TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 28 Avril 2026

Numéro RG : N° RG 26/00021 – N° Portalis DB2P-W-B7K-E57Z

DEMANDEUR :

S.A. ADOMA

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Pascal SOUDAN de la SELARL CABINET PASCAL SOUDAN CONSEIL, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [B] [E]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Carine HOËNY

Greffier : Liliane BOURGEAT

DEBATS :

Audience publique : 17 mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 31 mars 2016 à effet au 1er avril 2016, la S.A ADOMA a mis à disposition de Monsieur [I] [B] [E], un logement à usage d’habitation (n°215) situé Sis [Adresse 4], moyennant une redevance mensuelle de 478,94 euros.

Le 13 octobre 2025, la S.A ADOMA a mis en demeure Monsieur [I] [B] [E] de payer le solde de ses redevances pour un montant de 4617,88 euros .

Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2026, la S.A ADOMA a fait assigner Monsieur [I] [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CHAMBÉRY en référé auquel elle demande de :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence conclu avec Monsieur [I] [B] [E] est acquise depuis le 17 novembre 2025 et constater en conséquence la résiliation de ce contrat à cette date ;

— obtenir sa condamnation au paiement :

* d’une somme de 2932,88 euros au titre des arriérés de redevances et autres frais dus au titre du contrat sur la période arrêtée au 13 octobre 2025, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 16 octobre 2025;

* d’une somme de 856 euros au titre des arriérés de redevances et autres frais dus au titre du contrat correspondant au mois d’octobre 2025 ainsi qu’au prorata de la redevance du 1er au 16 novembre 2025, avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;

* d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant de la redevance mensuelle, soit 558,30 euros, à compter du 17 novembre 2025 et ce jusqu’au 31 décembre 2025, et à la somme de 563,76 euros à partir du 1er janvier 2026, cette somme étant à parfaire au jour de la justification dela libération effective des lieux et remise des clés ;

* d’une indemnité de 600,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— dire que la société requérante conservera le dépôt de garantie, avancé par le Fonds de Solidarité Logement (FSL), jusqu’à la sortie effective du résident et restitution des clés, cette somme devant être imputée prioritairement sur les travaux et la remise en état qui s’avéreraient nécessaires ;

— constater l’occupation sans droit ni titre de Monsieur [I] [B] [E] en raison de l’acquisition de ladite clause résolutoire et résiliation à compter du 17 novembre 2025 ;

— être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [B] [E] et de tous les occupants de son chef, avec l’aide de la force publique, ainsi que la séquestration chez tel garde meubles au choix du requérant de ses meubles et effets mobiliers aux frais du défendeur ;

— ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner Monsieur [I] [B] [E] aux dépens ;

À l’audience du 17 février 2026, la S.A ADOMA, représentée par son conseil, sollicite la résiliation du bail, l’expulsion du résident, le paiement des arriérés de redevance et d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ des lieux. Elle réactulise le montant de la dette à 4350,50 euros. Elle ajoute que les APL s’élèvent à 421 euros pour une redevance de 558,30 euros. Elle précise que la mise en demeure est restée sans effet.

Monsieur [I] [B] [E] comparaît et l’affaire est renvoyée à sa demande afin qu’il puisse faire venir un ami pour traduire l’audience.

À l’audience du 17 mars 2026, la S.A ADOMA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et réactualise la dette à 4493,30 euros, selon un décompte arrêté au 9 mars 2026. Elle explique que la redevance est fixée à 563,76 euros. Elle indique que 421 euros sont versées par les APL. Elle précise que les paiements sont irréguliers puisque 200 euros ont été versées le 17 janvier 2026 et le 31 janvier 2026. Elle explique que la clause résolutoire est acquise au 17 novembre 2025 et qu’il n’y a pas eu de reprise du loyer courant. Elle précise que la location est de type social, et n’est ainsi pas soumise à la CCAPEX et à la notification à la Préfecture.

Monsieur [I] [B] [E] comparaît à l’audience et sollicite de pouvoir rester dans le logement. Il indique reconnaître le montant de la dette. Il explique être marié mais précise que son épouse et les enfants vivent à l’étranger. Il déclare ne pas avoir de travail et précise être en fin de droit au chômage. Il ajoute percevoir mensuellement 500 euros de chômage. Au niveau des charges, il déclare avoir des crédits. Il propose de verser 50 euros en sus de la redevance pour apurer la dette.

La décision a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur les textes applicables

L’article 2 de la loi du 06 juillet 1989 énonce notamment que "le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. (…)

Toutefois, ce titre ne s’applique pas :

1° Aux logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1 (…)".

L’article L.633-1 du Code de la construction et de l’habitation définit le logement-foyer comme "un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective.

Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.

Le logement-foyer dénommé « résidence sociale » est destiné aux personnes ou familles mentionnées au II de l’article L. 301-1(…)"

En l’espèce, si le contrat conclu entre la S.A ADOMA et Monsieur [I] [B] [E] ne mentionne pas expressément que les lieux loués sont situés au sein d’un logement-foyer, il stipule qu’il s’agit d’une résidence sociale. Il y est par ailleurs fait mention des “équipements collectifs et semi-collectifs".

Par conséquent, ce contrat concerne un logement-foyer, excluant l’application des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 au profit des dispositions du Code de la Construction et de l’Habitation, et subsidiairement celles de droit commun du code civil.

