RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 2 décembre 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00919 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-REBE

PRONONCÉE PAR

Philippe DEVOUCOUX, Premier Vice-Président adjoint,

Assisté de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 7 octobre 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.A.S. VILLE DU BOIS INVEST

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A815

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. VDB BURGER, représeenté par son président la société DDX HOLDING

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 4 août 2025, la SAS VILLE DU BOIS INVEST a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, la SAS VDB BURGER, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article L 145-41 du code de commerce aux fins de voir :

— constater qu’à la suite du commandement délivré le 27 mai 2025, la clause résolutoire est acquise faute pour la SAS VDB BURGER d’avoir régularisé la situation

— constater la résiliation du bail et déclarer la SAS VDB BURGER occupante sans droit ni titre

— ordonner l’expulsion des lieux loués de la SAS VDB BURGER ainsi que de celle de tous occupants de leur chef et si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et périls, des marchandises et objet garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à Madame, Monsieur le président de désigner

— condamner provisionnellement la SAS VDB BURGER à payer en principal à la SAS VILLE DU BOIS INVEST la somme de 21.355,92 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés, augmenté d’un intérêt de retard fixé au taux EURIBOR 3 augmenté de quatre cents (400) points de base (article A.3.4 du contrat de bail)

— dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité forfaitaire irréductible (article A.3.3 du contrat de bail)

— condamner provisionnellement la SAS VDB BURGER à payer à la SAS VILLE DU BOIS INVEST la somme de 2.135,59 euros en application des dispositions de l’article A.3.4 du contrat de bail

— condamner provisionnellement la SAS VDB BURGER à payer à la SAS VILLE DU BOIS INVEST une indemnité forfaitaire compensatrice du temps nécessaire à la relocation égale à douze mois de loyer sur la base du dernier facturé augmenté des charges et de tous accessoires

— fixer et condamner provisionnellement la SAS VDB BURGER à payer à la SAS VILLE DU BOIS INVEST une indemnité d’occupation fixée pour chaque jour de retard de 2% hors taxes du montant du dernier loyer trimestriel hors taxes, outre les charges et taxes jusqu’à la remise des clés et état des lieux et après le départ du preneur cette indemnité restera due, pendant la durée nécessaire à la remise des lieux en état conformément au bail (article A.3.3 du contrat de bail)

— condamner la SAS VDB BURGER à payer à la SAS VILLE DU BOIS INVEST la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la SAS VDB BURGER aux entiers dépens d’instance en ce compris le coût du commandement de payer

A l’audience du 7 octobre 2025 la SAS VILLE DU BOIS INVEST, par avocat, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son bordereau.

La SAS VILLE DU BOIS INVEST expose que, par acte sous seing privé conclu les 19 et 22 avril 2024, elle a donné à bail commercial à Monsieur [M] [U], aux droits duquel est venue la SAS VDB BURGER selon acte du 4 novembre 2024, un local dépendant du centre commercial de [Localité 3] situé [Adresse 5], moyennant un loyer minimum garanti de base initial et annuel de 20.000 euros hors taxes et hors charges, outre un loyer variable à compter de la troisième année du bail, payable trimestriellement et d’avance. La société explique avoir consenti à sa locataire une franchise de loyer, pour la première année du bail d’un montant de 3.000 euros hors taxes et hors charges et, pour la deuxième année une franchise d’un montant de 2.000 euros hors taxes et hors charges. La société indique que, par acte du 16 décembre 2024, son preneur s’est engagé à réaliser les travaux d’aménagement à sa charge dans les 4 mois suivant la prise de possession des locaux et, en contrepartie, elle lui a accordé une franchise d’un mois supplémentaire de loyer pendant la période nécessaire à la réalisation desdits travaux précisant qu’un état des lieux d’entrée contradictoire fixant la prise de possession des locaux a été établi le 23 décembre 2024. Or, la défenderesse fait valoir que depuis l’entrée effective dans les lieux loués, sa locataire s’abstient de procéder au règlement de ses loyers et charges contractuellement dus de telle sorte qu’elle a été contrainte, après l’envoi d’une vaine mise en demeure, de lui faire délivrer par commissaire de justice le 27 mai 2025 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme en principal de 14.259,98 euros. Ledit commandement étant demeuré infructueux dans le délai imparti, elle considère la clause résolutoire acquise et sollicite le bénéfice de ses effets.

Bien que régulièrement assignée, la SAS VDB BURGER n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025, prorogé au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes de l’article L.145-41 du code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SAS VILLE DU BOIS INVEST justifie par la production du contrat de bail signé électroniquement les 19 et 22 avril 2024 et de ses avenants, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 mai 2025 et du décompte actualisé au 3ème trimestre 2025 inclus, que la société preneuse, la SAS VDB BURGER, ne règle pas de manière régulière ses loyers, charges et taxes.

