TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 9]

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 14 Avril 2025

AFFAIRE N° RG 22/06857 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-O7HO

NAC : 56B

CCCRFE et CCC délivrées le :________

à :

la SELARL FRASSON – GORRET AVOCATS,

la SELARL NBJ AVOCAT

Jugement Rendu le 14 Avril 2025

ENTRE :

La S.A.R.L. A4PLUSA ARCHITECTURE & URBANISME

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Ladislas FRASSON-GORRET de la SELARL FRASSON – GORRET AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEMANDERESSE

ET :

La S.C.I. PRESSOIR ,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Martial JEAN de la SELARL NBJ AVOCAT, avocats au barreau d’ESSONNE plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,

Assesseur : Clément MAZOYER, Vice-président,

Assesseur : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,

Assistés de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 13 Janvier 2025 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 Novembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 13 Janvier 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 14 Avril 2025.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

La société TAS GROUPE, exerçant sous le nom commercial TAS PROMOTION, a pour activité la promotion immobilière.

La société TAS PROMOTION a envisagé la construction d’un immeuble collectif d’habitation sur un terrain situé [Adresse 3] à [Localité 6].

Pour porter ce projet, elle a constitué la société civile immobilière de construction vente (SCCV) PRESSOIR.

Selon contrat d’architecte en date du 26 avril 2021, la SCCV PRESSOIR a confié à la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE URBANISME diverses missions moyennant une rémunération à hauteur de 6% HT du coût total des travaux, soit une somme de 90.075,35 euros TTC.

La SARL A4PLUSA a réalisé une partie de ses missions, PRE (études préliminaires), APS (avant-projet sommaire), APD (avant-projet définitif) et DPC (dépôt permis de construire), suivant lesquelles elle a transmis à la SCI PRESSOIR une note d’honoraires FA.21.792 du 17 mai 2021 d’un montant de 36.119,52 euros TTC.

Selon arrêté du 19 août 2021, la ville de [Localité 8] a refusé d’accorder le permis de construire valant permis de démolir à la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE URBANISME. Pour justifier ce refus, la ville a visé plusieurs non-conformités du projet à la réglementation en vigueur. Elle a également relevé que le projet était en rupture avec la morphologie urbaine environnante, qu’il ne s’insérait pas dans l’environnement immédiat des constructions avoisinantes et qu’il contribuait à la destruction des perspectives paysagères structurantes en modifiant la physionomie du quartier.

Par mail du 23 novembre 2021, la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE URBANISME a demandé à la SCI PRESSOIR de lui régler la note d’honoraire FA.21.792 compte tenu des prestations effectuées.

Le 29 novembre 2021, la SCI PRESSOIR a fait savoir à la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE URBANISME son refus de régler ladite note d’honoraire eu égard au rejet du permis de construire par la ville de Conflans-Sainte-Honorine. Elle a exposé qu’en dépit d’un rendez-vous avec les élus de la commune, il avait été convenu que la demanderesse retravaille les défauts relevés en contrepartie de quoi la prestation serait réglée après l’obtention du permis de construire.

Par courrier du 10 décembre 2021, la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE URBANISME a rappelé les échanges entre elles avant le dépôt du permis et a souligné que lors de la dernière réunion avec la mairie, si des modifications ont été évoquées, cette dernière a aussi indiqué qu’elle ne souhaitait pas voir le projet réalisé dans un futur proche compte tenu des nombreux travaux en cours sur la commune. Rappelant le nombre d’études de faisabilité fait gracieusement par le passé, elle a refusé de reprendre le projet sans règlement préalable de la note d’honoraires.

Par courrier du 10 mars 2022, la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE & URBANISME a proposé de remiser sa facture à hauteur de 20%.

Par courrier du 29 mars 2022, la SCI a rejeté la proposition et a proposé un règlement immédiat de 15.000 euros TTC.

Par courrier du 8 avril 2022, la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE URBANISME a proposé de clôturer le litige en contrepartie du règlement de la somme de 21.671,71 euros TTC, soit une remise de 40%.

En l’absence de réponse, selon courrier du 4 juillet 2022, le conseil de la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE URBANISME a mis en demeure la SCI PRESSOIR d’avoir à régler sans délai la somme de 41.286,72 euros TTC.

C’est dans ces conditions que selon exploit de commissaire de justice en date du 9 décembre 2022, la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE URBANISME a fait assigner la SCI de construction vente PRESSOIR.

