RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 23 décembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/01135 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RHTU

PRONONCÉE PAR

Virginie BOUREL, Vice-Présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 18 novembre 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

Société AEW [Localité 7] COMMERCES

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Céline BOURDOULEIX de la SELARL PRCB AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : D1443

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. MTR (enseigne la famille)

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Elie COHEN, avocate au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 29 septembre 2025, la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES représentée par son gérant, la SASU AEW, propriétaire de locaux commerciaux situés à Evry et donnés à bail à la SAS MTR enseigne LA FAMILLE, a assigné en référé cette dernière, devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article L 145-41 du code de commerce, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail avec effet au 17 août 2025, et au besoin, prononcer la résiliation du bail du 7 avril 2017,

— ordonner l’expulsion de la SAS MTR devenue occupante sans droit ni titre et tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde meubles qu’il plaira à la juridiction de céans de désigner, aux frais, risques et périls de la SAS MTR, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— condamner la SAS MTR à payer à la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES :

— une somme provisionnelle de 11.873,84 euros correspondant à la dette locative arrêtée prorata temporis au 17 août 2025, date d’acquisition de la clause résolutoire,

— indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée au montant du dernier loyer en vigueur majoré de 50%, droits, charges et taxes en sus, et ce à compter du 17 août 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— assortir toutes ces sommes de l’intérêt contractuel égal au taux EURIBOR trois mois majoré de 600 points de base, avec un minimum de 10 % l’an, à compter du 16 juillet 2025, date du commandement de payer,

— ordonner la capitalisation des intérêts au même taux contractuel,

— ordonner l’imputation de tout éventuel règlement postérieur à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit au 17 août 2025, sur la dette d’indemnité d’occupation de la société MTR,

— condamner la SAS MTR à payer à la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 16 juillet 2025.

A l’appui de ses demandes, la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES expose que :

— par acte du 10 octobre 1999, la SCPI ACTIPIERRE 2 a donné à bail commercial à Monsieur [U], agissant pour le compte de la SAS MTR en cours de formation, des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 5], à usage de restauration rapide sur place et à emporter et livraison à domicile – traiteur,

— par acte en date du 7 avril 2017, les parties ont résilié le bail du 10 octobre 1999 et signé un nouveau bail portant sur les mêmes locaux et avec la même destination, pour une durée de 9 années à compter du 8 avril 2017, moyennant un loyer annuel de base de 38.815,75 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance,

— le 22 avril 2022, la SCPI ACTIPIERRE 2 a fait l’objet d’une fusion-absorption par la SCPI ACTIPIERRE 3, laquelle est aujourd’hui dénommée la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES,

— depuis le 1er janvier 2024, le compte locatif de la SAS MTR étant structurellement débiteur, la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, réclamant la somme, en principal, de 29.693,24 euros,

— en dépit de règlements partiels, la SAS MTR n’a pas apuré sa dette locative, qui s’élève toujours à la somme de 16.191,75 euros au 23 septembre 2025.

A l’audience du 18 novembre 2025, la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES, représentée par son conseil, a déposé ses pièces telles que visées dans ses écritures et soutenu ses conclusions en réponse aux termes desquelles, elle réitère ses demandes et sollicite, à titre subsidiaire de :

— fixer la dette locative de la SAS MTR à la somme de 21.403,22 euros, correspondant à la dette locative arrêtée au 14 novembre 2025, sauf à parfaire,

— assortir tout échéancier d’une clause de déchéance du terme de plein droit, y compris pour les échéances courantes du bail qui devront être payées à leur exacte échéance, de sorte qu’au premier retard de paiement, que ce soit au titre de l’échéancier ou des échéances courantes du bail, la totalité de la créance deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera acquise.

Elle expose qu’en cours de procédure, par acte du 2 octobre 2025, la SAS MTR a donné congé du bail commercial pour le 6 avril 2026.

