TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 13 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00989 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CWOA

JUGEMENT

Juge des contentieux et de la protection

PARTIES :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Catherine GAUTHIER de la SCP LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de Lyon, substituée par M^e Marie-Ange SEBELLINI, avocat au barreau de Nîmes

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [N]

né le 23 Novembre 1993 à [Localité 7] (POLOGNE)

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Les débats ont eu lieu en audience publique le 1er Septembre 2025, devant Jean-François GOUNOT, Magistrat à titre temporaire exerçant la fonction de Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le treize Octobre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Le 2 avril 2024, la SCI LA VILLE donnait à bail à Monsieur [O] [N] un appartement situé [Adresse 2] pour un loyer de 300,00 €. Un dépôt de garantie de la somme de 300,00 € était fixé.

Le même jour, il était signé un contrat de cautionnement entre la SASU ACTIONS LOGEMENT SERVICES et la SCI LA VILLE pour garantir le paiement du loyer.

A la suite de plusieurs incidents de paiement du loyer, la SCI LA VILLE mettait en œuvre la garantie de la caution.

Le 26 décembre 2024, la SASU ACTIONS LOGEMENT SERVICES signait avec la SCI LA VILLE une quittance subrogative n° 5.

Le 9 janvier 2025, la SASU ACTIONS LOGEMENT SERVICES faisait signifier à Monsieur [O] [N] un commandement de payer la somme de 2.022,00 € au titre de la dette locative.

Le 12 juin 2025, la SASU ACTIONS LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la SCI LA VILLE, assignait Monsieur [O] [N] en acquisition de la clause résolutoire, en résiliation de bail, expulsion, en fixation d’une indemnité d’occupation, en paiement de la somme de 3.379,00 € au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal sur celle de 2022,00 € au 9 janvier 2025, plus celle de 800,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Cette assignation a fait l’objet d’une dénonce à la Préfecture du Gard le 13 juin 2025.

A l’audience du 1er septembre 2025, la SASU ACTIONS LOGEMENT SERVICES, représentée, s’en rapporte à son assignation et dépose son dossier. Elle réactualise sa créance à la somme de 4.408,00 € au 31 juillet 2025.

Monsieur [O] [N] n’est ni présent, ni représenté.

L’assignation ayant fait l’objet d’un dépôt en l’Etude de l’huissier instrumentaire, la décision sera réputée contradictoire.

L’affaire est clôturée et mise en délibéré au 13 octobre 2025.

MOTIFS :

I / Sur le lien contractuel :

En application de l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En application de l’article 1104 du code civil : " Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public. "

La SASU ACTIONS LOGEMENT SERVICES justifie de sa qualité à agir en produisant la convention signée entre l’Etat Français et l’UESL le 24 décembre 2015, ainsi que les décrets subséquents.

Par ailleurs, elle produit les différentes quittances subrogatives signées par le bailleur, dont celle en date du 26 décembre 2024 lui transfère tous les droits de la SCI LA VILLE dans l’exécution du contrat de bail la liant à Monsieur [N].

En application de l’article 7 de la loi 6 juillet 1989 dans sa version applicable au moment de la signature du contrat de bail: " Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

e) De laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, les travaux nécessaires au maintien en état, à l’entretien normal des locaux loués, ainsi que les travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux ; les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe."

Le non paiement du loyer est une cause de résiliation du contrat de bail.

Enfin, l’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est néanmoins statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [O] [N] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à la SASU ACTIONS LOGEMENT SERVICES.

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 114 de la loi n° 98-697 du 29 juillet 1998, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 12 juin 2025 a été dénoncée le lendemain, soit deux mois au moins avant l’audience du 1er septembre 2025.

Il résulte par ailleurs de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 24 mars 2014, que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce il est justifié de l’information dans les délais de l’organisme social de la situation d’impayé dans les délais susvisés. En l’espèce, il est produit la dénonce du commandement de payer à la CCAPEX en date du 9 janvier 2025.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur les loyers et charges impayés :

L’obligation pour le preneur de payer le loyer et les charges justifiées résulte de l’article 7 de la loi du 06 juillet1989.

La SASU ACTIONS LOGEMENT SERVICES fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 31 juillet 2025 sur quittance subrogative, et l’assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la SASU ACTIONS LOGEMENT SERVICES et Monsieur [O] [N] sera condamné au paiement en deniers ou quittance de la somme de 4.408,00 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 31 juillet 2025.

L’article 1153 du Code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l’exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

En conséquence, les sommes dues par Monsieur [O] [N] au titre des loyers et charges impayés jusqu’au 31 juillet 2025 porteront intérêt au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire en page 4 du contrat et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et six semaines après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 9 janvier 2025, la SASU ACTIONS LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, a fait commandement d’avoir à payer la somme de 2.022,00 €. Ce commandement, délivré à l’étude d’huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les six semaines. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 20 février 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Monsieur [O] [N] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 21 février 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice à son bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence le locataire à payer à la SASU ACTIONS LOGEMENT SERVICES, à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles :

La partie succombant doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la SASU ACTIONS LOGEMENT SERVICES les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [O] [N] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 800,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort ;

CONSTATE la subrogation de la SASU ACTIONS LOGEMENT SERVICES dans les droits de la SCI LA VILLE pour l’exécution du contrat de bail signé entre les parties le 2 avril 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 20 février 2025 ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail ;

DIT que Monsieur [O] [N] devra quitter les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [O] [N] à payer à la SASU ACTIONS LOGEMENT SERVICES la somme de 4.408,00 €, représentant les loyers, indemnité d’occupation et charges impayés au 31 juillet 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

ORDONNE qu’à défaut par Monsieur [O] [N] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par la SASU ACTIONS LOGEMENT SERVICES ;

DIT que Monsieur [O] [N] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme mensuelle de 343,00 € à compter du 1er août 2025 ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [O] [N] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, ainsi que des différentes dénonces au Préfet du [Localité 6] ;

CONDAMNE Monsieur [O] [N] à payer à la SASU ACTIONS LOGEMENT SERVICES la somme de 800,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit en la matière.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

Le Greffier, Le Président,

Christine TREBIER Jean-François GOUNOT