Par conclusions en réplique n°1 signifiées par RPVA le 15 décembre 2023, la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE URBANISME demande au tribunal de :

RECEVOIR la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE URBANISME en l’ensemble de ses demandes, fins et écritures ; CONDAMNER la SCI PRESSOIR à payer à la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE URBANISME la somme de 36.119,52 euros TTC ; DIRE que la somme portera intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 04 juillet 2022 ; CONDAMNER la SCI PRESSOIR à payer à la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE URBANISME la somme de 5.167,20 euros TTC au titre des intérêts de retard arrêtés à la date de la mise en demeure du 04 juillet 2022 (à parfaire) ; CONDAMNER la SCI PRESSOIR à payer à la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE URBANISME une somme journalière de 10,53 euros jusqu’à parfait paiement ou à défaut jusqu’à la date de rendu du Jugement ; CONDAMNER la SCI PRESSOIR à payer à la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE URBANISME la somme de 5.000 euros au titre de sa résistance abusive ; DEBOUTER la SCI PRESSOIR de ses demandes reconventionnelles ; DEBOUTER la SCI PRESSOIR de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; CONDAMNER la SCI PRESSOIR à payer à la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE URBANISME la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la SCI PRESSOIR aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés par Maître Ladislas FRASSON-GORRET, Avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

ORDONNER l’exécution provisoire.

La SARL A4PLUSA ARCHITECTURE & URBANISME fait valoir qu’elle a réalisé les missions PRE, ADS, APD et DPC prévues au contrat, que ce dernier prévoit que chaque élément de mission est payable au moment de son rendu, qu’elle est tenue d’une obligation de moyen dans l’accomplissement de sa mission, que son devoir de conseil s’apprécie au regard de la qualité du cocontractant et que la SCCV PRESSOIR est une émanation du groupe TAS PROMOTION, promoteur immobilier, que la SCI savait donc que le permis pouvait être refusé et qu’au demeurant, le refus de délivrance dudit permis n’a pas d’incidence sur son droit à rémunération au titre des diligences accomplies.

Sur la demande reconventionnelle de résiliation judiciaire et de dommages et intérêts, elle affirme que la défenderesse n’a subi aucun préjudice, le projet ayant été réalisé.

Aux termes de conclusions en défense avec demande reconventionnelle notifiées le 8 octobre 2023, la SCI PRESSOIR demande au tribunal de :

Déclarer la société A4PLUSA ARCHITECTURE & URBANISME mal fondée en toutes ses demandes et l’en débouter purement et simplement.Déclarer la société PRESSOIR fondée en sa demande reconventionnelle.Y faisant droit,

Vu les articles 1227, 1229 et 1237-1 du code civil,

Prononcer la résolution du contrat d’architecte ayant lié les parties avec toutes conséquences de droit.Condamner la société A4PLUSA ARCHITECTURE & URBANISME à payer à la concluante la somme de 618 558 euros en réparation des préjudices causés à la société PRESSOIRCondamner la société A4PLUSA ARCHITECTURE & URBANISME à payer à la concluante une somme de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileLa condamner aux entiers dépens.

La SCI PRESSOIR refuse de régler les frais d’honoraires en invoquant un manquement de l’architecte à son devoir de conseil en ne prévenant pas du risque de violation du PLUi et du refus de permis de construire qui en résulterait nécessairement.

Elle demande en outre le prononcé de la résiliation judiciaire compte tenu de la violation par la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE & URBANISME de son obligation de conseil ayant abouti au refus de permis de construire. Elle sollicite la réparation de son préjudice matériel et de son préjudice moral à hauteur de la somme totale de 618 559 euros, faisant notamment valoir sa perte de chance de 90% d’obtenir une marge de 600 000 euros, et sa frustration de ne pas voir aboutir le projet.

Pour un exposé exhaustif des prétentions, le tribunal se réfère expressément aux écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 24 septembre 2024 et l’affaire fixée pour être plaidée le 13 janvier 2025. Le dépôt de dossier a été autorisé.

Les parties présentes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

À titre liminaire, il y a lieu de préciser que le tribunal, afin de respecter le principe du contradictoire, a pris en compte les écritures de la SCCV PRESSOIR signifiées sur RPVA le 8 octobre 2023.

En effet, la SCCV PRESSOIR a notifié de nouvelles conclusions en réponse par RPVA le 24 septembre 2024, après que la clôture ait été prononcée par ordonnance du même jour.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement des honoraires

Sur le principal :

L’article 1103 du code civil dispose que Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article G.5.5.1 du contrat, relatif aux échéances et délais de règlement, dispose que : « sauf stipulation contraire prévue à l’article P.6.5.1 du CCP, les honoraires sont payables au fur et à mesure de l’avancement de la mission et la rémunération correspondant à chaque élément de mission est due à la remise de la prestation au maître d’ouvrage. Le maître d’ouvrage verse les sommes dues à l’architecte pour l’exercice de sa mission, en application du présent contrat, et ce dans un délai maximum de 21 jours à compter de la date de réception de la facture, sauf stipulation contraire prévue à l’article P.6.5.2 ».

En l’espèce, selon contrat d’architecte du 26 avril 2021, la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE URBANISME est intervenue dans le cadre d’un projet de promotion immobilière à [Localité 8], prévoyant un projet de construction d’un immeuble collectif de 20 logements pour une surface à construire de 1672,2 m2.

Ce contrat attribuait à la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE URBANISME diverses missions parmi lesquelles :

L’études préliminaires (PRE) en contrepartie de la somme de 12.039,84 euros HT (soit 8%) L’avant-projet sommaire (APS) en contrepartie de la somme de 12.039,84 euros HT (soit 8%)Avant-projet définitif (APD) en contrepartie de la somme de 21.069,72 euros HT (soit 14%)Dépôt permis de construire (DPC) en contrepartie de la somme de 3009,68 (soit 3,75%)

Vérification de la conformité architecturale (VCA) en contrepartie de la somme de 5643,68 euros HT (soit 3,75%)Pièces graphiques (DCE) en contrepartie de la somme de 18.059,76 HT (soit 12%)Plan de commercialisation (PCO) en contrepartie de la somme de 3200 euros HT (160 euros/ appartement)

Le 30 avril 2021, la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE URBANISME a déposé une demande de permis de construire auprès de la mairie de [Localité 8].

Le 17 mai 2021, elle a adressé à la SCCV PRESSOIR une facture d’un montant de 36.119,52 euros TTC relative aux diverses prestations déjà réalisées à savoir :

L’étude préliminaire (100%)L’avant-projet sommaire (50%)Avant-projet définitif (50%)Dépôt permis de construire (50%)

La SARL A4PLUSA ARCHITECTURE URBANISME a donc conformément au contrat d’architecte conclu entre les parties, exercé un certain nombre de ses missions.

Celles-ci ne sont d’ailleurs par contestées par la défenderesse.

La SARL A4PLUSA ARCHITECTURE URBANISME s’est vue refuser le permis de construire par la mairie de [Localité 5] au motif que « son projet ne s’insère pas dans l’environnement immédiat des constructions avoisinantes quant à la composition de ses volumes, et qu’il contribue à la destruction des perspectives paysagères structurantes en modifiant la physionomie du quartier ».

Néanmoins, si le projet de construction réalisé par la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE URBANISME n’était pas en conformité avec le droit de l’urbanisme local, ce refus ne peut en revanche servir à justifier le non-paiement des missions réalisées antérieurement à ce projet, missions qui par ailleurs entrent dans le cadre contractuel du contrat d’architecte conclu par les parties.

Dès lors, la SCI PRESSOIR a manqué à ses obligations contractuelles de paiement conformément au contrat d’architecte du 26 avril 2021.

La SCI PRESSOIR sera donc condamnée à payer à la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE URBANISME la somme de 36.119,52 euros TTC correspondant à la note d’honoraires FA.21.792 du 17 mai 2021.

Sur les indemnités de retard :

Aux termes de l’article « G 5.4.2 – Indemnité de retard – Intérêts moratoires – Frais de relance et de comptabilité » du contrat d’architecte, « tout retard de règlement ouvre droit au paiement d’une indemnité de retard de 3,5/10.000ème du montant hors taxes de la facture par jour calendaire, sauf indication d’une autre indemnité à l’article P.6.5.2 du CCP. Cette indemnité est due sans mise en demeure préalable. »

La SARL A4PLUSA ARCHITECTURE URBANISME demande au tribunal de condamner la SCI PRESSOIR à lui verser la somme de 5167.20 euros TTC au titre des intérêts de retard, conformément à une indemnité journalière de 10.53 euros, du 17 mai 2021, date de la facture, au 4 juillet 2022, date de la mise en demeure, outre la somme de 10,53 euros par jour jusqu’à parfait paiement.

Compte tenu du délai de 30 jours accordé pour procéder au paiement, et du caractère indemnitaire excluant l’application de la TVA, il sera accordé la somme de 14 732 euros au titre des intérêts de retard pour la période du 17 juin 2021 au 14 avril 2025, date du présent jugement.

A compter du présent jugement, la défenderesse sera condamnée en application des stipulations contractuelles à payer la somme de 10,53 euros par jour calendaire de retard jusqu’à parfait paiement.

En revanche, la société A4PLUSA ARCHITECTURE URBANISME sera déboutée de sa demande formée au titre des intérêts légaux, compte tenu que le retard de paiement est déjà sanctionné par l’indemnité de retard ci-dessus accordée.

Sur la demande en paiement au titre de la résistance abusive

La société A4PLUSA ARCHITECTURE URBANISME sollicite 5.000 euros pour résistance abusive.

