TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 NOVEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00227 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GU5I

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

SA D’ HLM PIERRES ET LUMIERES

dont le siège social est sis 1 rue Mirabeau – 45100 ORLEANS

représentée par Madame [M], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [R]

demeurant 1 rue Jules Michelet – Porte 558 – 45100 ORLEANS LA SOURCE

comparant en personne

Madame [W] [R]

demeurant 1 rue Jules Michelet – Porte 558 – 45100 ORLEANS LA SOURCE

non comparante, ni représentée

A l’audience du 24 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2022, à effet au 1er décembre 2022, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES a donné à bail à Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [R] un appartement à usage d’habitation situé 1 rue Jules Michelet (bâtiment 11, escalier 1, étage 3, lot n°558) – 45100 ORLEANS LA SOURCE, pour un loyer mensuel de 456,27 euros hors charges, payable à terme échu.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 12 juillet 2023, un commandement de payer dans le délai de deux mois visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbaux de remises à étude à la requête de la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES à Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [R]. Il portait sur la somme en principal de 2.339,63 euros au titre des loyers et charges échus, selon décompte arrêté au 5 juillet 2023.

Par acte d’huissier signifiés à étude le 13 février 2024, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES a fait assigner en référé Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

S’entendre les parties renvoyées à se pourvoir en principal ainsi qu’elles aviseront mais, cependant, dès à présent et par provision, vu les articles 848 et suivants du Code de Procédure Civile, Vu le commandement de payer en date du 12 juillet 2023 régulier en la forme et au fond, visant et rappelant la clause résolutoire insérée au bail du 22 novembre 2022 ;S’entendre constater l’acquisition de ladite clause résolutoire contenue dans le bail conclu entre la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES et Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [R] relatif à l’appartement n°558 sis au 1 rue Jules Michelet – 45100 ORLEANS LA SOURCE ;S’entendre en conséquence, condamner Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [R] à quitter cet appartement, deux mois après la signification du commandement de quitter à intervenir ;Voir autoriser, passé ledit délai, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES à les faire expulser ainsi que tout occupant de leur chef, par toutes voies et moyens de droit, avec le concours de la force publique, si besoin est ;Et vu l’obligation non sérieusement contestable de Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [R] ;S’entendre les condamner à payer à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme de 3.560,96 euros représentant les loyers impayés au 7 février 2024, sauf à parfaire avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 12 juillet 2023 sur 2.339,63 euros, et à compter du jugement à intervenir pour le surplus ;S’entendre également les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation constituée du loyer d’un montant de 658,15 euros jusqu’à la libération effective des lieux ;S’entendre condamner Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [R] à payer à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES la somme de 160 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;S’entendre Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [R] condamnés en outre à tous les frais, et dépens lesquels comprendront le coût du commandement, et de la présente signification d’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 24 septembre 2024.

Lors de l’audience, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES, représentée par Madame [O] [M], salariée dûment munie de pouvoir, actualise sa créance à la somme de 3.087,60 euros, hors frais. Elle signale que les paiements de loyers courants ont repris depuis le mois de mars 2024. Elle précise que le loyer est de 753,01 euros. Elle indique qu’un problème existe avec les charges, mais que cela va être réglé. Elle consent à l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant, et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [Y] [R], comparant, reconnait le montant de la dette. Il indique qu’il a eu une période de chômage, et qu’il retravaille désormais en tant que cariste en intérim. Il précise que Madame travaille également, et que les revenus à deux sont environ de 3000 euros par mois. Il précise ne pas percevoir la CAF. Il propose l’échelonnement de la dette à concurrence de règlements mensuels de 100 euros et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire auxquels consent la société demanderesse.

Régulièrement citée à étude, Madame [W] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter à l’audience.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience, outre les déclarations reprises à l’audience, précise que Madame [R] a suivi une formation rémunérée jusqu’en mars 2024. Le couple a expliqué que l’origine de la dette provient de l’absence de ressource liée à la période de chômage. Il est précisé que les époux [R] ont pris contact avec leur bailleur afin de mettre en place un plan d’apurement.

