TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

3 JUILLET 2025

N° RG 25/00362 – N° Portalis DB22-W-B7J-S2VM

Code NAC : 30B

AFFAIRE : [E] [S], [G] [S], [Z] [S] C/ S.A.S. BOULANGERIE PATISSERIE LES SAVEURS

DEMANDEURS

Monsieur [E] [S], né le 7 mai 1947 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Anne-Sophie Chevillard-Buisson, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 441

Monsieur [G] [S], né le 20 décembre 1949 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4] à [Adresse 8] [Localité 1]

représenté par M^e Anne-Sophie Chevillard-Buisson, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 441

Monsieur [Z] [S], né le 27 novembre 1958 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2] ([Adresse 5])

représenté par M^e Anne-Sophie Chevillard-Buisson, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 441

DEFENDERESSE

S.A.S. BOULANGERIE PATISSERIE LES SAVEURS, au capital social de 1 000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 848 885 570, dont le siège social est [Adresse 6] à [Localité 11], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Nadia Chehat, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 88, M^e Mathilde Bachelier, avocat au barreau de Paris, vestiaire : B0795

Débats tenus à l’audience du 5 juin 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 5 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [S], Monsieur [G] [S] et Monsieur [Z] [S] et la société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs sont liés par un bail commercial, tacitement reconduit, portant sur un local commercial situé [Adresse 6], à [Localité 10] (Yvelines).

Les 11 et 16 janvier 2024, Monsieur [E] [S], Monsieur [G] [S] et Monsieur [Z] [S] ont fait signifier à la société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 16 196,00 € au titre des loyers et charges impayés, outre les frais de l’acte.

Le 9 juillet 2024, Monsieur [E] [S], Monsieur [G] [S] et Monsieur [Z] [S] ont fait signifier à la société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 9 430,00 € au titre des loyers et charges impayés, outre les frais de l’acte.

Le 16 octobre 2024, Monsieur [E] [S], Monsieur [G] [S] et Monsieur [Z] [S] ont fait signifier à la société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 10 542,00 € au titre des loyers et charges impayés, outre les frais de l’acte.

Le 5 décembre 2024, Monsieur [E] [S], Monsieur [G] [S] et Monsieur [Z] [S] ont fait signifier à la société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 9 311,33 € au titre des loyers et charges impayés, outre les frais de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024, Monsieur [E] [S], Monsieur [G] [S] et Monsieur [Z] [S] ont fait assigner la société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 5 juin 2025.

Aux termes de l’assignation soutenue oralement à l’audience, Monsieur [E] [S], Monsieur [G] [S] et Monsieur [Z] [S] demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au juge de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail ;

— ordonner l’expulsion de la société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs et de tous occupants de son chef, des locaux en cause avec l’assistance de la force publique ;

— autoriser la séquestration des meubles et objets se trouvant dans les lieux ;

— condamner la société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs, à titre provisionnel, à lui payer la somme en principal d’un montant de 13 289,07 € représentant l’arriéré des loyers et charges, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner la société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer ;

— condamner la société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs à payer à Monsieur [E] [S], Monsieur [G] [S] et Monsieur [Z] [S] la somme de 2 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, dont le coût des trois derniers commandements de payer.

Ils mettent à jour le montant de la dette locative à la somme de 885,00 €.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs demande au juge des référés de :

— lui accorder rétroactivement un délai de cinq mois pour s’acquitter des causes du commandement et dire que les effets de la clause résolutoire ne sont pas acquis ;

— lui accorder un délai de paiement de 2 mois et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire ;

— rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Elle expose en substance que le bien immobilier a nécessité d’importants travaux qui ont eu des conséquences sur sa trésorerie et que la dette locative a pu être soldée.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs écritures.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion de la société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs et la demande reconventionnelle de suspension :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Par ailleurs, l’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le bail liant Monsieur [E] [S], Monsieur [G] [S] et Monsieur [Z] [S] et la société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges ou de manquement du preneur à l’une quelconque de ses obligation.

Le commandement de payer signifié le 5 décembre 2024 à la société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs vise cette clause et porte sur un arriéré locatif de 9 311,33 € en principal.

Il ressort du relevé de compte versé aux débats et n’est pas contesté que la société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 5 janvier 2024 à minuit.

Selon le décompte produit aux débats, la créance s’élève désormais à la somme de 885,00 €, selon décompte au 4 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Il y a donc lieu de condamner par provision la société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs au paiement de cette somme, qui, compte tenu des versements intervenus, est assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant depuis plusieurs mois, et alors que la résiliation du bail entraînerait de lourdes conséquences, il y a lieu d’accorder un délai de 12 mois à la société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre rétroactivement pendant le cours de ces délais les effets de la clause résolutoire.

Par ailleurs, en cas de défaut de paiement des sommes dues à l’échéance fixée, la clause résolutoire retrouverait son plein effet et le bail serait résilié de plein droit à compter du 6 janvier 2024.

Le maintien dans les lieux de la société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs en dépit de la résiliation du bail causerait encore à Monsieur [E] [S], Monsieur [G] [S] et Monsieur [Z] [S] un préjudice financier incontestable puisqu’ils ne pourraient tirer profit de leur bien faute d’être en mesure de le relouer.

Ce dommage serait réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer outre les charges, ladite indemnité étant exigible depuis le 6 janvier 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux par la remise des clés.

Sur les demandes accessoires :

La société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer du 5 décembre 2024, à l’exclusion du coût des commandements de payer antérieurs dont elle s’est déjà acquittée au regard des décomptes produits en demande.

Compte tenu des situations respectives des parties et à défaut de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs à payer à Monsieur [E] [S], Monsieur [G] [S] et Monsieur [Z] [S] la somme de 1 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant Monsieur [E] [S], Monsieur [G] [S] et Monsieur [Z] [S] à la société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs sont réunies au 5 janvier 2024 à minuit ;

Condamnons la société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs à payer à Monsieur [E] [S], Monsieur [G] [S] et Monsieur [Z] [S] la somme de 885,00 €, à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 4 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse), assortie des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance ;

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire, à condition que la société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs se libère, en sus du loyer courant, de la provision ci-dessus allouée en 12 acomptes mensuels d’un montant de 70,00 €, la dernière mensualité étant majorée du solde ;

Disons qu’en cas de défaut de paiement par la société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs de la provision selon l’échéancier convenu et/ou des loyers, charges et accessoires courants aux termes prévus par le bail, la clause résolutoire reprendra ses effets huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, auquel cas :

— l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;

— la clause résolutoire sera acquise et produira donc son plein et entier effet ;

— il pourra être procédé à l’expulsion immédiate de la société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance si nécessaire de la force publique, du local situé [Adresse 6], à [Localité 10] (Yvelines) ;

— le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs devra payer mensuellement à Monsieur [E] [S], Monsieur [G] [S] et Monsieur [Z] [S], à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance ;

Condamnons la société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs à payer à Monsieur [E] [S], Monsieur [G] [S] et Monsieur [Z] [S] la somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Boulangerie Pâtisserie Les Saveurs aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de délivrance du commandement de payer du 5 décembre 2024 ;

Rejetons la demande portant sur le coût des commandements de payer antérieurs ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre