RÉFÉRÉ

Min N° 24/00064

N° RG 25/00974 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFJ5

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 24 Février 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffiére, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 13 Janvier 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. HLM [Localité 1] ET [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Madame [M] [E] munie d’un pouvoir

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [W] [X]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [N]

[Adresse 3]

[Localité 4]

comparant en personne,

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 avril 2024 à effet le 17 avril 2024, la société d’HLM [Localité 1] et Lumières a donné à bail à Mme [W] [X] et M. [C] [N] un logement situé au [Adresse 4] 3, logement n°4898, à [Localité 5] (77 124), moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 631,90 euros, hors charges.

Par acte sous seing privé du 29 avril 2024, à effet au 30 avril 2024, la société d’HLM [Localité 1] et Lumières a donné à bail aux mêmes locataires un emplacement de stationnement situé dans le parking en sous-sol des [Adresse 5], à [Localité 6], parking sous-sol PLUS 0215, n°12 – n° UG 010684, moyennant le versement d’un loyer mensuel initial de 41,40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024, la société d’HLM [Localité 1] et Lumières a fait signifier à Mme [W] [X] et M. [C] [N] un commandement de payer la somme principale de 2 543 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 22 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 octobre 2025, la société d’HLM [Localité 1] et Lumières a fait assigner Mme [W] [X] et M. [C] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner solidairement Mme [W] [X] et M. [C] [N] à lui payer la somme de 11 415,39 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 2 543 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ; condamner solidairement Mme [W] [X] et M. [C] [N] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;condamner in solidum Mme [W] [X] et M. [C] [N] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX et le coût de l’assignation ;condamner in solidum Mme [W] [X] et M. [C] [N] au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 16 octobre 2025.

A l’audience du 13 janvier 2026, la société d’HLM [Localité 1] et Lumières, représentée par Mme [M] [E], régulièrement munie d’un pouvoir remis à l’audience, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 12 975,93 euros, arrêtée au 12 janvier 2026, loyer du mois de décembre inclus.

Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance mais a accepté la demande de délais de paiement formulée en défense ainsi que la mensualité proposée. Elle a précisé que les versements repris étaient irréguliers mais d’un montant important.

Au soutien de ses demandes, elle invoque l’application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que les défendeurs n’ont pas réglés les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

M. [C] [N] a comparu en personne, et n’a pas contesté le montant de la dette. Il a sollicité des délais de paiement assortis de la possibilité de se maintenir dans les lieux. Il a indiqué pouvoir régler mensuellement le loyer ainsi que la somme de 350 euros au titre de la dette. Il a affirmé avoir fait un règlement de 1 250 euros la veille de l’audience. Il a expliqué la dette par sa perte d’emploi ainsi que celle de sa femme. Ensuite, il a investi ses ressources dans sa nouvelle activité dans la restauration rapide et a accumulé les dettes. Toutefois, il est en mesure de se rémunérer depuis le mois de novembre, à hauteur d’environ 1 900 euros par mois. Il perçoit en outre une allocation de la part de France Travail d’environ 1 000 euros. Il a précisé avoir à charge deux enfants mineurs de 10 ans et 8 ans. Il a déclaré ne pas avoir d’autres dettes actuellement.

1/6

Régulièrement assignée en l’étude du commissaire de justice, Mme [W] [X] n’a pas comparu à l’audience.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIVATION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’absence de comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [W] [X], assignée en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas.

En l’espèce, la société d’HLM [Localité 1] et Lumières verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 16 avril 2024 à effet le 17 avril 2024 ;le contrat de bail souscrit entre les parties portant sur un emplacement de stationnement en date du 29 avril 2024, à effet au 30 avril 2024 ; le commandement de payer visant la clause résolutoire des baux, en date du 21 novembre 2024 ;le décompte de la créance arrêté au mois de décembre inclus.

Selon ce dernier décompte, qui recense les sommes dues au titre du logement comme de l’emplacement de stationnement, Mme [W] [X] et M. [C] [N] restent devoir à la société d’HLM [Localité 1] et Lumières la somme de 12 975,93 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 janvier 2026, échéance du mois de décembre incluse.