L’affaire est mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 474 du Code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 12 juillet 2023. Sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfetL’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 février 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 6 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les deux mois visant cette clause a été signifié le 12 juillet 2023, pour la somme en principal de 2.339,63 euros.

En outre, la clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les locataires ayant réglé la somme de 996,23 euros au cours de cette période, insuffisant pour éteindre les causes du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du logement étaient réunies à la date du 13 septembre 2023, ce jour étant le premier jour ouvrable suivant la date d’échéance du délai de deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 13 septembre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte, échéance du mois d’août 2024 inclus évalue la dette locative à la somme de 3.420,20 euros à titre provisionnel.

De cette somme, il convient de soustraire les frais de procédure, qui relèveront éventuellement des dépens, pour un montant total de 332,60 euros (168,72 euros + 163,88 euros).

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 3.087,60 euros, à titre provisionnel.

Monsieur [Y] [R] ne conteste pas le montant de cette dette.

Madame [W] [R], absente à l’audience, ne conteste, par définition, pas le montant de cette dette.

La solidarité est contractuellement prévue entre les époux.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [R] au paiement de cette somme à titre provisionnel. Elle portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 12 juillet 2023 sur 2.339,63 euros et pour le surplus à compter de la date de la signification de la présente ordonnance.

Sur les délais de paiement

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [Y] [R] sollicite des délais de paiement et propose pour cela de régler la dette, en versements de 100 euros par mois en plus du montant du loyer et des charges auxquels consent la société bailleresse quand bien même les derniers prélèvements ont été rejetés à l’exception d’un second versement effectué au mois de septembre.

Compte tenu de ces éléments et informé des termes de la loi, la bailleresse a excipé d’un plan d’apurement convenu avec le défendeur. La société bailleresse consent en outre à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le juge étant tenu par ces demandes communes en vertu de l’article 5 du Code de procédure civile, et les termes de la loi dans sa nouvelle rédaction relevant de l’ordre public de protection, il y aura donc lieu d’accorder ces délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec 34 mensualités successives de 100 euros, la dernière et 35ème mensualité devant solder la dette, en plus du loyer et des charges courants et le bénéfice de la clause résolutoire au profit de la SA PIERRES ET LUMIÈRES sera suspendue à la demande des parties, ainsi que les modalités seront précisées dans le dispositif.

Cependant, en cas de non-respect d’une seule échéance à son terme, la résiliation du bail sera acquise.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation solidaire de Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges du logement soit 658,15 euros conformément à la demande.

Les autres effets relatifs à ces délais seront indiqués dans le dispositif.

Sur l’expulsion des locataires

Des délais de paiement étant accordés aux défendeurs, les effets de la clause résolutoire, dont l’expulsion des locataires, sont suspendus dans la limite exposée au dispositif.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [R], partie perdante, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA D’HLM PIERRES ET LUMIERES, Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [R] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 160,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 novembre 2022 à effet au 1er décembre 2022 entre la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES et Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [R] concernant le logement situé 1 rue Jules Michelet (bâtiment 11, escalier 1, étage 3, n°558) – 45100 ORLEANS LA SOURCE, sont réunies à la date du 13 septembre 2023 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [R] à verser à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 3.087,60 euros terme du mois d’août 2024 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 12 juillet 2023 sur 2.339,63 euros et pour le surplus la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 100 euros chacune et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire contenue dans le bail du 22 novembre 2022, à effet au 1er décembre 2022 retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leurs expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [R] soit condamnés solidairement à verser à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges soit 658,15 euros, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [R] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Y] [R] et Madame [W] [R] à payer la somme de 160 euros à la SA D’HLM PIERRES ET LUMIÈRES, prise en la personne de son représentant légal, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffier.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection,