TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2026/

du 05 Février 2026

Enrôlement : N° RG 24/06782 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4UBY

AFFAIRE : M. [X] [Y] ( Maître Yann ARNOUX-POLLAK de la SELARL SELARL ARNOUX-POLLAK)

C/ S.D.C. DOMAINE DE L’OBSERVANCE, 2-4 PLACE FRANCIS CHIRAT 96 RUE DE L’EVECHE 13-15-17 RUE LECA 13002 (la SELARL C.L.G.)

DÉBATS : A l’audience Publique du 06 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 05 Février 2026

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 05 Février 2026

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [X] [Y]

né le 05 Avril 1957 à MARSEILLE, de nationalité française, demeurant et domicilié 256 route de Carpentras 84150 JONQUIERES

représenté par Maître Yann ARNOUX-POLLAK, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat postulant et Maître Frédéric BASSOMPIERRE, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat plaidant

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires du DOMAINE DE L’OBSERVANCE, représenté par son syndic en exercice la société CITYA PARADIS, immatriculée au RCS de Marseille sous le n° 325 590 616, dont le siège social est sis 146 rue Paradis 13006 MARSEILLE, prise en la personne de son représentant légal en exercice

représenté par Maître Lionel CHARBONNEL de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [Y] est propriétaire d’un local commercial au sein du groupe C de l’ensemble immobilier dénommé DOMAINE DE L’OBSERVANCE, situé rue Jean-François Leca 13002 Marseille. Son local est exploité en location-gérance comme restaurant dansant sous l’enseigne « LE VOGUE ».

L’immeuble est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Son syndic en exercice est le cabinet CITYA PARADIS.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 8 janvier 2024, au cours de laquelle ont été adoptées deux résolutions n°10 et 11 : la première votant une clause d’aggravation des charges, la seconde votant l’imputation de la majoration de la prime d’assurance de l’immeuble exclusivement au lot de Monsieur [Y].

Par assignation en date du 4 mars 2024, Monsieur [Y] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier devant le tribunal judiciaire de Marseille aux fins d’obtenir l’annulation de la résolution n°11.

*

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 19 mars 2025, Monsieur [Y] demande au tribunal, au visa des articles 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, de :

1°/ Sur la demande additionnelle,

— Juger que les stipulations des articles 17 alinéa 2 et 21 alinéa 2 du règlement de copropriété du Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété dénommée DOMAINE DE L’OBSERVANCE qui prévoient que les majorations de primes d’assurances ou les surprimes d’assurances qui seraient réclamées du fait de l’exploitation d’un commerce ou d’une industrie sont intégralement supportées par le copropriétaire exerçant le commerce ou l’industrie les ayant provoquées sont contraires aux dispositions d’ordre public de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoient que les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, sont réparties entre tous les copropriétaires selon les modalités visées à l’article 5 de ladite loi,

En conséquence,

— Juger que les stipulations des articles 17 alinéa 2 et 21 alinéa 2 du règlement de Copropriété du Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété dénommée DOMAINE DE L’OBSERVANCE sont réputées non écrites par application des dispositions de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965,

— Juger subséquemment que les dépenses correspondant aux primes et autres surprimes d’assurances visant à garantir l’ensemble de l’immeuble doivent être réparties entre tous les copropriétaires selon les stipulations de l’article 15 alinéa 1 et 2 du règlement de copropriété qui renvoient aux proportions stipulées à l’article 4 du règlement de copropriété,

2°/ Sur la demande principale,

— Juger que le Syndicat des Copropriétaires ne peut mettre à la charge d’un copropriétaire une augmentation de prime d’assurance liée à l’activité exercée dans son lot privatif alors que les primes contre l’incendie, les accidents, la responsabilité civile, les dégâts des eaux et autres risques font partie des charges communes de copropriété,

En conséquence,

— Annuler la résolution n° 11 de l’Assemblée Générale des Copropriétaires du 8 janvier 2024 mettant à la charge exclusive de [X] [Y] la majoration de prime d’assurance inhérente à l’activité exploitée dans son lot n° 150,

3°/ En tout état de cause,

— Débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’intégralité de ses demandes en ce compris sa demande reconventionnelle soutenue à titre infiniment subsidiaire,

— Juger que Monsieur [X] [Y] est dispensé de toute participation aux frais de procédure et autres honoraires d’avocats inhérents à la présente action en annulation, dépenses dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires du DOMAINE DE L’OBSERVANCE à payer à [X] [Y] une indemnité d’un montant de 4.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civil,

— Condamner le Syndicat des Copropriétaires du DOMAINE DE L’OBSERVANCE aux entiers dépens,

— Juger n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 15 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier DOMAINE DE L’OBSERVANCE, représenté par son Syndic en exercice CITYA PARADIS, demande au tribunal de :

Au principal :

— REJETER l’ensemble des demandes de Monsieur [X] [Y] ;

A titre subsidiaire, si les clauses du règlement de copropriété devaient être réputées non-écrites :

— REJETER la demande de Monsieur [X] [Y] visant à voir annuler la résolution n°11 ;

A titre infiniment subsidiaire et reconventionnellement, si les clauses du règlement de copropriété devaient être réputées non-écrites et la résolution n°11 devait être annulée :

— CONDAMNER Monsieur [X] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires Domaine de l’Observance sis rue Jean-François Leca, 13002 Marseille le coût de la surprime d’assurance pour l’exercice du 01.12.2023 au 30.11.2024 ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER Monsieur [X] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires du Domaine de l’Observance sis rue Jean-François Leca, 13002 Marseille la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

*

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 juin 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 novembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 05 février 2026.

