TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 11]-[Localité 10]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 15 Mai 2025

AFFAIRE N° RG 19/08003 – N° Portalis DB3Q-W-B7D-M7NG

NAC : 72A

Jugement Rendu le 15 Mai 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Localité 9] SAUVAGE, situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILI7RE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, Société par actions simplifiée inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est [Adresse 7]

Représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [K] [N], demeurant [Adresse 8]

Défaillante,

Madame [T] [N], demeurant [Adresse 4]

Défaillante,

Monsieur [J] [W] [N], demeurant [Adresse 6]

Défaillant,

Madame [S] [N], demeurant [Adresse 3]

Défaillante,

Madame [R] [C] [N], de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

Défaillante,

Madame [Z] [A] [N], demeurant [Adresse 5]

Défaillante,

Monsieur [O] [L] [N], demeurant [Adresse 4]

Défaillant,

Madame [V] [E] épouse [N], demeurant [Adresse 15]

Représentée par Maître Pierre ELLUL de la SELARL ELLUL-GREFF-ELLUL, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2020/3001 du 30/06/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 26 septembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 13 Février 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 15 Mai 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [U] [N] et Mme [V] [E] épouse [N] sont propriétaires des lots numéros 402 et 906 au sein de la résidence en copropriété [Localité 9] SAUVAGE, sise [Adresse 1] à [Localité 13].

Par acte de commissaire de Justice en date du 18 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 9] SAUVAGE, représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, a fait assigner M. [U] [N] et Mme [V] [E] épouse [N] devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY aux fins de les voir condamner in solidum au paiement d’un arriéré de charges de copropriété, outre leur condamnation in solidum au paiement de dommages et intérêts, à des frais irrépétibles et aux dépens.

M.[U] [N] est décédé le 30 mars 2022.

A la suite du jugement rendu le 19 mai 2022 par le tribunal judiciaire d’Evry ordonnant la révocation de l’ordonnance de clôture du 7 avril 2022 et renvoyant l’affaire dans l’attente de la dévolution successorale de M. [U] [N], il a été produit une attestation dévolutive . Il en ressort que M. [U] [N] a laissé pour recueillir sa succession Mme [V] [E], son épouse survivante sus-nommée, et les sept enfants issus de leur union : Mme [R] [C] [N], M. [J] [W] [N], Mme [Z] [A] [N], Mme [S] [F] [N], Mme [K] [N], M. [O] [L] [N] et M. [T] [B] [N].

Par actes de commissaire de justice en date du 27 décembre 2022 et, suite à trois PV de recherches infructueuses de l’article 659 du code de procédure civile, du 31 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 9] SAUVAGE, représenté par son syndic en exercice, la SCCACV COOPEXIA venant aux droits de la société GEXIO, a fait assigner Mme [R] [C] [N], M. [J] [W] [N], Mme [Z] [A] [N], Mme [S] [F] [N], Mme [K] [N], M. [O] [L] [N] et M. [T] [B] [N] aux fins de les attraire à la cause et des les voir condamner in solidum au paiement d’un arriéré de charges de copropriété, outre leur condamnation in solidum au paiement de dommages et intérêts, à des frais irrépétibles et aux dépens.

***

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives et d’actualisation n°6 en réplique, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 22 août 2024 et signifiées aux défendeurs défaillants par voie de commissaire de justice les 16, 18 et 21 octobre 2024 et le 7 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 9] SAUVAGE demande au tribunal de :

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

— Condamner les défendeurs in solidum à lui payer les sommes de :

• 32.731,12 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er octobre 2023, Provision charges : 01/10/23-31-12-23 et cotisations fonds travaux 10/2023, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967,

• 7 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner les défendeurs en deniers et quittances,

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de l’acte introductif d’instance,

— Rejeter toute demande de délais,

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible,

— Débouter Mme [N] et la succession de M.[N] de l’ensemble de leurs demandes,

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intrevenir.