Elle s’oppose aux délais sollicités rappelant que la dette locative remonte au 1er janvier 2024 et qu’elle a donc bénéficié de délais de paiement de son propre chef, et précisant que la SAS MTR ne justifie pas de difficulté financière justifiant l’octroi de délais du fait qu’il ressort du bilan de l’exercice 2024 qu’elle dispose d’une trésorerie nécessaire à l’apurement de sa dette.

La SAS MTR, représentée par avocat, reconnaissant oralement le principe et le quantum de la dette, s’est référée à ses conclusions sollicitant, au visa de l’article 1343-5 du code civil, reconventionnellement des délais de paiement.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le bail liant les parties stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES justifie, par la production du bail commercial du 7 avril 2017, de la fusion-absorption de la SCPI ACTIPIERRE 2 par la SCPI ACTIPIERRE 3, du changement de dénomination sociale, du commandement de payer délivré le 16 juillet 2025 et du décompte actualisé au mois décembre 2025 inclus, que sa locataire, la SAS MTR, a cessé de payer de manière régulière ses loyers.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce, le 16 juillet 2025, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 17 août 2025.

Le maintien dans les lieux de la SAS MTR causant un préjudice à la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES, celle-ci est fondée à obtenir à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel augmentée des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 17 août 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Par ailleurs, la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES fait valoir à l’audience du 18 novembre 2025, que la SAS MTR reste à lui devoir la somme en principal de 21.403,22 euros au titre des loyers, charges, taxes et d’indemnités d’occupation arrêtés au mois de décembre 2025 inclus et produit un décompte actualisé à cette date.

La SAS MTR, n’établissant pas s’être acquittée de la somme réclamée, ne conteste pas le principe et le quantum de la dette.

En conséquence, l’obligation de la SAS MTR de payer sa dette locative n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision à hauteur du montant non contesté, soit la somme de 21.403,22 euros.

Il convient en conséquence de condamner la SAS MTR à payer à la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation arrêtés au mois de décembre 2025 inclus, la somme non sérieusement contestable de 21.403,22 euros.

La SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES sollicite également la condamnation de la SAS MTR à lui payer :

— une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée au montant du dernier loyer en vigueur majoré de 50%, droits, charges et taxes en sus, et ce à compter du 17 août 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— assortir toutes ces sommes de l’intérêt contractuel égal au taux EURIBOR trois mois majoré de 600 points de base, avec un minimum de 10 % l’an, à compter du 16 juillet 2025, date du commandement de payer,

Or, la demande de majoration de ladite indemnité, tous comme les indemnités contractuelles, s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

La SAS MTR sollicite un délai pour lui permettre d’apurer sa dette locative.

Il y lieu de prendre en compte le changement d’activité exposé, la bonne foi de la SAS MTR, ses récents efforts en vue d’apurer le passif, le congé délivré pour le 6 avril et l’intérêt de la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES à recouvrer sa créance.

Il convient en conséquence, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pour le recouvrement de la somme provisionnelle allouée pourront reprendre.

Il convient de préciser que les effets de la résiliation du bail étant suspendus, les sommes à payer pour l’occupation des lieux continueront d’être des loyers dans les termes du bail et non des indemnités d’occupation.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SAS MTR sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà facturé au titre de la provision, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la cause résolutoire au 17 août 2025 ;

CONDAMNE la SAS MTR à payer à la SCPI AEW [Localité 7] COMMERCES la somme de 5.481,60 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés arrêtée au mois de juillet 2025 inclus ;

SUSPEND toutefois les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SAS MTR se libère de la provision ci-dessus allouée par le versement de 11 mensualités d’un montant de 456 euros et d’une 12ème mensualité pour le solde, à verser en plus des loyers et charges courants ;

DIT que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir avant le 10 octobre 2025 et les suivants avant le 10 de chacun des mois ;

DIT qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leur échéance :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de la SAS MTR et de tous occupants de son chef hors des locaux commerciaux dépendant d’un bien immobilier situé au [Adresse 1] à [Localité 6],

DIT n’y avoir lieur a référé sur la demande au titre de la clause pénale ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SAS MTR à payer à la SAS MTR la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS MTR aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et les frais de commissaire de justice.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 23 décembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,