*****

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « constater », tout comme les demandes de « dire et juger », ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne visent pas à trancher un point précis en litige. Elles constituent alors de simples moyens et arguments au soutien des véritables prétentions. Le tribunal n’y répondra donc pas dans le dispositif de son jugement.

Sur la demande visant à voir réputée non écrite les articles n°17 alinéa 2 et 21 alinéa 2 du règlement de copropriété

En vertu de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

L’article 10 alinéa 2 de la même loi dispose quant à lui que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. L’alinéa suivant ajoute que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Enfin, selon l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

En l’espèce, Monsieur [Y] sollicite que l’article 17 alinéa 2 et l’article 21 alinéa 2 du règlement de copropriété du 09 février 1949 soient réputés non écrits comme étant contraires aux dispositions des articles 10 et 43 précités, qui sont d’ordre public.

L’article 17 est libellé de la manière suivante :

« Les propriétaires qui, par leur fait, ou le fait de leurs ayants cause, aggraveraient les charges communes, supporteront seuls les dépenses qui en résulteraient, sans préjudice du droit du syndic de faire cesser la cause de cette aggravation si cette cause est contraire à la loi ou au présent règlement de copropriété.

Par application de la présente clause, si par le fait de l’exploitation d’un commerce ou d’une industrie, des majorations de primes d’assurance sont nécessaires, toutes surprimes pouvant en résulter seront intégralement supportées par le co-propriétaire exerçant le commerce ou l’industrie les ayant provoquées. »

L’article 21 du règlement de copropriété stipule quant à lui :

« Chaque propriétaire ou locataire sera tenu de s’assurer contre l’incendie pour son mobilier ; le syndic sera chargé d’assurer l’ensemble des immeubles de la copropriété contre tous risques, les assurances seront constatées chaque année à l’assemblée des copropriétaires.

Ainsi qu’il est indiqué ci-dessus, toute surprime d’assurance due du fait de l’un des copropriétaires ou de ses ayants causes serait supportée par lui. »

Monsieur [Y] sollicite donc que soit réputées non écrites deux clauses du règlement de copropriété qui mettent à la charge exclusive des propriétaires de locaux commerciaux ou industriels les surprimes d’assurance payées par la copropriété qui seraient liées à l’exploitation de ces locaux.

Il est constant que le paiement des primes de l’assurance souscrite pour les parties communes et privatives de l’immeuble, y compris des surprimes liées à l’exercice de certaines activités dans les lots privatifs, constitue une charge relative à la conservation, à l’entretien et l’administration des parties communes au sens de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, qui bénéfice à l’ensemble des copropriétaires et doit donc être supportée par ces derniers proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Les clauses du règlement de copropriété ayant pour effet de faire supporter la surprime par le copropriétaire qui en est responsable, et non par l’ensemble des copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, doivent donc être réputée non écrites.

Dans ces conditions, il y a lieu de réputer non écrits l’alinéa 2 de l’article 17 ainsi que l’alinéa 2 de l’article 21 du règlement de copropriété.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°11 de l’assemblée générale du 08 janvier 2024

La résolution n°11 de l’assemblée générale a été adoptée à la majorité de l’article 24 dans les termes suivants :

« RESOLUTION N°11 : A la demande du Conseil Syndical, décision à prendre concernant l’imputation de la majoration de la prime d’assurance à M. [Y] propriétaire du lot 0150.

Compte tenu de l’activité de discothèque sur la copropriété, la prime d’assurance a été doublée, de ce fait, l’assemblée générale en application de la clause d’aggravation des charges décide que cette majoration soit à la charge exclusive du propriétaire du lot n°0150 à savoir M [Y] et que le reste de la prime d’assurance soit imputé en charge 2 Place Francis Chirat comme effectué précédemment. »

Cette résolution a ainsi pour objet d’imputer les charges constituées par la surprime d’assurance liée à l’exercice d’une activité de discothèque au sein de l’immeuble au seul copropriétaire du lot dans lequel cette activité est exploitée.

Il est démontré par les pièces produites qu’une surprime a bien été facturée par la compagnie d’assurance de l’immeuble au syndicat en raison de l’activité de « discothèque » qui serait exercée au sein du lot appartenant à Monsieur [Y].

