RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 7 mars 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 24/01376 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QSDC

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 21 janvier 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. OLICANT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Katia MERSIC, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A 627

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. BOUCHERIE ZIMMERMANN

dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes délivrés le 3 et 13 décembre 2024, la SCI OLICANT, propriétaire de locaux commerciaux situés au [Adresse 2] à [Adresse 4] (91540) et donnés à bail à la SAS BOUCHERIE ZIMMERMAN, a assigné en référé cette dernière devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles 1103 et suivants du code civil et des articles L.145-41 et L 143-2 du code de commerce aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 2 février 2024, par l’effet du commandement de payer délivré le 4 octobre 2024,

— Ordonner l’expulsion de la SAS BOUCHERIE ZIMMERMAN ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués situés dans le Centre Commercial de la Verville, au [Adresse 5], avec si besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter du prononcé de l’ordonnance de référé à intervenir jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés,

— Ordonner l’enlèvement des meubles et objet mobilier garnissant les locaux en un lieu approprié aux frais, risques et périls de la société BOUCHERIE ZIMMERMAN qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui lui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution,

— Condamner la SAS BOUCHERIE ZIMMERMAN au paiement de :

* une provision de 6.500 euros au titre des loyers et charges des mois de juin à octobre 2024 impayés au 4 octobre 2024,

* une indemnité d’occupation d’un montant de 2.000 euros à compter du jour de l’acquisition de la clause résolutoire soit à compter du 4 novembre 2024 jusqu’à la libération complète des locaux et la restitution des clés

* la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer délivré le 4 octobre 2024.

L’assignation a été dénoncée au CIC SA et au CREDIT LUTUEL LEASING les 19 et 20 décembre 2027 en leur qualité de créanciers inscrits.

Au soutien de ses demandes, la SCI OLICANT expose que :

— Elle a donné à bail à la SAS BOUCHERIE ZIMMERMAN deux biens immobiliers situés dans le Centre Commercial de la Verville, au Parc de [Localité 7] (un local commercial situé dans le bâtiment « B » portant le n° 13 et un emplacement de véhicule dans le Parking P2, portant le n° 35) à usage d’exploitation des activités de gérance d’un commerce de boucherie, charcuterie, triperie, volaille ;

— Le bail a été renouvelé par acte sous seing privé le 2 février 2024 pour une durée de 9 ans à compter rétroactivement du 1er février 2024, moyennant un loyer annuel de 17.820 euros hors charges et hors taxes, soit un loyer mensuel de 1485 euros hors taxe et hors charge ;

— La SAS BOUCHERIE ZIMMERMAN se démontrant défaillante dans le règlement des loyers et charges depuis les mois de juin 2024, elle lui a adressé une lettre de mise en demeure en date du 15 juillet 2024. En dépit de cette démarche, aucune régularisation n’ayant été effectuée, un commandement de payer a été délivré le 4 octobre 2024, visant la clause résolutoire du bail réclamant la somme de 6.500 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 4 octobre 2024, mois d’octobre inclus et de fournir sa police d’assurance des locaux, qui est demeuré infructueux ;

— Elle s’estime bien fondée dans son action visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

A l’audience du 21 janvier 2025, la SCI OLICANT, représentée par son avocat, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SAS BOUCHERIE ZIMMERMAN n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion du locataire

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI OLICANT justifie, par la production du bail commercial du 2 février 2024, de la lettre de mise en demeure du 15 juillet 2024 et du commandement de payer délivré le 4 octobre 2024, que sa locataire, la SAS BOUCHERIE ZIMMERMAN, a cessé de payer ses loyers, charges et taxes depuis le mois de juin 2024.

Le contrat de bail du 2 février 2024, en page 11, stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI OLICANT a fait délivrer le 4 octobre 2024 à la SAS BOUCHERIE ZIMMERMAN un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, d’avoir à payer la somme de 6.500 euros au titre des loyers et charges impayés au mois d’octobre 2024 inclus, hors coût de l’acte.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 4 octobre 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 5 novembre 2024.

Il convient donc de considérer la SAS BOUCHERIE ZIMMERMAN occupante sans droit ni titre et de dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tout occupant de son chef, sans délai, et qu’à défaut la SCI OLICANT sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, au besoin par la force publique.

L’expulsion étant garantie par le recours à la force publique, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte.

Comme demandé, il sera en outre précisé que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision au titre des impayés de loyers, charges et taxes

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la demande porte sur le décompte figurant dans le commandement de payer délivré le 4 octobre 2024.

Il convient de considérer que l’obligation de la SAS BOUCHERIE ZIMMERMAN de payer à la SCI OLICANT la somme de 6.500 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, terme du mois d’octobre 2024 inclus, n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS BOUCHERIE ZIMMERMAN à payer à la SCI OLICANT une somme provisionnelle de 6.500 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au terme du mois d’octobre 2024 inclus.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SAS BOUCHERIE ZIMMERMAN causant un préjudice à la SCI OLICANT, celle-ci est fondée à obtenir à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer mensuel et charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçu, si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 5 novembre 2024, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

En revanche, la majoration de l’indemnité d’occupation mensuelle sollicitée (2.000 euros au lieu de 1.485 euros) s’analyse comme une clause pénale qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voir supprimée par le juge du fond en raison des circonstances. Dès lors, cette demande ne présente pas de caractère incontestable et sera rejetée.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel la SAS BOUCHERIE ZIMMERMAN au paiement de ladite indemnité à compter du 5 novembre 2024 égale au montant du dernier loyer mensuel et charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçu, si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SAS BOUCHERIE ZIMMERMAN, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et des actes de dénonciations aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner la SAS BOUCHERIE ZIMMERMAN, partie succombante, à payer à la SCI OLICANT la somme de 1.200 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux situés dans le Centre Commercial de la Verville, au Parc de [Localité 7] ([Localité 1]), notamment le local commercial situé dans le bâtiment « B », portant le n° 13, ainsi qu’un emplacement de véhicule dans le Parking P2, portant le n° 35, et ce, à compter du 5 novembre 2024 ;

ORDONNE l’expulsion immédiate de la SAS BOUCHERIE ZIMMERMAN ainsi que de tous occupants desdits locaux commerciaux, à savoir le local situé dans le bâtiment « B », n° 13, et l’emplacement de véhicule dans le Parking P2, n° 35, dans le Centre commercial de la Verville, au [Adresse 5] (91350), avec le concours, en tant que besoin, de la force publique;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’astreinte ;

DIT que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SAS BOUCHERIE ZIMMERMAN à payer à la SCI OLICANT une somme provisionnelle de 6.500 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois d’octobre 2024 inclus ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle due par la SAS BOUCHERIE ZIMMERMAN à une somme égale au montant du loyer mensuel contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 5 novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SAS BOUCHERIE ZIMMERMAN à payer à la SCI OLICANT une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du dernier loyer et charges à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

CONDAMNE la SAS BOUCHERIE ZIMMERMAN aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et des actes de dénonciations aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce ;

CONDAMNE la SAS BOUCHERIE ZIMMERMAN à payer à la SCI OLICANT la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE, toute autre demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 7 mars 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,