TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 6]-[Localité 5]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 11 Septembre 2025

AFFAIRE N° RG 25/00560 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QTU2

NAC : 72I

Jugement Rendu le 11 Septembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, SARL au capital de 30.000,00 euros immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le numéro 533 489 977, ayant son siège social [Adresse 1],

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [P] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparant,

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Zahra BENTOUILA, greffière lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 22 Janvier 2025,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 Juin 2025 et mise en délibéré au 11 Septembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[P] [X] est propriétaire des lots numéros 17 et 47 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 8] sise [Adresse 4] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet PRECLAIRE, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile M.[P] [X] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

Condamner M. [X] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 7 835,67 euros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 4ème trimestre 2024 inclus,

Condamner M. [X] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 3 004,67 euros, au titre des charges provisionnelles jusqu’au 4ème trimestre 2024, rendues exigibles par la mise en demeure.

Condamner M. [X] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 381 euros, qui sera imputée aux seuls défendeurs, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 que du décret 2015-342 du 26 mars 2015 et de son annexe 1 (point 9.1 du Contrat type),

Condamner M. [X] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] des intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024, date de la mise en demeure,

Ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dûs, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil,

Condamner M. [X] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil,

Condamner M. [X] [P] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 2 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner M.[X] [P] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que le compte de M. [P] [X] est débiteur depuisplusieurs années et qu’il a déjà été condamné par jugement du tribunal judiciaire d’EVRY du 17 mars 2022 au titre des charges dues jusqu’au 1er trimestre 2022 inclus et des provisions exigibles pour les 2ème au 4ème trimestre 2022 inclus, dont le montant a été réajusté lors de l’assemblée générale des copropriétaires de 2022 , postérieure au jugement et précise que la présente demande de condamnation intègre les réajustements effectués depuis le jugement du 17 mars 2022.

Il ajoute qu’à aucun moment M. [P] [X] n’a pris contact avec le syndic de copropriété afin de trouver une solution visant au règlement de l’arriéré de charges de copropriété et que, celles-ci constituant les seules ressources du syndicat des copropriétaires, tout copropriétaire qui ne règle pas ses charges met en péril l’équilibre de la trésorerie du syndicat des copropriétaires, aggrave les dépenses par les frais de contentieux générés et oblige les autres copropriétaires à supporter le paiement de ces charges en sus de leurs propres charges, mettant également en danger l’équilibre de leur budget.

A l’audience du 12 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

M. [P] [X], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 31 octobre 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à M.[P] [X], dont l’avis de réception a été signé le 4 novembre 2024.

Aux termes de cette lettre, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] sollicite le paiement de la somme de 2 697,64 euros, total des provisions pour charges et appels fonds travaux ALUR du 1er janvier 2024 au 21 octobre 2024 et précise qu’à défaut de règlement de cette somme sous 30 jours, ces provisions ainsi que l’arriéré de charges seront immédiatement exigibles.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 17 mai 2021, 18 juin 2021, 24 mai 2022, 4 juillet 2022, 1er juin 2023 et 24 juillet 2024,

— un décompte des sommes dues postérieurement au jugement du 17 mars 2022, arrêtées au 5 décembre 2024,

— un extrait de compte du syndic sur la période du 1er janvier 2022 au 5 décembre 2024,

— un budget prévisionnel du syndic pour l’exercice 2025,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée

— le jugement du tribunal judiciaire d’Evry du 17 mars 2022

— le contrat de syndic,

— et le règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît que le syndicat des copropriétaires réclame les sommes de 216,88 euros et 72,30 euros au titre de soldes des appels de charges des 3ème et 4ème trimestres 2022 et les sommes de 7,55 euros et 2,52 euros au titre de soldes des appels de fonds travaux des 3ème et 4ème trimestres 2022 au motif qu’aux termes du jugement du 17 mars 2022 M.[P] [X] a été condamné au paiement des provisions du budget prévisionnel 2022 voté lors de l’assemblée générale du 17 mai 2021 alors que ce budget a été réajusté à la hausse lors de l’assemblée générale du 24 mai 2022.

Or, les comptes de l’exercice 2022 ont été approuvés lors de l’assemblée générale du 1er juin 2023, ainsi qu’il ressort de la résolution numéro 2 du procès-verbal versé aux débats et l’ajustement comptable en résultant, faisant apparaître un solde débiteur de 398,88 euros, a été effectué le même jour, ainsi qu’il ressort du relevé individuel des charges de l’exercice 2022 et de l’extrait de compte du Cabinet Préclaire versés aux débats.

Il en résulte que les sommes mentionnées le 1er juillet 2022 sur le décompte des sommes dues au 5 décembre 2024 au titre de soldes des appels de charges et fonds travaux des 3ème et 4ème trimestre 2022 doivent être déduites du montant de la créance réclamée.

Il convient également de déduire du montant de 7 835,67 euros réclamé la somme de 264,59 euros mentionnée sur le décompte versé aux débats à la date du 28 mai 2024 à titre de frais de commandement de payer, qui ne correspond ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels fonds travaux impayés sur la période du 24 mai 2022 au 1er octobre 2024, appel 4ème trimestre 2024 et 4/4 fonds travaux ALUR 2024 inclus, s’élève à la somme de 7 271,73 euros (= 7 835,67€-216,88€-7,55€-72,30€-2,52€-264,69€).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 2 697,64 euros à compter du 31 octobre 2024, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 22 janvier 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR devenus exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolutions n°s 8 et 12 du PV de l’assemblée générale du 24 juillet 2024 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025 et fixant te taux de cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 1er trimestre au 4ème trimestre 2025 inclus, s’élève à la somme de 3 004,67 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M.[P] [X] a déjà été condamné par jugement du tribunal judiciaire d’EVRY en date du 17 mars 2022 pour non paiement de ses charges de copropriété.

Les manquements répétés de M.[P] [X] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée une fois de plus d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Cependant, il ressort de l’extrait de compte du syndic versé aux débats, portant sur la période du 1er janvier 2022 au 5 décembre 2024, que M.[P] [X] a effectué quelques versements conséquents pour tenter de contenir sa dette, ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérêts dus.

Il convient donc de condamner M.[P] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] une somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] réclame une somme de 381,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais de la relance du 9 août 2024 n’apparaissent pas bien fondés, les modalités d’envoi n’étant pas justifiées. Il conviendra donc de déduire du montant réclamé la somme de 36,00 euros correspondant à ces frais.

Les frais intitulés “Constitution dossier avocat” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Seuls les frais de la lettre de mise en demeure du 4 juillet 2024 (25,00 €) et de celle du 31 octobre 2024 apparaissent bien fondés, mais il convient de ramener le montant des frais de la mise en demeure du 31 octobre 2024 à la somme de 30,00 euros, conformément au montant figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation.

M.[P] [X] sera condamné au paiement de la somme de 55,00 euros (=25,00 €+30,00€) au titre des frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

M.[P] [X], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétairesde la [Adresse 8], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE M.[P] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 7 271,73 euros au titre des charges de copropriété et appels fonds travaux impayés sur la période du 24 mai 2022 au 1er octobre 2024, appel 4ème trimestre 2024 et 4/4 fonds travaux ALUR 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du sur la somme de 2 697,64 euros à compter du 31 octobre 2024, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter du 22 janvier 2025, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE M.[P] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 3 004,67 euros au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 1er trimestre au 4ème trimestre 2025 inclus, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M.[P] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 600,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE M.[P] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 55,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE M.[P] [X] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 1 200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M.[P] [X] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le ONZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,