— Condamner les défendeurs in solidum en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

***

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives n°4 en défense, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 25 septembre 2024 Mme [V] [N] née [E] demande au tribunal de céans de :

Vu la sommation de communiquer notifiée le 5 mai 2021,

Vu les pièces communiquées,

Vu les dispositions de l’article 1342-10 du code civil dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 en vigueur depuis le 1er octobre 2016,

— Ecarter des débats comme irrecevable l’arrêt de la 23ème chambre de la Cour d’Appel de [Localité 14] rendu le 3 décembre 1993 sans suffisamment de références pour être identifié;

— Juger sans fondement l’ensemble des prétentions, demandes, fins et conclusions du Syndicat des copropriétaires de RESIDENCE [Localité 9] SAUVAGE et l’en débouter purement et simplement;

— Juger que le plus grand intérêt dans l’imputation des règlements effectués consiste pour M. Et Mme [N] à acquitter les charges courantes les plus récentes pour ne pas aggraver la situation d’impayés à maîtriser;

— Juger que le Syndicat des copropriétaires de RESIDENCE [Localité 9] SAUVAGE devra procéder à un nouveau relevé et état de compte rectificatif décomposant expréssement l’imputation prioritaire des paiements sur les appels de charges courantes restant un temps ponctuellement impayés et l’imputation des paiements relatifs à l’exécution des titres exécutoires dont le Syndicat des copropriétaires de RESIDENCE [Localité 9] SAUVAGE se prévaut;

— Ecarter en totalité l’exécution provisoire du jugement à intervenir;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de RESIDENCE [Localité 9] SAUVAGE à payer à Mme [V] [N] née [E] la somme de 5 000,00 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires de RESIDENCE [Localité 9] SAUVAGE à tous les dépens dont distraction au profit de la SCP ELLUL-GREFF-ELLUL conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

***

Régulièrement assignés, Mme [R] [C] [N], M. [J] [W] [N], Mme [Z] [A] [N], Mme [S] [F] [N], Mme [K] [N], M. [O] [L] [N] et M. [T] [B] [N], n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 26 septembre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du juge rapporteur du 13 février 2025 et mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’irrecevabilité de l’arrêt de la 23ème chambre de la Cour d’Appel de [Localité 14] rendu le 3 décembre 1993

Aux termes des dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En l’espèce, Mme [V] [E] veuve [N] demande au tribunal d’écarter des débats comme irrecevable l’arrêt de la 23ème chambre de la cour d’appel de Paris rendu le 3 décembre 1993 sans suffisamment de références pour être identifié.

Le syndicat des copropriétaires qui renvoie en page 6 de ses dernières conclusions l’arrêt rendu le 03 décembre 1993 par la 23ème chambre de la cour d’appel de [Localité 14] au soutien de sa demande de dommages et intérêts ne conclut pas spécifiquement sur l’irrecevabilité soulevée.

Le tribunal ne peut que constater que l’arrêt rendu le 03 décembre 1993 par la cour d’appel de Paris n’est pas versé aux débats par le demandeur qui ne fait que le citer au soutien de sa demande de dommages et intérêts.

La pièce querellée n’ayant pas été versée aux débats, il ne peut pas être fait droit à l’irrecevabilité soulevée.

La demande d’irrecevabilité soulevée ne peut dès lors qu’être rejetée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Localité 9] SAUVAGE produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [U] [N] et de Mme [V] [N] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété

— la défenderesse a versé contradictoirement aux débats un acte d’état civil dont il ressort que M. [U] [Y] est décédé le 30 mars 2022 et un acte notarié de dévolution successorale dressé le 10 novembre 2022 par Maître [M] [D], notaire à [Localité 12]. Il en ressort que la dévolution successorale s’établit avec Mme [V] [E], conjoint survivant, ainsi que les enfants Mme [R] [N], M. [J] [N], Mme [Z] [N], Mme [S] [N], Mme [K] [N], M. [O] [N], M. [T] [N].

— les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les budgets et travaux des 26 juin 2018, 11 juin 2019, 03 novembre 2020, 29 septembre 2021, 09 novembre 2022, 27 novembre 2023

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— le contrat de syndic,

— et un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété et appels de fonds travaux échus et impayés arrêté au 01 octobre 2023 sur la période du 1er octobre 2018 au 1er octobre 2023, appel prov charges courantes et cotisation fds travaux 01/10/2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 32.731,12 euros.

Le syndicat des copropriétaires soutient que sa créance est certaine, liquide et exigible tandis que la défenderesse soutient que les demandes sont sans fondement, conclut au débouté en relevant d’une part que le demandeur ne justifie pas de l’imputation de l’ensemble des paiements qu’elle a effectués et d’autre part qu’il lui est réclamé une somme de 17.411 euros alors que le jugement définitif rendu le 19 avril 2021 par le tribunal judiciaire d’Evry a établi que cette somme n’était pas due.

