TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 18 Décembre 2025

AFFAIRE N° RG 25/05978 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-RG6J

NAC : 72I

Jugement Rendu le 18 Décembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] 31, dont le siège social est situé [Adresse 2] – [Localité 5], représenté par Maître [F] [H], Administrateur Judiciaire, demeurant [Adresse 6] – [Localité 3], agissant en qualité d’Administrateur Provisoire de la copropriété en difficulté avec tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux du conseil syndical et de ceux prévus aux articles 26 a et 26 b de la loi du 10 juillet 1965, assistée du Cabinet PRECLAIRE, SARL au capital de 30.000,00 euros immatriculée au RCS d’EVRY sous le numéro 533 489 977, ayant son siège social [Adresse 1] [Localité 4]

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Madame [R] [G] [S], demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

non comparante

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 19 Septembre 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 Novembre 2025 et mise en délibéré au 18 Décembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [R] [G] [S] est propriétaire des lots numéros 166 et 241 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 5].

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] 31, représenté par Maître [F] [H], administrateur judiciaire, agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété en difficulté, assistée du Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner Mme [R] [G] [S] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY-COURCOURONNES, aux fins de voir :

— Condamner Mme [R] [G] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] 31 la somme de 5 232,77 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 3ème trimestre 2025 inclus,

— Condamner Mme [R] [G] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] 31 la somme de 1 304,01 euros, au titre des charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2025, rendues exigibles par la mise en demeure.

— Condamner Mme [R] [G] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] 31 des intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2025, date de la mise en demeure,

— Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dûs, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

— Condamner Mme [R] [G] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] 31 la somme de 1 200,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

— Condamner Mme [R] [G] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] 31 la somme de 2 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Mme [R] [G] [S] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que le compte de copropriété de Mme [R] [G] [S] présentait à la date du 15 septembre 2025 un solde débiteur de 5 232,77 euros, appel de charges 3ème trimestre 2025 inclus, qu’elle a déjà été condamnée par jugement du tribunal de proximité de JUVISY SUR ORGE du 23 novembre 2020, les causes ayant été soldées le 17 avril 2024 et que des règlements interviennent mais sont insuffisants pour résorber l’arriéré.

Il ajoute qu’à aucun moment, pas même à la réception de la mise en demeure, Mme [R] [G] [S] n’a pris contact avec le syndic ou son conseil afin de trouver une solution visant au règlement de l’arriéré de charges de copropriété.Il rappelle que les charges de copropriété constituant les seules ressources du syndicat des copropriétaires, tout copropriétaire qui ne règle pas ses charges met en péril l’équilibre de la trésorerie du syndicat des copropriétaires, aggrave les dépenses par les frais de contentieux générés et oblige les autres copropriétaires à supporter le paiement de ces charges en sus de leurs propres charges, mettant également en danger l’équilibre de leur budget.

A l’audience du 20 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] 31 a comparu par avocat et a maintenu les demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Bien que régulièrement assignée, Mme [R] [G] [S] n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] 31 verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 27 juin 2025, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [G] [S] [R], dont l’avis de réception a été signé le 10 juillet 2025, aux termes de laquelle le syndicat des copropriétaires sollicite le règlement dans le délai de trente jours de la somme de 2 603,24 euros correspondant aux appels de provisions des 1er et 2ème trimestres 2025 au titre du budget prévisionnel de l’année 2025 et aux appels travaux fonds ALUR des 1er et 2ème trimestres 2025, et rappelle les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires [Adresse 2] 31 produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un décompte arrêté au 4 septembre 2025, sur la période du 1er juillet 2020 au 4 septembre 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 5 232,77 euros,

— le budget prévisionnel établi par le syndic assistant au nom de Mme [R] [G] [S] pour l’exercice 2025,

— les appels de fonds des 3ème et 4ème trimestres 2020, des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024 et des 1er, 2ème et 3ème trimestres 2025,

— les relevés individuels de charges des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023,

— l’appel de fonds travaux PURGE FACADES du 7 octobre 2020,

— l’appel de fonds travaux REMPLACEMENT PORTE ASC. BAT.6 du 28 octobre 2020,

— l’appel de fonds travaux REMPLACEMENT LUMINAIRE du 17 novembre 2020,

— l’appel MAITRISE D’OEUVRE TOITURE TERRASSE du 18 février 2021,

— l’appel de fonds créance douteuse [E] du 22 décembre 2023,

— l’appel de fonds travaux RPLCT PORTE PALIERE ASCENSEUR R+1 – [Adresse 2] du 26 mars 2024,

— l’appel de fonds travaux BAT.8 DEBARRAS NETTOYAGE SECURISATION COULOIRS CAVES du 19 juin 2025,

— les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté des 29 septembre 2020, 12 octobre 2020, 6 novembre 2020, 23 novembre 2020, 28 octobre 2021, 15 novembre 2021, 19 avril 2022, 12 août 2022, 14 octobre 2022, 4 novembre 2022, 11 janvier 2023, 1er décembre 2023, 25 mars 2024, 28 mai 2024, 15 octobre 2024, 16 janvier 2025, 25 mars 2025 et 5 mai 2025,

— le jugement du tribunal de proximité de JUVISY SUR ORGE du 23 novembre 2020,

— et le règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant de l’arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR :

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il n’a pas été justifié du vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice 2020, aucun procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires ou de décisions prises par l’administrateur provisoire en justifiant n’ayant été produit.

Il en résulte que les deux appels de fonds travaux ALUR de 69,21 euros des 3ème et 4ème trimestres 2020 figurant sur le décompte versé aux débats ne sont pas justifiés et doivent être déduits de la somme de 5 232,77 euros réclamée par le syndicat des copropriétaires.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] 31 peut prétendre au titre de l’arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux loi ALUR sur la période du 1er juillet 2020 au 4 septembre 2025, appel 3ème trimestre 2025 et 3/4 fonds travaux loi ALUR 2025 inclus, s’élève à la somme de 5 094,35 euros (= 5 232,77€-69,21€-69,21€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 2 603,24 euros à compter du 27 juin 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 19 septembre 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges provisionnelles et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (décision n°2 du 33ème PV de décisions de l’administrateur provisoire du 16 janvier 2025 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025 et décision n°3 fixant le taux de cotisation du fonds de travaux loi ALUR pour 2025), il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] 31 peut prétendre au titre des charges provisionnelles et appels de fonds travaux loi ALUR devenus exigibles pour la période du 4ème trimestre 2025, s’élève à la somme de 1 304,01 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Mme [R] [G] [S] a déjà été condamnée par jugement du tribunal de proximité de JUVISY SUR ORGE en date du 23 novembre 2020 pour non paiement de ses charges de copropriété.

Cette défaillance, qui perdure depuis plusieurs année est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient donc de condamner Mme [R] [G] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] 31 une somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [R] [G] [S], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] 31, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [R] [G] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] 31 la somme de 5 094,35 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et appels de fonds travaux loi ALUR, sur la période du 1er juillet 2020 au 4 septembre 2025, appel provision 3ème trimestre 2025 et 3/4 fonds travaux loi ALUR 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 603,24 euros à compter du 27 juin 2025, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 19 septembre 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE Mme [R] [G] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] 31 la somme de 1304,01 euros au titre des charges provisionnelles et appels de fonds travaux loi ALUR devenus exigibles pour la période du 4ème trimestre 2025, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE Mme [R] [G] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] 31 la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts, en application de l’article 1231-1 du code civil;

CONDAMNE Mme [R] [G] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] 31 la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [R] [G] [S] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

Ainsi fait et rendu le DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,