TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00594 – N° Portalis DBZ5-W-B7J-KHFW

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 22 Janvier 2026

Etablissement public OPHIS

Rep/assistant : M^e DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Monsieur [J] [I]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 22 Janvier 2026

A : L’ OPHIS,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 22 Janvier 2026

A : L’ OPHIS,

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 20 Novembre 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 22 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’ OPHIS, dont le siège social est 32 rue de Blanzat – 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée, par Mme [H] (Salarié) munie d’un pouvoir spécial,

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [I], demeurant 32 rue Bansac – 63000 CLERMONT-FERRAND

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte conclu sous seing privé en date des 03 mai 2021 et 10 mai 2021, l’OPHIS du Puy-de-Dôme a conclu un « contrat de résidence » avec M. [J] [I], pour une résidence sociale sise logement n°14, 32 rue Bansac, 63000 Clermont-Ferrand, moyennant le versement d’une redevance de 359,41 €, outre 31,64 € de prestations.

Le contrat était conclu pour une durée d’un mois, renouvelable par tacite reconduction pour de mêmes périodes, dans la limite de 24 mois à compter de sa signature.

Le 15 octobre 2021 puis le 08 octobre 2024, l’OPHIS du Puy-de-Dôme a informé la Caisse d’allocations familiales de l’existence d’une situation d’impayés.

Par acte de Commissaire de justice du 28 janvier 2025, l’OPHIS du Puy-de-Dôme a fait signifier à M. [J] [I] un courrier de congé, dans la mesure où celui-ci ne respecte plus les obligations décrites dans le contrat de résident.

Par acte de Commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, l’OPHIS du Puy-de-Dôme a fait assigner M. [J] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand et a demandé de :

Constater l’expiration du contrat de résidence et prononcer la résiliation du bail verbal ; Ordonner l’expulsion de M. [J] [I] des lieux loués et de celle de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; Le condamner au paiement des impayés de loyers, d’un montant de 1.295,40 €, suivant décompte arrêté au 30 juin 2025, à parfaire ou diminuer ;Le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et des charges, jusqu’à son départ effectif, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ; Le condamner au paiement d’une somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des éventuelles mesures conservatoires ; En cas d’octroi de délais de paiement, indiquer que ceux-ci le soient de façon précise tant sur le montant à verser que sur la date des versements, en sus des loyers courants et prévoir que la clause résolutoire reprendra automatiquement ses effets à défaut de respect des engagements prévus.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département, le 31 juillet 2025.

Aucun diagnostic social et financier récapitulant la stituation sociale et familiale du locataire n’est parvenu au greffe de la juridiction avant l’audience.

A l’audience, l’OPHIS du Puy-de-Dôme est représenté par Madame [H], munie d’un pouvoir. L’OPHIS du Puy-de-Dôme réitère les demandes comprises dans son assignation et actualise sa créance principale à la somme de 3.020,44€.

Au soutien de ses prétentions, il expose que M. [J] [I] n’adhère pas à l’accompagnement social, que celui-ci ne respecte pas son contrat, avec des impayés ; qu’il est toujours dans les lieux ; qu’il n’a pas déposé de dossier de surendettement, à sa connaissance.

M. [J] [I] n’est ni présent, ni représenté.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures précitées conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIF DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. ».

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

I – Sur la résiliation et l’expulsion

En vertu de l’article 1709 du Code civil, « Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ».

De plus, l’article 1714 du même code précise que : « On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage ».

En application de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du Code Civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le bail est un contrat qui peut être établi par écrit ou verbalement.

De même si, en application de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location doit étre établi par écrit, la jurisprudence admet la validité des baux verbaux.

C’est à celui qui invoque un bail, qu’il incombe d’établir son existence.

Il se déduit des dispositions de l’article 1715 du Code civil, que la preuve de l’existence d’un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d’exécution.

En l’espèce, ce n’est pas un contrat de bail soumis au régime de la loi du 6 juillet 1989 qui a été conclu entre les parties, mais un contrat de résidence portant sur la résidence sociale sise 32 rue Bansac, à Clermont-Ferrand.

Ce contrat de résidence prévoit notamment, en son article II, que « le présent contrat est signé pour une période d’un mois, renouvelable par tacite reconduction pour de mêmes périodes dans la limite de vingt-quatre mois à compter de sa signature.»

Or, l’expiration du délai de 24 mois susmentionné emporte des conséquences juridiques, le défendeur s’étant maintenu dans les lieux après l’expiration du contrat sans que ne soit conclu de nouveau contrat.

Ainsi, il y a lieu de considérer que le contrat de résidence s’est mué en contrat de bail verbal, soumis au régime de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, en présence d’un commencement d’exécution et d’un accord des parties sur une redevance, désormais devenue loyer.

S’agissant d’un bail verbal, il convient de rappeler qu’il n’existe pas de clause résolutoire, laquelle peut uniquement résulter d’une stipulation expresse dans un écrit.

A ce titre, aucun commandement de payer visant une clause résolutoire n’a été versé aux débats.

A titre liminaire, il convient de relever que l’OPHIS du Puy-de-Dôme demande de constater la résiliation du bail sans plus de précision, mais vise bien dans ses écritures le congé susmentionné signifié par commissaire de justice le 28 janvier 2025 à M. [J] [I].

L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose notamment que « I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. ».

Au cas présent, le bailleur verse aux débats plusieurs courriers adressés à M. [J] [I] et différents décomptes qui démontrent que M. [J] [I] ne règle pas ses loyers depuis longtemps, le dernier virement effectué par le locataire date en effet du 05 novembre 2024.

De plus, il apparait que l’arriéré locatif ne cesse d’augmenter pour atteindre la somme de 3.020 euros le 18 novembre 2025.

En outre, le bailleur verse le courrier de congé pour non respect des obligations du contrat de résident en date du 21 janvier 2025 mentionnant un préavis de six mois et signifié le 28 janvier 2025 par commissaire de justice à M. [J] [I]

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces éléments que le congé du 28 janvier 2025 a été délivré pour un motif légitime et sérieux, lié aux manquements de M. [J] [I] à ses obligations. En effet, l’article 7 de la loi précitée lui impose de régler ses loyers et ses charges au terme convenu, de même que l’article 1728 du Code civil, obligation qui n’a pas été respectée selon le bailleur, ainsi qu’il en ressort de son courrier de congé.

Au vu de l’existence d’un arriéré locatif, il convient de considérer que le locataire a manqué à ses obligations et que l’OPHIS du Puy-de-Dôme était fondé à lui faire délivrer ce courrier de congé.

En conséquence, il sera donc constaté la résiliation du bail verbal conclu entre l’OPHIS du Puy-de-Dôme et M. [J] [I] par l’effet du congé délivré le 28 janvier 2025, à effet au 28 juillet 2025.

L’expulsion de M. [J] [I] sera ordonnée, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, si nécessaire.

Il sera, par ailleurs, condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 431,26 €, en application de l’article 1760 du Code civil, somme correspondant au montant du loyer augmenté des provisions sur charges outre indexation sur l’augmentation annuelle des loyers.

II – Sur la demande en paiement

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose notamment que « Le locataire est obligé:

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;[…] ».

Par ailleurs, l’article 1728 du Code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. ».

L’OPHIS du Puy-de-Dôme justifie d’un arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation d’un montant de 3.020,44 €, arrêté au 18 novembre 2025, mois d’octobre 2025 comprise.

Cette créance étant justifiée en son principe et en son montant, M. [J] [I] sera condamné au paiement de ladite somme au demandeur.

III – Sur les mesures accessoires

M. [J] [I] succombant au principal, il sera condamné au paiement des dépens, en application de l’article 696 du Code de procédure civile, lesquels comprendront notamment le coût de l’assignation et celui de la signification du congé du 28 janvier 2025.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité, compte tenu notamment de la situation économique respective des parties, de le condamner à payer une quelconque somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire s’applique de droit à la présente décision, en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE l’expiration du contrat de résidence écrit, conclu entre l’OPHIS du Puy-de-Dôme et M. [J] [I], au 10 mai 2023  ;

CONSTATE l’existence d’un bail d’habitation verbal, soumis au régime de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, conclu entre l’OPHIS du Puy-de-Dôme et M. [J] [I], à compter du 10 mai 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail verbal conclu le entre l’OPHIS du Puy-de-Dôme et M. [J] [I], à compter du 28 juillet 2025, par l’effet du congé signifié le 28 janvier 2025  ;

ORDONNE, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de M. [J] [I] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis logement n°14, 32 rue Bansac, 63000 Clermont-Ferrand, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

CONDAMNE M. [J] [I] à payer à l’OPHIS du Puy-de-Dôme la somme de 3.020,44 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au18 novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par M. [J] [I] à la somme mensuelle de 431,26 € outre indexation sur l’augmentation annuelle des loyers, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à l’OPHIS du Puy-de-Dôme ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DÉBOUTE l’OPHIS du Puy-de-Dôme de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [J] [I] aux dépens de l’instance comprenant le coût de l’assignation et celui de la signification du congé du 28 janvier 2025  ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DÉBOUTE l’OPHIS du Puy-de-Dôme du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le président et le greffier

Le greffier Le juge des contentieux de la protection