S’agissant de l’imputation des paiements effectués par la défenderesse, il ne peut qu’être constaté que le décompte des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires a été arrêté à la date du 01er octobre 2023 et que les sommes qui auraient été payées postérieurement à cette date ne peuvent donc pas y figurer (pièces 14-2 à 19-1 de la défenderesse). Pour les paiements antérieurs (pièces 12 à 14-1 de la défenderesse), le syndicat des copropriétaires indique ces paiements ont été imputés prioritairement sur les dettes antérieures dont il est justifié par le versement aux débats des pièces 12 et 13 du demandeur consistant en des tableaux reprenant les sommes dues et les règlements effectués. Pour prévenir toute difficulté, ainsi que justement sollicité par le demandeur, la condamnation sera prononcée en deniers ou quittances.

S’agissant de la somme de 17.411 euros dont la défenderesse conteste être redevable, il ne peut qu’être constaté que cette somme ne figure pas le décompte des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires.

Aucun des moyens soulevés par la défenderesse pour contester les sommes réclamées n’apparait bien fondé.

Dès lors, il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires [Localité 9] SAUVAGE peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés arrêtés au 01er octobre 2023, sur la période du 01/10/2018 au 01/10/2023 inclus s’élève à la somme de 32.731,12 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus depuis l’assignation introductive d’instance porteront intérêt.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas. Elle doit être expressément prévue par une loi ou une convention.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, verse aux débats un extrait du règlement de copropriété comportant en page 51 un article 19 aux termes duquel “les obligations de chaque co-propriétaire sont indivisibles à l’égard du syndicat, lequel en conséquence pourra exiger leur entière exécution de n’importe lorsquel des héritiers ou représentants d’un co-propriétaire.

Dans le cas où un ou plusieurs lots viendraient à appartenir indivisément à plusieurs co-propriétaires ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis à vis du syndicat, lequel pourra en conséquence exiger l’entier paiement de n’importe lequel des co-propriétaires indivis”.

Les défendeurs seront donc condamnés in solidum au paiement de la dette.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, Mme [I] [E] épouse [N] et feu M. [U] [N] ont déjà été condamnés par jugement rendu le 12 janvier 2017 par le tribunal de grande instance d’Evry pour le non paiement de leurs charges de copropriété.

Les manquements répétés des défendeurs à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler leurs charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Co-responsables du même dommage, les défendeurs seront condamnés in solidum.

Il conviendra donc de condamner in solidum Mme [I] [E] épouse [N], Mme [R] [N], M. [J] [N], Mme [Z] [N], Mme [S] [N], Mme [K] [N], M. [O] [N], M. [T] [N] à payer au syndicat des copropriétaires [Localité 9] SAUVAGE la somme de 3.200 euros de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [I] [E] épouse [N], Mme [R] [N], M. [J] [N], Mme [Z] [N], Mme [S] [N], Mme [K] [N], M. [O] [N], M. [T] [N] qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean Sébastien Tesler, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires BONAPARTE 24 une somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE in solidum, en deniers ou quittances, Mme [I] [E] épouse [N], Mme [R] [N], M. [J] [N], Mme [Z] [N], Mme [S] [N], Mme [K] [N], M. [O] [N], M. [T] [N] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Localité 9] SAUVAGE la somme de 32.731,32 euros euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés arrêtés au 1er octobre 2023, sur la période du 01/10/218 au 01/10/2023 inclus et ce jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière à compter de l’assignation introductive d’instance du 18 novembre 2019dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNE in solidum Mme [I] [E] épouse [N], Mme [R] [N], M. [J] [N], Mme [Z] [N], Mme [S] [N], Mme [K] [N], M. [O] [N], M. [T] [N] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Localité 9] SAUVAGE la somme de 3.200,00 euros à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE in solidum Mme [I] [E] épouse [N], Mme [R] [N], M. [J] [N], Mme [Z] [N], Mme [S] [N], Mme [K] [N], M. [O] [N], M. [T] [N] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Localité 9] SAUVAGE la somme de 1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE in solidum Mme [I] [E] épouse [N], Mme [R] [N], M. [J] [N], Mme [Z] [N], Mme [S] [N], Mme [K] [N], M. [O] [N], M. [T] [N] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par la Selarl AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean Sébastien Tesler, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le QUINZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,