Elle ne justifie cependant d’aucun préjudice résultant d’une résistance abusive de la part de la SCI PRESSOIR.

De surcroit, il ressort des pièces que la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE URBANISME verse aux débats, que les parties ont entamé des discussions visant à régler le litige à l’amiable et notamment que la SCI PRESSOIR a proposé à la SARL une réduction de la note d’honoraires.

Cette démarche ne peut traduire la mauvaise foi de la SCI PRESSOIR.

La SARL A4PLUSA ARCHITECTURE URBANISME sera ainsi déboutée de cette demande.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande reconventionnelle en résolution judiciaire du contrat d’architecte

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1227 du même code, la résolution peut être demandée en justice.

Il est constant que l’architecte est tenu d’une obligation contractuelle de conseil dans la mission qui lui a été confiée.

Le devoir de conseil de l’architecte implique l’obligation de se renseigner en prenant toutes les informations utiles à la réalisation du projet conformément aux souhaits de son client, auprès de ce celui-ci, mais également auprès des diverses autorités administratives compétentes.

En l’espèce, la SCCV PRESSOIR s’est vue refuser le permis de construire.

À l’examen de la décision de refus de permis de construire prise par la mairie de [Localité 7] le 19 août 2021, le permis de construire a été refusé pour non-conformité au PLUI, en raison :

— du bâtiment B implanté à plus de 6 mètres de la voie privée,

— de la façade du niveau d’attique du bâtiment A sur [Adresse 10] implantée à plus de 5 mètres de la limite de voie et du décroché de façade du bâtiment A sur la voie privative à plus de 5 mètres de celle-ci,

— de l’implantation du projet à proximité de villas du XIXème siècles identifiées au PLUI comme édifice remarquable et d’une résidence d’habitat collectif très aéré avec des cœurs d’ilot préservés en face du projet.

Or, l’architecte a pour obligation dans la phase de conception, d’établir un projet réalisable et de respecter en conséquence les règles de l’urbanisme.

Il ne peut dès lors se considérer comme exonéré de cette obligation au motif qu’il n’est tenu qu’à une obligation de moyen.

À tout le moins, il aurait dû attirer l’attention de la SCI sur les difficultés susceptibles d’empêcher la délivrance du permis de construire.

Cependant, aucun élément du dossier ne permet de constater qu’il a apporté un conseil utile à son cocontractant avant de déposer le dossier.

Partant, en déposant un projet comportant des violations du PLUI, la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE & URBANISME a manqué à son obligation de conseil.

Dès lors, elle a commis un manquement suffisamment grave à ses obligations contractuelles pour justifier la résolution judiciaire du contrat.

Sur la demande en réparation des préjudices de la SCCV PRESSOIR

Aux termes des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En application de l’article 1231-1 du code civil précité, des dommages et intérêts peuvent être accordés à la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté.

En l’espèce, la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE & URBANISME a commis une faute dans l’exécution de son devoir de conseil.

Cette faute a eu pour conséquence le refus du permis de construire.

Il en résulte que le chantier a été, au mieux, retardé et dans la situation la moins favorable, le projet de construction n’a pu avoir lieu.

À cet égard, la SCCV PRESSOIR invoque mais ne démontre pas le préjudice matériel invoqué, relatif à la perte de chance d’obtenir une marge dans la réalisation de son projet.

En effet, elle ne verse aucun élément permettant de constater que le projet n’a pu être repris ni aboutir.

En revanche, elle a nécessairement subi un préjudice à raison du retard pris et de l’exposition inutile aux honoraires de l’architecte, outre un préjudice moral lié au refus de la mairie de lui accorder le permis de construire.

Par conséquent, la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE & URBANISME sera condamnée à payer à la SCCV PRESSOIR la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue de la procédure, les parties seront déboutées de leurs demandes formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCCV PRESSOIR à payer à la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE & URBANISME la somme de 36.119,52 euros TTC au titre de ses honoraires ;

CONDAMNE la SCCV PRESSOIR à payer à la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE & URBANISME la somme de 14 732 euros au titre des intérêts de retard ;

CONDAMNE la SCCV PRESSOIR à payer à la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE & URBANISME la somme de 10,53 euros par jour calendaire de retard à compter de la présente décision et jusqu’à parfait paiement ;

PRONONCE la résolution judiciaire du contrat d’architecte intervenu le 26 avril 2021 entre la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE & URBANISME et la SCCV PRESSOIR aux torts de l’architecte ;

CONDAMNE la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE à payer à la SCCV PRESSOIR la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE la SARL A4PLUSA ARCHITECTURE & URBANISME et la SCCV PRESSOIR de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le QUATORZE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,