RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 19 décembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00978 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-REAZ

PRONONCÉE PAR

Philippe DEVOUCOUX, Premier Vice-Président adjoint,

Assisté de Kimberley PAQUETE JUNIOR, greffière, lors des débats à l’audience du 14 novembre 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [S] [Y] [M] [L]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Valérie DUBOIS, avocate au barreau de l’ESSONNE

Madame [N] [R] [X] épouse [L]

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Valérie DUBOIS, avocate au barreau de l’ESSONNE

Monsieur [T] [F] [S] [L]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Valérie DUBOIS, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

S.A.S. TUDER SAS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Julien DUPUY de la SELARL DBA AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 2 septembre 2025, Monsieur [S] [L], Madame [N] [X] épouse [L] et Monsieur [T] [L] ont fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes la SAS TUDER, au visa des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil et 145-41 et suivants du code de commerce, aux fins de voir :

— constater que la clause résolutoire contenue au bail acquise à la date du 21 juin 2025

— prononcer en conséquence la résiliation de plein droit du bail commercial

— ordonner la libération des lieux par la SAS TUDER ainsi que la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie

— ordonner l’expulsion de la SAS TUDER ainsi que de tout occupant introduit de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la SAS TUDER

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce, jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés

— condamne la SAS TUDER à payer à l’indivision [L] la somme de 13.542 euros au titre des loyers et taxes d’ordres ménagères restant dus selon décompte arrêté au 30 juillet 2025 inclus

— condamner la SAS TUDER à payer à l’indivision [L] les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, et ce, en application de l’article 1231-6 du code civil

— condamner la SAS TUDER à payer à l’indivision [L] une indemnité d’occupation mensuelle courant de la résiliation à la libération des locaux et la restitution des clés, d’un montant mensuel de 3.000 euros majoré des charges et taxes applicables

— dire que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, et ce, au taux de l’intérêt légal en application de l’article 1343-2 du code civil

— majorer de plein droit de 10% le montant des sommes dues à savoir, sur la somme de 13.542 euros arrêtée au 30 juillet 2025

— condamner la SAS TUDER au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la SAS TUDER aux entiers dépens qui comprendront, notamment le coût des commandements de payer conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Appelée à l’audience du 7 octobre 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 14 novembre 2025.

A l’audience du 14 novembre 2025, Monsieur [S] [L], Madame [N] [X] épouse [L] et Monsieur [T] [L], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs conclusions aux termes desquelles ils maintiennent leurs prétentions initiales et actualisent le quantum des sommes réclamées à titre provisionnel. Ils sollicitent désormais la somme de 21.092 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2025 inclus. Ils sollicitent en outre le débouté de l’ensemble des demandes formées par la SAS TUDER et développent de nouveaux moyens en réplique.

Monsieur [S] [L], Madame [N] [X] épouse [L] et Monsieur [T] [L] exposent que, par acte du 23 février 2021, ils ont donné à bail à la SAS TUDER un local commercial situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges de 1.200 euros, payable à terme à échoir au plus tard le 10 de chaque mois. Les demandeurs expliquent que leur locataire ayant cessé de procéder aux règlements de ses loyers et charges, ils ont été contraints de lui faire délivrer par commissaire de justice le 21 mai 2025 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 10.542 euros au titre des loyers et charges impayés. Ledit commandement étant resté infructueux dans le délai imparti, les demadeurs considèrent la clause résolutoire acquise et sollicitent le bénéfice de ses effets.

La SAS TUDER, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite, au visa de l’article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce, du juge des référés de :

— débouter les consorts [L] de toutes leurs demandes, fins et conclusions

— accorder à la SAS TUDER des délais de paiement sur 24 mois afin de lui permettre d’apurer l’arriéré locatif

— dire et juger que la SAS TUDER pourra se libérer de la dette locative par le versement d’une mensualité de 1.000 euros sur 23 mois et le surplus à la 24ème mensualité

— suspendre les effets de la clause résolutoire en application de l’article L.145-41 alinéa 2 du code de commerce

— débouter les consorts [L], bailleurs, de toutes leurs demandes accessoires au titre du doublement du montant de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer courant, de l’expulsion, des intérêts, des pénalités et tout autre indemnité

à titre subsidiaire,

— modérer les pénalités de retard et les intérêts réclamés au regard de leur caractère excessif

en tout état de cause,

— condamner les consorts [L] aux entiers dépens et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître [H] [D] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision

