TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute : 603

Références : R.G N° N° RG 24/01715 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QQK7

JUGEMENT

DU : 16 Mai 2025

Société [Localité 8]

C/

Mme [U] [B]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 16 Mai 2025.

DEMANDERESSE:

Société [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M. [E] [N] (Autre) muni d’un pouvoir

DEFENDERESSE:

Madame [U] [B]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 03 Avril 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Lucie PARCHEMAL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à [Localité 8]

+ 1CCC à Mme [B]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 28 février 2020, la société [Localité 8] a donné en location à Madame [U] [B], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel actualisé de 505,32 €, outre provisions sur charges de 193,52 €.

Le 15 mai 2024, la société [Localité 8] a fait délivrer à Madame [U] [B] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 369,39 € selon décompte arrêté au 2 mai 2024.

La société [Localité 8] a, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 5 janvier 2024, informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par assignation délivrée à étude le 12 août 2024, la société [Localité 8] a attrait Madame [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Evry-Courcouronnes, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société [Localité 8] sollicite de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de location pour défaut de paiement des loyers et charges locatives, et ce à compter du jugement à intervenir ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion de Madame [U] [B] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;dire que faute par Madame [U] [B] de le faire, elle pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;autoriser la société [Localité 8] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Madame [U] [B] ;condamner Madame [U] [B] au paiement des sommes suivantes :- 5 250,99 € correspondant aux loyers et charges impayés au 6 août 2024, avec intérêts à compter du commandement de payer ;- une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux ;- 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;- en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 15 mai 2024 et de l’assignation ;ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans caution.

Le 13 août 2024, la société [Localité 8] a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 3 avril 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la société [Localité 8], représentée par Monsieur [E] [N], muni d’un pouvoir, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 1 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3 177,57 €. Elle précise que le paiement du loyer courant est repris. Elle déclare ne pas s’opposer aux délais de paiement sollicités, un plan d’apurement ayant été signé avec la défenderesse à hauteur de 10,00 € par mois dans l’attente d’un versement au titre du FSL. Elle ne s’oppose pas non plus à la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [U] [B], comparante en personne, ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 10,00 € par mois en plus du loyer courant. Madame [U] [B] sollicite également la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire.

Madame [U] [B] soutient notamment :

n’avoir pas sollicité de procédure de traitement du surendettement ;

avoir subi une importante baisse de revenu après avoir repris des études pour devenir infirmière et déminissionné de son poste d’aide soignante ;

percevoir des revenus de 465 € par mois ainsi qu’une prime d’activité de 235 € et des allocations familiales de 148,52 € ;

avoir deux enfants à charge à son domicile ;

avoir des crédits à la consommation en cours de remboursement.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société [Localité 8] verse aux débats un décompte arrêté au 1 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 3 177,57 €, hors dépens.

En outre, il résulte de l’analyse du décompte détaillé des sommes dues que la société [Localité 8] sollicite, dans les échéances appelées, le paiement d’une cotisation mensuelle au titre de l’assurance. Faute pour le bailleur, qui ne produit pas l’accusé de réception du courrier, de justifier d’avoir adressé, en lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à Madame [U] [B] une mise en demeure d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs conformément aux dispositions de l’article 7 g alinéas 3 et 4 de la loi du 6 juillet 1989, ces cotisations seront déduites des sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif (18,31 €).

Sous cette réserve, au vu des justificatifs fournis, la créance de la société [Localité 8] est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des sommes précitées d’un montant total de 18,31 € au 1 avril 2025.

Il convient par conséquent de condamner Madame [U] [B] à payer à la société [Localité 8] la somme de 3 159,26 € actualisée au 1er avril 2025, au titre de l’arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Madame [U] [B] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 10,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats que Madame [U] [B] va bénéficier d’un versement par le FSL, ce qui viendra fortement diminuer sa dette.

En outre, il résulte du décompte produit par le bailleur à l’audience que Madame [U] [B] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de son engagement et de l’absence d’opposition de la société [Localité 8], il convient par conséquent d’accorder à Madame [U] [B] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 10,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société [Localité 8] justifie avoir, le 5 janvier 2024, informé la Caisse d’Allocations Familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, cette information valant saisine de la Commision de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article VI.) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, et en cas de défaut d’assurance, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [U] [B] le 15 mai 2024, pour un montant principal de 4 369,39 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 16 juillet 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, VII, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [U] [B] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience. Au regard de son souhait de pouvoir rester dans le logement et de l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu de dire que pendant le cours des délais précédemment accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse, Madame [U] [B] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la clause de résiliation reprendra son plein effet, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible, Madame [U] [B] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail et faute pour Madame [U] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef. En cas de maintien dans les lieux, la société [Localité 8] sera en droit d’exiger de Madame [U] [B] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, il convient de condamner Madame [U] [B], qui succombe, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 mai 2024 et de l’assignation du 12 août 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la société [Localité 8] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par société [Localité 8] ;

CONSTATE que le contrat signé le 28 février 2020 entre la société [Localité 8] et Madame [U] [B] concernant les locaux situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 16 juillet 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Madame [U] [B] à payer à société [Localité 8] la somme de 3 159,26 € (trois mille cent cinquante-neuf euros et vingt-six centimes) actualisée au 1er avril 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [U] [B] à s’acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d’un montant de 10,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en supplément du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 20e jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, et ce quinze jours après présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse :

Madame [U] [B] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la société [Localité 8], la résiliation du bail étant acquise à la date du 16 juillet 2024;

Madame [U] [B] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

faute pour Madame [U] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

le sort des biens mobiliers garnissant les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

en cas de maintien dans les lieux, la société [Localité 8] sera en droit d’exiger de Madame [U] [B] le paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet de la clause résolutoire.

FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Madame [U] [B] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux ; et au besoin CONDAMNE Madame [U] [B] à payer à la société [Localité 8] ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [U] [B] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 15 mai 2024 et de l’assignation du 12 août 2024 ;

DEBOUTE la société [Localité 8] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présence décision est assortie de l’exécution provisoire ;

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LA JUGE ET LA GREFFIERE PRÉSENTES LORS DU PRONONCE.

LA GREFFIERE, LA JUGE,