2°) Sur la résiliation du contrat de résidence

En application de l’article L633-2 alinéa 8 du code de la construction et de l’habitation, le contrat des personnes logées en logement-foyer est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

En l’espèce, l’article 11 du contrat stipule que celui-ci sera résilié de plein droit “en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat (…), la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception”, tandis que l’article 8 stipule que le résident s’engage notamment à payer la redevance aux termes convenus.

À cet égard, le 16 octobre 2025, la S.A ADOMA a mis en demeure Monsieur [I] [B] [E] de payer sa dette locative, s’élevant alors à 2932,88 euros, dans un délai de huit jours à compter de la réception de ce courrier, faute de quoi la résiliation de son contrat de résidence serait acquise dans le délai d’un mois à l’issue du délai de 8 jours.

Il résulte par ailleurs du décompte produit par la S.A ADOMA que les difficultés de paiement de Monsieur [I] [B] [E] ont été constatées dès le début de l’entrée dans les lieux. Par ailleurs, le résident a réglé partiellement la redevance jusqu’au 17 janvier 2026. Par ailleurs, il énonce percevoir 500 euros par mois au titre du chômage mais indique être en fin de droit. Par conséquent, il n’apparaît pas en mesure de reprendre le paiement intégral du loyer.

Dans cette mesure, le défaut de paiement répété de la redevance est avéré, si bien que la S.A ADOMA s’est utilement prévalue de l’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de résidence, lequel a par suite été résilié le 25 novembre 2025.

Par suite, le preneur devenant occupant sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à l’expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera par ailleurs rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est déterminé par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

3°) Sur le montant de l’arriéré locatif

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent à la redevance et aux charges mensuelles qui auraient été dues si le contrat n’avait pas été résilié, pour la période courant du 25 novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il résulte du décompte établi par la S.A ADOMA que Monsieur [I] [B] [E] restait devoir la somme de 4439,30 euros, incluant la redevance du mois de février 2026.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette locative, il sera condamné au paiement d’une somme provisionnelle de 4439,30 euros au titre des arriérés de redevances et autres frais dus au titre du contrat sur la période arrêtée au 28 février 2026, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 16 octobre 2025 sur la somme de 2932,88 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 856 euros et de la décision à intervenir pour le surplus.

Il sera par ailleurs condamné au paiement des redevances, charges et indemnités mensuelles d’occupation pour la période courant du 1er mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

4°) Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose dans son premier alinéa que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [I] [B] [E] a énoncé à l’audience percevoir 500 euros au titre du RSA. En outre, il propose de verser 50 euros pour apurer la dette.

Pour autant, il est constaté que le locataire ne paie pas régulièrement ses redevances et qu’il n’a pas repris le paiement intégral des redevances avant l’audience. Par ailleurs, la somme qu’il propose de verser n’est pas de nature à lui permettre de résorber son arriéré locatif dans le délai de deux ans prévus par l’article 1345-5 du code civil précité.

Dans ces conditions, Monsieur [I] [B] [E] sera débouté de ses demandes tendant à l’octroi de délais de paiement

5°) Sur les autres demandes du requérant

En l’absence de toute indication sur la nature et la valeur des meubles se trouvant dans le logement, il n’y a pas lieu d’autoriser la S.A ADOMA à faire séquestrer les meubles et effets du défendeur. Le sort de ces meubles sera en revanche régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

6°) Sur la demande concernant la retenue du dépôt de garantie

En application de l’article 1348 du code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible.

En l’espèce, l’article 7 du contrat de résidence prévoit que le dépôt de garantie est rendu au résident au moment de la restitution des clés, déduction faite, le cas échéant des sommes dues au gestionnaire.

Compte tenu du montant des sommes dues par le locataire, la société ADOMA sera autorisée à conserver le dépôt de garantie versé, dont le montant s’imputera en priorité sur la réparation d’éventuelles dégradations locatives, et subsidiairement ou pour le surplus, sur l’arriéré des redevances.

6°) Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation en référé.

Compte tenu de la situation économique du locataire, il est équitable de débouter la société ADOMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 514 à 514-5 du Code de procédure civile, la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 31 mars 2016 à effet au 1er avril 2016 entre la S.A ADOMA et Monsieur [I] [B] [E] concernant le logement à usage d’habitation situé Sis [Adresse 4] étaient réunies à la date du 25 novembre 2025 ;

EN CONSEQUENCE, ORDONNONS à Monsieur [I] [B] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [B] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles restés sur place sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution;

FIXONS l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des redevances et charges, éventuellement révisées, qui auraient été payées si le contrat avait continué ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [B] [E] à payer à la S.A ADOMA la somme provisionnelle de 4439,30 euros au titre des arriérés de redevances et autres frais dus au titre du contrat sur la période arrêtée au 28 février 2026, avec intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 16 octobre 2025 sur la somme de 2932,88 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 856 euros et de la décision à intervenir pour le surplus ;

DÉBOUTONS Monsieur [I] [B] [E] de ses demandes tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

AUTORISONS la société ADOMA à conserver la somme versée à titre de dépôt de garantie jusqu’à la sortie effective de Monsieur [I] [B] [E] et la restitution des clés, celle-ci devant être imputée prioritairement sur les frais éventuellement nécessaires pour remettre en état le logement,

CONDAMNONS Monsieur [I] [B] [E] aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation en référé ;

DÉBOUTONS la société ADOMA de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment celle formée par le requérant au titre de la mise sous séquestre des meubles et effets du défendeur ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du TRIBUNAL JUDICIAIRE de CHAMBÉRY, le 28 avril 2026, par Madame Carine HOËNY, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry, assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION