Lors des débats et du délibéré : M^me BOUBEKER, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame BASCIAK, Présidente, ayant signé la minute avec M^me BOUBEKER, Greffière ;

****

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 6 mars 2023, la société MCE (n° de SIREN : 450820956) a consenti une promesse unilatérale de vente à l’égard de Monsieur [Y] [X] et Madame [J] [K] (ci-après les époux [X]-[K]), expirant le 15 mai 2023, sur le bien sis [Adresse 1] à [Localité 4], au prix de 279 000 euros.

La promesse a été consentie sous la réalisation de plusieurs conditions suspensives de droit commun et particulières, dont une stipulée au profit de des époux [X]-[K] portant sur l’obtention d’un prêt bancaire de 301 000 euros, au plus tard le 19 avril 2023.

Par courrier du 21 mars 2023, la banque de France a informé les bénéficiaires du refus de la demande de prêt effectuée le 14 mars 2023.

Par courriels des 12, 14, 19 avril et 15 mai 2023, l’office notarial chargé de la vente a interrogé les bénéficiaires sur la réalisation de la condition suspensive et sollicité un écrit de l’organisme prêteur.

Par courriels des 13 et 19 avril suivant, les bénéficiaires ont confirmé avoir obtenu un prêt sans produire l’accord écrit du prêteur.

Le 28 juillet suivant, la société MCE a mis en demeure les époux [X]- [K] de régler l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 27 900 euros, au titre de leur défaillance entraînant la caducité de la promesse de vente du 6 mars 2023.

Exposant que l’indemnité d’immobilisation restait impayée, par acte de commissaire de justice du 27 octobre 2023, la société MCE a fait assigner les époux [X]- [K] devant le tribunal judiciaire de Meaux.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2023, la société MCE demande au tribunal de :

« Juger la demande de la Société à responsabilité limitée MCE recevable et bien fondée, et en conséquence :

Condamner Monsieur [Y], [W] [X] et Madame [J], [C] [K] à payer à la société MCE la somme de 27 900 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2023, date de la mise en demeure

Condamner Monsieur [Y], [W] [X] et Madame [J], [C] [K] à payer la société MCE la somme de 4000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner Monsieur [Y], [W] [X] et Madame [J], [C] [K] aux entiers dépens ;

Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître Jean-Charles NEGREVERGNE pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision. »

La société MCE se fonde sur les articles 1103 et suivants du code civil pour soutenir que la condition suspensive est réputée accomplie.

Elle se prévaut des stipulations contractuelles, précisant que les bénéficiaires doivent justifiés de deux refus de prêts avant l’expiration du délai, en cas de non levé d’option.

Elle ajoute que le refus de prêt du 21 mars 2023, ne comporte aucune indication sur les caractéristiques du prêt sollicité et indique qu’il ne lui a pas été notifié.

Elle estime que les bénéficiaires sont de mauvaise foi, notamment M. [X] indiquant être chauffeur VTC, sans connaissances spécifiques sur les capacités financières requises pour un prêt, alors qu’il est stipulé dans la promesse de vente qu’il est agent immobilier.

Elle ajoute que le courriel du 19 avril 2023, dans lequel M. [X] affirme avoir obtenu un financement postérieurement au refus de prêt du 21 mars 2023, est également une démonstration de la mauvaise foi des bénéficiaires.

La société MCE considère que le redressement judiciaire du 28 novembre 2022, de la société PH IMMOBILIER, dont M. [X] est le gérant, a impacté les capacités financières des bénéficiaires antérieurement à la promesse de vente.

En réponse aux moyens des défendeurs sur la clause abusive, la société MCE indique que la promesse de vente n’est pas un contrat d’adhésion et que le prix de l’indemnité d’immobilisation représentant 10% du prix n’est pas abusif.

En réponse aux moyens des défendeurs concernant l’absence de préjudice, la société MCE explique qu’elle n’a pas pu retrouver d’acquéreur avant le 16 octobre 2023 et qu’elle a donc été contrainte de maintenir l’entretien de la maison, payer la taxe foncière, l’assurance et procéder à de nouvelles visites.

La société MCE considère qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 mars 2024, les époux [X]- [K] demandent au tribunal de :

— débouter la société MCE de toutes ses demandes et en conséquence :

— prononcer la caducité de la promesse d’achat ;

— réputer non écrite la clause relative à l’indemnité d’indemnisation s’agissant du délai ;

— prononcer l’absence de préjudice subi par la société MCE ;

— condamner la société MCE à payer aux époux [X]- [K] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner la société MCE aux entiers dépens ;

— A titre subsidiaire, accorder des délais de paiement de 24 mois.

Les époux [X]- [K] se fondent sur les articles L. 313-41, L. 212-1, L. 212-2 et L. 242-1 du code de la consommation et les articles 1304 et 1244-1 du code civil, pour soutenir qu’ils ont respecté les délais quant à l’accomplissement de la condition suspensive et qu’ils ont été mis en demeure par le promettant le 28 juillet 2023, soit postérieurement à la caducité de la promesse de vente.

Ils estiment que la société MCE qui n’a pas vérifié la capacité financière des bénéficiaires n’est pas de bonne foi.

En réponse aux moyens tirés des conclusions adverses, M. [X] indique qu’il a fermé sa société pour en ouvrir une nouvelle et qu’il n’a aucune connaissance spécifique des prêts, au regard de son métier de chauffeur VTC.

Les époux [X]- [K] considèrent qu’aucun préjudice n’a été subi et que le bien a été vendu avant l’expiration de ladite promesse de vente. Ils ajoutent que la clause d’indemnité d’immobilisation crée un déséquilibre significatif et doit être réputée non écrite.

Concernant l’exécution provisoire, ils estiment qu’elle doit être écartée au motif que la société défenderesse n’est pas en situation d’urgence puisqu’elle n’a pas sollicité de consignation de l’indemnité d’immobilisation et que le bien est déjà vendu.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience de plaidoirie du 19 novembre 2024 et mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement de la somme de 27 900 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation formée par la société MCE et la caducité de la promesse unilatérale de vente

Sur le bénéficiaire de l’indemnité d’immobilisation et la caducité de la promesse unilatérale de vente

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Aux termes du premier alinéa de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Aux termes du premier alinéa de l’article 1304-3 du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, la promesse de vente du 6 mars 2023 stipule à la page 6 dans son article « carence » que : « La carence s’entend ici du manquement fautif par l’une des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l’exécution de la vente.

(…)

Du fait du Bénéficiaire : Au cas où le bénéficiaire n’aurait pas signé de son fait l’acte de vente à l’intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse à l’expiration de ce délai sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du bénéficiaire de l’acquérir. Si toutes les conditions suspensives ont été réalisées, le promettant pourra, en outre réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation au titre de l’indemnisation de son préjudice. »

Il est stipulé en page 11 quant aux conditions suspensives particulières que « pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive le bénéficiaire devra :

— Justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive,

— Et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.

Dans le cas où le bénéficiaire n’aurait pas apporté la justification requise dans le délai ci-dessus, les présentes seront caduques, le terme étant considéré comme extinctif. Par la suite, le promettant retrouvera son entière liberté et l’indemnité d’immobilisation versé par lui restera acquise au promettant, ainsi qu’il a été convenu conventionnellement ci-dessus au paragraphe « indemnité d’immobilisation »

(…)

Refus de prêt- justification : Le bénéficiaire s’engage, en cas de non obtention du financement demandé à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. (…) »

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier qu’à la date du 19 avril 2023, les époux [X]-[K] n’ont pas notifié à la société MCE des justificatifs d’obtention ou de non-obtention d’un prêt conformes aux caractéristiques prévues dans la promesse unilatérale de vente du 6 mars 2023.

Il apparait que par courriels des 12, 14, 19 avril et 15 mai 2023 l’office notarial chargée de la vente a interrogé les époux [X]-[K] sur l’obtention ou non par ces derniers d’un financement, sollicitant la transmission d’un ou plusieurs justificatifs écrits d’établissements bancaires.

Aux termes d’un échange de courriels survenu entre le 13 et le 19 avril 2023, les époux [X]-[K] ont indiqué avoir obtenu un financement sans toutefois transmettre de justificatif que ce soit au promettant ou au notaire.

S’ils versent aux débats un courriel non daté d’un responsable clientèle de la banque BRED, attestant que l’établissement pourrait éventuellement leur accorder un crédit, il apparait que ce document est rédigé au conditionnel de sorte qu’il ne vaut pas offre de prêt, qu’il ne mentionne pas les caractéristiques du prêt demandé ce qui ne permet pas au tribunal de contrôler si la demande était conforme aux stipulations du contrat et qu’il n’est pas datée ce qui ne permet pas au tribunal d’établir si cette demande a été formulée avant l’expiration du délai pour réaliser la condition suspensive.

Dès lors ce courriel attestant d’une demande de financement de prêt non daté, ne peut être analysé comme un accord ou un refus de prêt par une banque.

De plus, les époux ne font état d’aucun élément permettant au tribunal d’établir que ce courriel a été notifié au promettant.

Les époux [X]-[K] versent également aux débats un refus de prêt émis par la banque de France en date du 21 mars 2023, soit avant l’expiration de la condition suspensive d’obtention du prêt.

Néanmoins, ce refus ne comporte aucune mention quant aux caractéristiques du prêt sollicité ne permettant pas au tribunal de contrôler si la demande était conforme aux stipulations du contrat et les époux [X]-[K] n’apportent aucun élément probant concernant la date de notification dudit refus au promettant, de sorte qu’il n’est pas établi que ce refus soit intervenu avant le 19 avril 2023, date d’expiration de la condition suspensive d’obtention du prêt.

Il résulte de ce qui précède que les époux [X]-[K] échouent à démontrer que la demande de prêt refusée était conforme aux stipulations contractuelles de la promesse de vente, de sorte qu’il y a lieu de considérer que la condition suspensive de l’obtention d’un prêt a défailli du fait des bénéficiaires de la promesse.

Or conformément aux stipulations de la promesse de vente, dans cette hypothèse, la promesse de vente est caduque et l’indemnité d’immobilisation est acquise au promettant.

Sur la nature et le montant de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes du premier alinéa de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Aux termes du premier alinéa de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Contrairement à ce que pretendent les époux [X]-[K], la clause de la promesse unilatérale de vente prévoyant une indemnité d’immobilisation ne constitue pas une clause abusive au sens du code de la consommation.

L’indemnité d’immobilisation dans une promesse unilatérale de vente n’a pas de fonction indemnitaire, elle est due en l’absence de tout préjudice et constitue le prix de l’exclusivité consentie par le vendeur.

S’agissant d’une promesse unilatérale de vente, les seules obligations souscrites par le bénéficiaire consistent à faire diligence pour l’accomplissement des conditions suspensives.

Ainsi, les moyens des époux [X]-[K] traitant d’une clause abusive créant un déséquilibre entre les obligations au sein de la promesse de vente sont inopérants.

Concernant les intérêts, ils courront sur la somme de 29 700 euros à compter de la mise en demeure du 28 juillet 2023.

*******************

Par conséquent, il convient de faire droit à la demande de la MCE et de condamner les époux [X]- [K] au paiement de la somme de 29 700 euros au titre de la clause d’immobilisation prévue dans la promesse de vente du 6 mars 2023, majorée des intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2023.

Il y a également lieu de constater la caducité de la promesse de vente du 6 mars 2023 conclue entre la société MCE (n° de SIREN : 450820956), le promettant et Monsieur [Y] [X] et Madame [J] [K], les bénéficiaires.

Les époux [X]- [K] seront déboutés de leur demande de voir réputer non écrite la clause relative à l’indemnité d’immobilisation.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, les époux [X]- [K] ne produisent aucun élément permettant au tribunal de déterminer que leur situation justifie l’application de délai de paiement.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande.

Sur les demandes accessoires

Les époux [X]- [K], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance, qui seront recouvrés directement par M^e Jean-Charles NEGREVERGNE en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société MCE les frais qu’elles a été contrainte d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice.

Les époux [X]- [K] seront par conséquent condamnés solidairement à verser à la société MCE la somme de 1 500 euros en contribution à ses frais irrépétibles d’instance.

Les époux [X]- [K] seront déboutés de leur demande de condamnation contre la société MCE à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire. Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition du greffe :

Constate la caducité de la promesse de vente du 6 mars 2023 conclue entre la société MCE (n° de SIREN : 450820956) d’une part et Monsieur [Y] [X] et Madame [J] [K], d’autre part ;

Condamne Monsieur [Y] [X] et Madame [J] [K] à payer à la société MCE (n° de SIREN : 450820956) la somme de 29 700 euros, au titre de la clause d’immobilisation prévue dans la promesse de vente du 6 mars 2023, majorée des intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2023 ;

Déboute Monsieur [Y] [X] et Madame [J] [K] de leur demande de délai de paiement ;

Déboute Monsieur [Y] [X] et Madame [J] [K] de leur demande de voir réputer non écrite la clause relative à l’indemnité d’immobilisation ;

Condamne Monsieur [Y] [X] et Madame [J] [K] aux dépens de l’instance ;

Condamne Monsieur [Y] [X] et Madame [J] [K] à payer à la société MCE (n° de SIREN : 450820956) la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [Y] [X] et Madame [J] [K] de leur demande de condamnation de la société MCE (n° de SIREN : 450820956) à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [Y] [X] et Madame [J] [K] de toutes leurs demandes plus amples et contraires ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE