TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 17 Octobre 2025

AFFAIRE N° RG 24/03633 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QEVH

NAC : 72A

Jugement Rendu le 17 Octobre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] LIBERATION – [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice, la Société LAMY, société par actions simplifiée identifiée au SIREN sous le n° 487 530 099 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris ayant son siège social [Adresse 2] et représentée par son Président y domicilié en cette qualité et présentement en son agence d’ÉVRY-COURCOURONNES, [Adresse 6] à 91080 ÉVRY-COURCOURONNES

représenté par Maître Jean-Claude BOUCTOT, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

SCI WINTI, Société civile immobilière au capital de 1 000 euros immatriculé au RCS D’EVRY-COURCOURONNE, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de sa gérante Madame [R] [J] épouse [C]

représentée par Maître Joseph NSIMBA, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 mars 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 19 Septembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Octobre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI WINTI est propriétaire des lots numéros 566, 607, et 816 au sein copropriété RESIDENCE [9] sise [Adresse 3] à CHILLY MAZARIN (91380).

Par acte de commissaire de Justice en date du 24 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [10] sise [Adresse 3] à CHILLY MAZARIN représenté par la société LAMY son syndic en exercice, a fait assigner la SCI WINTI devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY

aux fins de la condamner à lui payer la somme de 12 655,74 euros au titre des charges exigibles du 9 avril 2022 au 3 mai 2024, 1500 euros de dommages et intérets et 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et intérets.

Aux termes de ses dernières écritures additionnelles signifiées le 9 décembre 2024 par RPVA le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal judicaire de :

— Recevant le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES requérant en sa demande additionnelle

Y faisant droit :

— Voir condamner la Société dénommée « WINTI » à lui payer les sommes de :

TREIZE MILLE HUIT CENT SOIXANTE QUATRE EUROS ET SOIXANTE QUATRE CENTIMES (13 864,64 €) avec intérêts au taux légal depuis le 24 mai 2024 sur la somme de 12 655,74 € et depuis les présentes conclusions additionnelles sur le surplus (charges du 09 avril 2022 au 05 décembre 2024) ;

MILLE CINQ CENTS EUROS ( 1 500,00 € ) à titre de dommages et intérêts ;

MILLE CINQ CENTS EUROS ( 1 500,00 € ) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens de l’instance ;

— Ordonner la capitalisation des intérêts au taux légal sur le fondement et les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien, il explique que la défenderesse a déjà été condamnée pour non paiement des charges de copropriété par jugement du tribunal judicaire d’Evry du 20 avril 2023. Que les charges postérieures n’ont pas été réglées non plus alors que des travaux importants de ravalement ont été entrepris.

Il ajoute que le non paiement récurrent des charges sans justifier de raisons valables est constitutif d’une faute, que cela contraint les autres copropriétaires à en faire l’avance et leur cause un préjudice financier, perturbant la gestion de la copropriété. Il souligne que la défenderesse a acheté le bien immobilier moins cher que le précédent acheteur, ce qui prouve l’ampleur de travaux réhabilitation à financer. Il explique que pour recevoir des subventions, il doit justifier que les travaux soient payés par les charges appelées auprès des copropriétaires.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La défenderesse régulièrement assignée, n’a pas comparu bien qu’ayant constitué avocat.

Elle n’a pas conclu.

L’affaire a été clôturée le 13 mars 2025 et fixée sur l’audience juge unique du 19 septembre 2025.

Par conclusions du 24 juillet 2025 signifiées par RPVA, Me [W] a sollicité du tribunal judiciaire de :

— DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [10] sise [Adresse 5].

— DONNER ACTE à Ia SCI WINTI qu’elle remet à la barre un chèque de 1194,56 euros correspondant à l’arriéré des charges.

— ACCUEILLIR la demande reconventionnelle de Ia SCI WINTI.

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires au paiement d’une somme de 5000 euros au titre des dommages et intéréts.

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires au paiement d’une indemnité de3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 11 août 2025, le syndicat des copropriétaires s’est opposé à toute révocation de l’ordonnance de clôture.

Par conclusions du 18 septembre 2025, la société WINTI a déposé des conclusions de rabat de l’ordonnance de clôture qu’elle a soutenues à l’audience du 19 septembre 2025.

Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des conclusions et la demande de revocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile:

“l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.

L’ordonnance de clôture peut également être révoquée, après recueil de l’avis des parties, afin de permettre au juge de la mise en état, conformément à l’article 785, de décider de la convocation des parties à une audience de règlement amiable selon les modalités prévues aux articles 774-1 à 774-4.”

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que le 4 décembre 2024, un premier avocat (cabinet PAPOULAR PEREZ) s’est constitué dans l’intéret de la société WINTI puis un deuxième le 13 mars 2025 (HARKATIMOUNIA) au moment de la clôture de l’affaire. Puis le 19 juin 2025, Me [W] s’est constitué. Celui-ci ne déposera ses conclusions au fond que le 24 juillet 2025 sans solliciter la révocation de l’ordonnance de clôture. Celles-ci ne seront formalisées que le 18 septembre 2025 soit la veille de l’audience. Le syndicat des copropriétaires s’est opposé à cette demande de révocation.

Au soutien de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture la SCI WINTI énumère un certains nombres de motifs que la Cour de cassation a retenu dans des affaires. Cependant, elle ne précise pas les éléments qu’elle entend faire valoir pour son cas. A l’audience le Conseil de la SCII WINTI a mentionné une procédure devant le Batonnier de l’Ordre des avocats concernant un précédent avocat. Cependant aucune pièce ne soutient un quelconque motif de révocation de l’ordonnance de clôture.

La constitution d’un avocat n’est pas un motif suffisant pour que soit ordonné la révocation, d’autant que les conclusions ont été déposées tardivement (la veille de l’audience) après celle-ci et sans motif si ce n’est des motifs généraux. La SCI WINTI ne rapporte pas la preuve d’une cause grave susceptible de faire révoquer la clôture intervenue le 13 mars 2025.

En conséquence, si les conclusions du 18 septembre 2025 sont recevables, la demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera rejetée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du sydicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI WINTI qui indique les tantièmes représentés par ses lots numéros dans la copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 11 mai 2022, 8 juin 2022, 7 décembre 2022;

— Les appels de fonds et charges sur la période concernée ;

— un décompte des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 5 décembre 2024 sur la période du 11/05/2022 au 5/12/ 2024, appel provisions sur charges et cotisation fonds travaux 4ème trimestre 2024, inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 13 864,64 euros.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que doit être déduit du montant de la créance réclamée l’ensemble des sommes indiquées sur l’extrait de compte au titre de la cotisation fonds travaux, aucun des procès-verbaux d’assemblée générale produits ne justifiant du vote de la cotisation annuelle du fonds travaux ALUR sur toute la période sollicitée.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LIBERATION peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 5 décembre 2024, sur la période du 11/05/2022 au 5/12/2024, appel provisions sur charges 4ème trimestre 2024 inclus, s’élève à la somme de 13 604,91 euros (13 864,64 € – 37,99 €-37,99 €+1,26 €-37,57 €-37,57 €-37,57 €+1,42 €-36,86 €-36,96 €).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme produira des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 24 mai 2024 sur la somme de 12 655,74 euros et pour le surplus à compter du 9 décembre 2024 date des conclusions additionnelles du demandeur.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

En conséquence, la SCI WINTI sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LIBERATION la somme de 13 604,91 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, il résulte de l’historique du compte dela SCI WINTI que cette dernière a procédé à des règlements certes partiels mais réguliers démontrant de la volonté d’apurer sa dette ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérets dus.

En effet cette défaillance qui a perduré plusieurs années et ce après une première condamnation est constitutive d’une faute qui a causé à la collectivité des copropriétaires privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, la SCI WINTI sera donc condamnée au paiement de la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, la SCI WINTI, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LA LIBERATION une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

DECLARE recevable les conclusions de demande de rabat de clôture de la SCI WINTI du 18 septembre 2025;

REJETTE la demande de rabat de l’ordonnance de clôture du 13 mars 2025;

CONDAMNE la SCI WINTI à payer au Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LIBERATION SISE [Adresse 3] à MASSY (91380) la somme de 13 604,91 euros au titre des charges impayées arrêtées au 5 décembre 2024 , sur la période du 11/05/2022 au 5/12/2024, appel provisions sur charges du 01/10/2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 24 mai 2024 sur la somme de 12 655,74 euros et pour le surplus à compter du 9 décembre 2024 date des demandes additionnelles et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la SCI WINTI à payer au Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LIBERATION SISE [Adresse 3] à MASSY (91380) la somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE la SCI WINTI à payer au Syndicat des copropriétaires RESIDENCE LIBERATION SISE [Adresse 3] à MASSY (91380) la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI WINTI aux entiers dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX SEPT OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,