La SAS TUDER fait valoir que, au début de l’année 2025, ses associés ont traversé d’importants problèmes personnels ayant pour eu effet de perturber la gestion courante du restaurant qu’elle exploite dans les locaux donnés à bail par l’indivision [L]. La société indique cependant que sa situation financière lui a permis récemment de procéder au recrutement d’un cuisinier afin de reprendre l’exercice de son activité. La défenderesse souligne qu’elle a toujours procédé au règlement de ses loyers et charges de manière régulière faisant ainsi valoir sa bonne foi. Elle rapporte verser aux débats ses comptes annuels arrêtés au 31 mars 2025, lesquels démontrent que son activité est in bonis, ce qui lui permet donc de proposer un règlement échelonné de son arriéré locatif.

La société défenderesse précise, le cas échéant, que les demandes de doublement de l’indemnité d’occupation, des intérêts au taux légal, de capitalisation des intérêts, de pénalités de 10% constituent des clauses pénales qui, même si elles sont prévues au contrat, peuvent être réduites ou supprimer en raison des circonstances du litige entre les parties, soutenant en conséquence que ces demandes ne relèvent pas de l’appréciation du juge des référés mais du juge du fond.

En réplique, Monsieur [S] [L], Madame [N] [X] épouse [L] et Monsieur [T] [L] soutiennent que la SAS TUDER ne verse aux débats aucun justificatif des problèmes familiaux pouvant justifier la survenance des difficultés financières rencontrées par leur locataire. Ils soulignent également que l’embauche du cuisinier en mai 2025 n’a pas permis, comme le soutien pourtant la SAS TUDER, une reprise de son activité économique puisque les loyers demeurent impayés. S’agissant de sa situation financière, ils font valoir que les comptes et impôts sur société versés aux débats permettent de constater un résultat déficitaire ainsi qu’une diminution de l’activité commerciale. Les demandeurs précisent en outre que les associés de la société preneuse ne règlent pas non plus leurs loyers et charges pour les locaux à usage d’habitation donnés à bail par l’indivision [L].

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, Monsieur [S] [L], Madame [N] [X] épouse [L] et Monsieur [T] [L] justifient par la production du contrat de bail du 23 février 2021, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 21 mai 2025 et du décompte actualisé au mois de novembre 2025 inclus, que la société preneuse, la SAS TUDER, ne règle pas de manière régulière ses loyers, charges et taxes.

Le contrat de bail liant les parties comporte en son article XII une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le 21 mai 2025, Monsieur [S] [L], Madame [N] [X] épouse [L] et Monsieur [T] [L] ont fait délivrer à la SAS TUDER un commandement de payer une somme de 10.542 euros, hors coût de l’acte, pour l’arriéré locatif, terme du mois de mais 2025 inclus, le dit commandement visant expressément la clause résolutoire inscrite au contrat de bail.

Il ressort des pièces versées au dossier et des explications des parties que la SAS TUDER, ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois imparti, suivant sa délivrance.

Dans ces conditions, la demanderesse est fondée à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail et à obtenir la résiliation de ce bail à compter du 22 juin 2025.

En conséquence, il convient de considérer la SAS TUDER occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef, sans délai, à défaut Monsieur [S] [L], Madame [N] [X] épouse [L] et Monsieur [T] [L] étant alors autorisés à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

L’expulsion étant garantie par le recours à la force publique, il n’apparaît pas nécessaire de prononcer une astreinte.

Il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes provisionnelles

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1) S’agissant des impayés locatifs

Il résulte du décompte versé aux débats par Monsieur [S] [L], Madame [N] [X] épouse [L] et Monsieur [T] [L] que sont réclamés en paiement les loyers, charges et taxes du mois de décembre 2024 au mois de novembre 2025 la somme totale de 23.540 euros, de laquelle il importe de retrancher ce qui n’a pas la nature d’une dette locative, s’agissant des frais de commissaire de justice pour 109,53 euros et 178,47 euros, ainsi que la provision pour frais d’avocat pour 2.160 euros, de sorte qu’il est justifié une dette locative arrêtée à novembre 2025 pour 21.092 euros (23.540 – 2.448 = 21.092).

La SAS TUDER, qui sollicite des délais de paiement, ne conteste pas le principe de la dette locative.

