Tribunal Judiciaire d'Évry, Chambre des referes, 29 avril 2025, n° 25/00268

TJ Évry 29 avril 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles
La cour a constaté que la locataire n'a pas respecté ses obligations de paiement, rendant la demande de paiement des loyers et charges impayés fondée.
Accepté
Résiliation du bail pour non-paiement
La cour a jugé que la résiliation du bail était effective et que la locataire devait quitter les lieux.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a estimé que la locataire, restant dans les lieux après la résiliation, devait verser une indemnité d'occupation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Évry, ch. des réf., 29 avr. 2025, n° 25/00268
Numéro(s) :	25/00268
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Lydie COSTES
Parties :	S.C.I. LES ECHASSONS c/ S.A.S. EPI DE L' ORGE

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 29 avril 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 25/00268 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QWGE

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 18 mars 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. LES ECHASSONS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Anaëlle ALTHEY, avocate postulante au barreau de l’ESSONNE et par Maître Lydie COSTES, demeurant [Adresse 1], avocate plaidante au barreau de BEZIERS

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. EPI DE L’ORGE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 5 février 2025, la SCI LES ECHASSONS a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SAS EPI DE L’ORGE, au visa de l’article 1103 du code civil, de l’article L.145-41 du code de commerce et des articles 489, 514, 514-1 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail litigieux à la date du 22 avril 2024 ;

— Dire et juger que l’obligation au paiement des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation par la SAS EPI DE L’ORGE n’est pas contestable ;

— Ordonner l’expulsion de la SAS EPI DE L’ORGE des locaux commerciaux (lots n°24, 25 26 et 27) qu’elle occupe, [Adresse 5] à [Localité 7] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est, dans les délais de la loi, à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers, appartenant au preneur, garnissant les lieux, en tels garde-meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de la SAS EPI DE L’ORGE ;

— Condamner par provision la SAS EPI DE L’ORGE à payer à la SCI LES ECHASSONS la somme de 7.846,04 euros correspondant à l’arriéré de loyers et de charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— Condamner par provision la SAS EPI DE L’ORGE au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire à la somme de 2.335,20 euros par mois d’occupation, jusqu’au complet départ des lieux ;

— Condamner par provision la SAS EPI DE L’ORGE au paiement des charges à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’au complet départ des lieux ;

— Condamner la SAS EPI DE L’ORGE à verser à la SCI LES ECHASSONS la somme de 3.500 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement ;

— Ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir ait lieu au seul vu de la minute.

Par actes de commissaire de justice, la présente procédure a été dénoncée à la SA MOULINS DUMEE et la BNP PARIBAS en leur qualité de créanciers inscrits.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025, au cours de la SCI LES ECHASSONS, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Au soutien de ses demandes, elle expose que, par acte du 17 septembre 2007, elle a donné à bail à la société LES DELICES D’ORGE, aux droits de laquelle est venue la SAS EPI DE L’ORGE, des locaux commerciaux dépendant du centre commercial les Echassons situé à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 1.636 euros hors taxes et hors charges, payable mensuellement et d’avance. Elle explique que sa locataire ayant cessé de régler de manière régulière ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 22 mars 2024 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 6.133,56 euros, lequel est demeuré infructueux. Elle s’estime en conséquence bien fondée à solliciter l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets.

Bien que régulièrement assignée, la SAS EPI DE L’ORGE n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI LES ECHASSONS justifie, par la production du bail commercial du 17 septembre 2007 et de son renouvellement le 15 avril 2021, du commandement de payer du 22 mars 2024 et du décompte actualisé au 7 janvier 2025, que sa locataire a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.

Le bail commercial en sa page 11 stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI LES ECHASSONS a fait délivrer le 22 mars 2024 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce d’avoir à payer la somme en principal de 6.133,56 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de mars 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 22 mars 2024 est demeuré infructueux. Par conséquent, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 23 avril 2024.

L’obligation de la SAS EPI DE L’ORGE de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SAS EPI DE L’ORGE occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef et qu’à défaut la SCI LES ECHASSONS est alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Il convient, enfin, de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI LES ECHASSONS sollicite le paiement de la somme de 7.846,04 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au 22 avril 2024, date d’acquisition effective de la clause résolutoire.

Il y a lieu de préciser que la SCI LES ECHASSONS a produit à l’audience un décompte actualisé au mois de mars 2025 pour un montant de dette porté à 15.827,46 euros. Cependant, celui-ci n’étant pas produit au contradictoire de la défenderesse, il n’y a pas lieu de le prendre en compte.

Ainsi, il ressort du décompte arrêté au 22 avril 2024 que sont réclamés en paiement les loyers et charges impayés jusqu’au 22 avril 2024 inclus ainsi que le montant de la taxe d’ordure ménagère pour l’année 2023 laissant apparaître un solde débiteur de 7.846,04 euros.

En conséquence, il convient de condamner la SAS EPI DE L’ORGE à payer à la SCI LES ECHASSONS la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 7.846,04 euros TTC au titre des impayés locatifs arrêtés au 22 avril 2024 inclus.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SAS EPI DE L’ORGE causant un préjudice à la SCI LES ECHASSONS, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer appelé augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 2.335,20 euros, outre les taxes afférentes, qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 23 avril 2024 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner, à titre provisionnel, la SAS EPI DE L’ORGE au paiement de ladite indemnité à compter du 23 avril 2024.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

La SAS EPI DE L’ORGE, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle est également condamnée à payer à la SCI LES ECHASSONS la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 489 du code de procédure civile, en cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute.

Cependant, en l’espèce, la nécessité requise par l’article précité n’est pas démontrée. La demande sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux (lots n°24, 25 26 et 27) dépendant du centre commercial des Echassons situé [Adresse 3] à [Localité 7] à la date du 23 avril 2024 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion immédiate de la SAS EPI DE L’ORGE et/ou de tous occupants de leur chef des locaux commerciaux (lots n°24, 25 26 et 27) dépendant du centre commercial des Echassons situé [Adresse 3] à [Localité 7] ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SAS EPI DE L’ORGE à payer à la SCI LES ECHASSONS la somme provisionnelle de 7.846,04 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés arrêtés au 22 avril 2024 inclus ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS EPI DE L’ORGE à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SCI LES ECHASSONS aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 23 avril 2024 ;

CONDAMNE la SAS EPI DE L’ORGE à payer à la SCI LES ECHASSONS, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 23 avril 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

REJETTE la demande d’exécution provisoire au seul vu de la minute ;

CONDAMNE la SAS EPI DE L’ORGE aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire ;

CONDAMNE la SAS EPI DE L’ORGE à payer à la SCI LES ECHASSONS la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 29 avril 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,