2/6

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les « frais d’huissiers » imputés aux locataires d’un montant de 170,93 euros et 199,97 euros.

Au-delà, les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, reconnue par M. [C] [N] à l’audience.

Par ailleurs, il est expressément prévu à l’article 2.2 du bail portant sur le logement et à l’article 6 du contrat portant sur l’emplacement de stationnement la solidarité entre les co-locataires.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Mme [W] [X] et M. [C] [N] à payer à la société d’HLM [Localité 1] et Lumières, à titre provisionnel, la somme de 12 605,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 janvier 2026 échéance du mois de décembre incluse.

Comme demandé, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, à compter du 21 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 543 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société d’HLM [Localité 1] et Lumières justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 22 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Il est constant que ce délai constitue un minimum légal d’ordre public institué au profit des locataires, et peut faire l’objet d’un allongement conventionnel.

En l’espèce, le bail d’habitation signé par les parties contient une clause résolutoire (article 8 des conditions générales) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat portant sur la location d’un emplacement de stationnement prévoit également en son article 5 la résiliation de plein droit du contrat en l’absence de paiement du loyer et des charges, un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré sans effet.

Or, la société d’HLM [Localité 1] et Lumières justifie avoir régulièrement signifié le 21 novembre 2024 un commandement de payer visant les clauses résolutoires ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 2 543 euros.

Ce commandement faisait injonction aux défendeurs de s’acquitter de cette somme dans un délai de deux mois.

3/6

Il convient d’appliquer ce dernier délai, notifié aux défendeurs par commissaire de justice, pour apprécier le caractère acquis ou non des effets des clauses résolutoires contenues aux baux.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 22 janvier 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties s’accordent à l’audience pour que Mme [W] [X] et M. [C] [N] bénéficient de délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues.

La société d’HLM [Localité 1] et Lumières n’a pas d’opposition sur la mensualité proposée par Mme [W] [X] et M. [C] [N], d’un montant de 350 euros.

Il y a donc lieu d’autoriser ces derniers à rembourser la dette de façon échelonnée, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

En outre, les conditions légales étant réunies, eu égard au versement de 1 000 euros du 5 janvier 2026 réglant le loyer du mois de décembre 2025, échu au 31 de ce mois, ainsi qu’une partie de la dette, il convient suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, il convient d’attirer l’attention des locataires sur le fait qu’à défaut de règlement d’une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion des locataires et à celle de tous occupants de leur chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Mme [W] [X] et M. [C] [N] seront redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 22 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de décembre inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

4/6

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [W] [X] et M. [C] [N], partie perdante, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la société d’HLM [Localité 1] et Lumières formée à ce titre sera donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la société d’HLM [Localité 1] et Lumières aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 avril 2024 à effet le 17 avril 2024 entre la société d’HLM [Localité 1] et Lumières d’une part, et Mme [W] [X] et M. [C] [N] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 6], à [Localité 6], sont réunies à la date du 22 janvier 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 avril 2024, à effet au 30 avril 2024, conclu entre les mêmes parties, concernant l’emplacement de stationnement « parking sous-sol PLUS 0215 n°12 – n° UG 010684, situé dans le parking en sous-sol des [Adresse 5], à [Localité 6], sont réunies à la date du 22 janvier 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Mme [W] [X] et M. [C] [N] à payer, à titre provisionnel, à la société d’HLM [Localité 1] et Lumières la somme de 12 605,03 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 12 janvier 2026 échéance de décembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024 sur la somme de 2 543 euros et de la présente décision sur le surplus ;

ACCORDONS un délai à Mme [W] [X] et M. [C] [N] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS Mme [W] [X] et M. [C] [N] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 350 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

5/6

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [W] [X] et M. [C] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Mme [W] [X] et M. [C] [N] à payer à la société d’HLM [Localité 1] et Lumières une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 22 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS Mme [W] [X] et M. [C] [N] aux dépens de l’instance ;

DISONS N’Y AVOIR LIEU à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS la société d’HLM [Localité 1] et Lumières de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

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