Par conséquent, il convient de considérer, pour la part non sérieusement contestable en référés, que la SAS TUDER est débitrice d’une somme de 21.092 euros au titre de ses impayés locatifs arrêtés au mois de novembre 2025 inclus. Il convient donc de la condamner à payer ce montant à titre de provision à valoir sur les impayés locatifs et indemnités d’occupation dus au mois de novembre 2025 inclus.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025, date de délivrance du commandement de payer sur la somme de 10.542 euros et, à compter du 2 septembre 2025, date de délivrance de l’assignation pour le surplus.

Conformément à la demande de Monsieur [S] [L], Madame [N] [X] épouse [L] et Monsieur [T] [L], les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt, en application de l’article 1343-2 du code civil.

2) S’agissant de l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SAS TUDER causant un préjudice à Monsieur [S] [L], Madame [N] [X] épouse [L] et Monsieur [T] [L], ces derniers sont fondés à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu’ils auraient perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié à compter du 22 juin 2025 et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS TUDER au paiement de ladite indemnité à compter du 1er décembre 2025 étant précisé que celles dues depuis l’acquisition effective de la clause résolutoire sont comprises au titre de la provision allouée ci-dessus.

Cependant, la demande de majoration de ladite indemnité prévue contractuellement par le bail s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

3) Sur la clause pénale

La demande de majoration de 10% s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge.

Il appartient au juge saisi d’une demande de délais de paiement de s’assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière.

L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu’il est raisonnablement en mesure de s’acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours.

La SAS TUDER sollicite des délais de paiement sur 24 mois, indiquant être prêt à régler 1.000 euros par mois ne plus du loyer courant, demande à laquelle s’opposent Monsieur [S] [L], Madame [N] [X] épouse [L] et Monsieur [T] [L].

En l’espèce, la SAS TUDER verse au soutien de ses demandes notamment ses comptes annuels, pour l’exercice clos au 31 mars 2025, qui laissent apparaître un déficit de 24.932,77 euros, soit une baisse constatée de son chiffre d’affaires de 16% par l’année à précédente. Elle allègue de difficultés conjoncturelles passées, de perspectives favorables et de la reprise de l’activité commerciale avec l’embauche d’un cuisinier. Cependant, si elle forme une proposition d’échelonnement de la dette sur 24 mois, en revanche elle ne justifie pas d’une reprise de paiement du loyer courant, ni même d’un commencement d’apurement de la dette depuis des mois. Ces éléments justifie pas d’une trésorerie permettant d’être en capacité d’honorer sa dette en sus des loyers courants. Il n’est produit aucune projection des ressources sur les mois à venir. En réalité, la demande de délais ne repose pas sur des éléments suffisamment étayés pour laisser à penser qu’une reprise du paiement des loyers plus le remboursement de l’échéancier soit possible.

Par conséquent, il convient de rejeter les demandes reconventionnelles de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formées par la défenderesse.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS TUDER, qui échoue, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 21 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte-tenu des éléments de la cause et de l’équité, la SAS TUDER sera condamnée à payer à Monsieur [S] [L], Madame [N] [X] épouse [L] et Monsieur [T] [L] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local commercial situé [Adresse 3]) au 22 juin 2025.

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion, sans délai, de la SAS TUDER et/ou de tous occupants de leur chef du local commercial situé [Adresse 4].

DIT n’y avoir lieu à référé sur le prononcé d’une astreinte.

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE, par provision, la SAS TUDER à payer à Monsieur [S] [L], Madame [N] [X] épouse [L] et Monsieur [T] [L] la somme de 21.092 euros au titre des impayés de loyers, taxes et charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 30 novembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025 sur la somme de 10.542 euros et à compter du 2 septembre 2025 pour le surplus.

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

FIXE, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS TUDER à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que Monsieur [S] [L], Madame [N] [X] épouse [L] et Monsieur [T] [L] auraient perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 22 juin 2025.

CONDAMNE, par provision, la SAS TUDER à payer à Monsieur [S] [L], Madame [N] [X] épouse [L] et Monsieur [T] [L] l’indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation.

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de 10%.

REJETTE la demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

CONDAMNE la SAS TUDER aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 21 mai 2025.

CONDAMNE la SAS TUDER à payer à Monsieur [S] [L], Madame [N] [X] épouse [L] et Monsieur [T] [L] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 19 décembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,