Le contrat de bail liant les parties comporte en son article A.7, en page 37, une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le 27 mai 2025, la SAS VILLE DU BOIS INVEST a fait délivrer à la SAS VDB BURGER un commandement de payer une somme de 14.259,98 euros, hors coût de l’acte, pour l’arriéré locatif, terme du mois de juin 2025 inclus, le dit commandement visant expressément la clause résolutoire inscrite au contrat de bail.

Il ressort des pièces versées au dossier et des explications des parties que la SAS VDB BURGER, défaillante, ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer dans le délai d’un mois imparti, ni dans le mois ayant suivi sa délivrance.

Dans ces conditions, la demanderesse est fondée à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail et à obtenir la résiliation de ce bail à compter du 28 juin 2025.

En conséquence, il convient de considérer la SAS VFB BURGER occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef, sans délai, à défaut la SAS VILLE DU BOIS INVEST étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement provisionnelles

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

1) S’agissant des impayés locatifs

Il résulte du décompte actualisé versé aux débats par la SAS VILLE DU BOIS que sont réclamés en paiement les loyers, charges et taxes du 23 décembre 2024 au mois de septembre 2025 inclus, à hauteur de la somme totale de 21.355,92 euros.

La SAS VDB BURGER, qui ne comparait pas ni n’est représentée, n’établit pas s’être acquittée de ses dettes locatives.

Par conséquent, il convient de considérer, pour la part non sérieusement contestable en référés, que la SA VDB BURGER est débitrice d’une somme de 21.355,92 euros TTC au titre de ses impayés locatifs arrêtés au mois de septembre 2025 inclus. Il convient donc de la condamner à payer ce montant à titre de provision à valoir sur les impayés locatifs et indemnités d’occupation dus au mois de septembre 2025 inclus.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025, date de délivrance du commandement de payer sur la somme de 14.259,98 euros et à compter du 4 août 2025, date de délivrance de l’assignation pour le surplus.

Cependant, la demande de majoration des intérêts de retard prévue contractuellement par le bail s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

2) S’agissant de l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SAS VDB BURGER causant un préjudice à la SAS VILLE DU BOIS INVEST, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié à compter du 28 juin 2025 et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS VDB BURGER au paiement de ladite indemnité à compter du 1er octobre 2025 étant précisé que celles dues depuis l’acquisition effective de la clause résolutoire sont comprises au titre de la provision allouée ci-dessus.

Cependant, la demande de majoration de ladite indemnité prévue contractuellement par le bail s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Sur la conservation du dépôt de garantie, la clause pénale et l’indemnité forfaitaire compensatrice du temps nécessaire à la relocation

La demande de conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité forfaitaire irréductible s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

Il en est de même pour la demande formée en application de l’article A.3.4 du contrat de bail ainsi que l’indemnité forfaitaire compensatrice du temps nécessaire à la relocation.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS VDB BURGER, qui échoue, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 27 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte-tenu des éléments de la cause et de l’équité, la SAS VDB BURGER sera condamnée à payer à la SAS VILLE DU BOIS INVEST la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local commercial situé au rez-de-chaussée du centre commercial de [Localité 3] sis [Adresse 4], identifié sous le lot n°4, au 28 juin 2025.

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion, sans délai, de la SAS VDB BURGER et/ou de tous occupants de leur chef du local commercial situé au rez-de-chaussée du centre commercial de [Localité 3] situé [Adresse 4], identifié sous le lot n°4.

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE, par provision, la SAS VDB BURGER à payer à la SAS VILLE DU BOIS INVEST la somme de 21.355,92 euros TTC au titre des impayés de loyers, taxes et charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 30 septembre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025 sur la somme de 14.259,98 euros et à compter du 4 août 2025 pour le surplus.

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration des intérêts de retard formée en application de l’article A.3.4 du contrat de bail liant les parties.

FIXE, à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS VDB BURGER à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SAS VILLE DU BOIS INVEST aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 28 juin 2025.

CONDAMNE, par provision, la SAS VDB BURGER à payer à la SAS VILLE DU BOIS INVEST l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation formée en application de l’article A.3.3 du contrat de bail.

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnité forfaitaire irréductible.

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande formée en application de l’article A.3.4 du contrat de bail.

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’indemnité forfaitaire compensatrice du temps nécessaire à la relocation.

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

CONDAMNE la SAS VDB BURGER aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 27 mai 2025.

CONDAMNE la SAS VDB BURGER à payer à la SAS VILLE DU BOIS INVEST la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 2 décembre 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,