Le syndicat soutient qu’une telle résolution serait parfaitement licite dès lors qu’elle est conforme au règlement de copropriété, dont les dispositions doivent recevoir application tant qu’elles n’ont pas été réputées non écrites.

Il résulte toutefois de ce qui précède que la résolution attaquée est contraire à l’article 10 alinéa 2, qui est d’ordre public, ce qui a d’ailleurs justifié que les clauses du règlement de copropriété précitées soient réputées non écrites dans le cadre du présent jugement.

Il ne peut donc être argué de la conformité de cette résolution au règlement de copropriété pour soutenir qu’elle serait licite, le fait qu’elle soit contraire aux dispositions d’ordre public précitées lui faisant en tout état de cause encourir l’annulation.

Il sera au demeurant souligné qu’il n’est aucunement démontré que la surprime serait liée à un comportement fautif de Monsieur [Y] ou de son locataire en ce qu’ils exerceraient au sein de leur lot une activité interdite.

En effet, l’article 7 du règlement de copropriété autorise expressément l’exercice de « toutes professions et de tous commerces au sein de l’immeuble », la seule condition posée étant qu’ils ne soient pas soumis à une enquête de commodo et incommodo. Il ne peut dès lors être prétendu que Monsieur [Y] aurait commis une faute en donnant son local à bail à une discothèque qui n’existait pas au moment de l’établissement du règlement de copropriété, dès lors que celui-ci permet l’exploitation de toute activité commerciale.

Il est également inexact de prétendre que la destination de ce local aurait été modifiée s’agissant initialement d’un local à usage d’entrepôt, le règlement de copropriété le désignant comme un « magasin » et l’état descriptif de division comme un « local commercial ».

Enfin, l’allégation tenant à l’existence de « nombreuses nuisances » en lien avec l’activité exercée au sein du lot de Monsieur [Y] n’est corroborée par aucun élément suffisant, puisque seul un document intitulé « communiqué » est produit, qui aurait été établi par les voisins mais n’est pas signé, ne contient aucune précision quant à leur identité ni même au type de nuisances reprochées, à leur date ou à leur fréquence, à l’exclusion de tout dépôt de plainte ou procès-verbal de constat de commissaire de justice.

Il y a lieu d’annuler la résolution n°11 de l’assemblée générale du 8 janvier 2024.

Sur la demande visant à condamner Monsieur [Y] au paiement de la surprime d’assurance pour l’exercice du 01.12.2023 au 30.11.2024

Il résulte de ce qui précède que la décision de faire supporter la surprime d’assurance au seul lot de Monsieur [Y] du fait de l’activité exercée dans son lot est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, et qu’aucune faute ne peut par ailleurs lui être imputée.

Cette demande ne peut donc qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Il sera par ailleurs condamné à payer à Monsieur [Y] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a dus engager pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Enfin, Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie en l’espèce de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

REPUTE non écrites les dispositions de l’article 17 alinéa 2 du règlement de copropriété du 09 février 1949 applicable à l’immeuble DOMAINE DE L’OBSERVANCE sis 2-4 place Francis Chirat 96 rue de l’Evêché et 13-15-17 rue Leca 13002 MARSEILLE stipulant : « Par application de la présente clause, si par le fait de l’exploitation d’un commerce ou d’une industrie, des majorations de primes d’assurance sont nécessaires, toutes surprimes pouvant en résulter seront intégralement supportées par le co-propriétaire exerçant le commerce ou l’industrie les ayant provoquées ».

REPUTE non écrites les dispositions de l’article 21 alinéa 2 du règlement de copropriété du 09 février 1949 applicable à l’immeuble DOMAINE DE L’OBSERVANCE sis 2-4 place Francis Chirat 96 rue de l’Evêché et 13-15-17 rue Leca 13002 MARSEILLE stipulant : « Ainsi qu’il est indiqué ci-dessus, toute surprime d’assurance due du fait de l’un des copropriétaires ou de ses ayants causes serait supportée par lui ».

DIT que les dépenses correspondant aux primes et surprimes d’assurance de l’immeuble doivent être réparties entre tous les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;

PRONONCE l’annulation de la résolution numéro 11 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier DOMAINE DE L’OBSERVANCE en date du 08 janvier 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier DOMAINE DE L’OBSERVANCE sis 2-4 place Francis Chirat 96 rue de l’Evêché et 13-15-17 rue Leca 13002 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier DOMAINE DE L’OBSERVANCE sis 2-4 place Francis Chirat 96 rue de l’Evêché et 13-15-17 rue Leca 13002 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier DOMAINE DE L’OBSERVANCE sis 2-4 place Francis Chirat 96 rue de l’Evêché et 13-15-17 rue Leca 13002 MARSEILLE, représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA PARADIS, à payer à Monsieur [X] [Y] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que Monsieur [X] [Y] sera dispensé de toute participation à la dépense commune au titre des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui assortit de plein droit la présente décision ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le cinq février deux mille vingt six

LE GREFFIER LE PRESIDENT