RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 16 mai 2025

MINUTE N°25/______

N° RG 25/00352 – N° Portalis DB3Q-W-B7J-QYWT

PRONONCÉE PAR

Francis BOBILLE, Président,

Assisté de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 8 avril 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.P.I. IMMORENTE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne-sophie BARDIN LAHALLE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A815

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. MIL’EPICES PRIMEUR

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré le 24 mars 2025, la SCPI IMMORENTE a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SARL MIL’EPICES PRIMEUR, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, des articles 1103 et 1741 du code civil et de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, aux fins de voir :

— Constater qu’à la suite du commandement délivré le 22 août 2024, la clause résolutoire est acquise faute par la SARL MIL’EPICES PRIMEUR d’avoir régularisé la situation ;

— Constater la résiliation du bail et déclarer la SARL MIL’EPICES PRIMEUR occupante sans droit ni titre ;

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de la SARL MIL’EPICES PRIMEUR ainsi que de celle de tous occupants de leur chef et si besoin avec l’assistance de la force publique, ainsi que la séquestration, à ses frais, risques et périls, des marchandises et objet garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira à Madame, Monsieur le président de désigner ;

— Condamner provisionnellement la SARL MIL’EPICES PRIMEUR à payer en principal à la SCPI IMMORENTE la somme de 37.070,74 euros au titre des loyers et charges impayés, augmenté d’un intérêt de retard calculé sur le taux de base bancaire, majoré de quatre ponts (soit TBBB+4), le TBB étant retenu sur la base du mois précédant l’exigibilité de la créance sans que cette majoration puisse valoir délai de règlement (article 4.6. du contrat de bail) ;

— Condamner provisionnellement la SARL MIL’EPICES PRIMEUR à payer en principal à la SCPI IMMORENTE une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer facturé augmenté de cinquante pourcents de ce montant de loyer (article 4.10 du contrat de bail), outre les charges et taxes, jusqu’à la remise des clés ;

— Condamner la SARL MIL’EPICES PRIMEUR à payer à la SCPI IMMORENTE la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SARL MIL’EPICES PRIMEUR aux entiers dépens d’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses demandes, la SCPI IMMORENTE expose que, par acte sous seing privé du 23 décembre 2020, elle a donné à bail commercial à la SARL MIL’EPICES PRIMEUR en cours de formation un local portant le numéro 8 dépendant de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer annuel de 16.200 euros hors taxes et hors charges, payable trimestriellement et d’avance. Elle explique que depuis le mois de juin 2023, sa locataire ne règle plus ses loyers et charges, elle a donc été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 22 août 2024 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 22.156,59 euros, lequel est demeuré infructueux dans le délai imparti. Elle estime en conséquence la clause résolutoire acquise, sa locataire restant lui devoir la somme de 37.070,74 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au 25 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 avril 2025 au cours de laquelle la SCPI IMMORENTE, représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans son assignation. Elle a en outre versé aux débats un décompte actualisé tenant compte de règlements intervenus.

Bien que régulièrement assignée, la SARL MIL’EPICES PRIMEUR n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCPI IMMORENTE justifie, par la production du bail commercial conclu le 23 décembre 2020, du commandement de payer du 22 août 2024 et du décompte actualisé au 21 février 2025 que sa locataire a cessé de payer de manière régulière ses loyers, charges et taxes.

Le bail commercial liant les parties stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCPI IMMORENTE a fait délivrer le 22 août 2024 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce d’avoir à payer la somme en principal de 22.156,59 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de septembre 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 22 août 2024 est demeuré infructueux. Par conséquent, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 23 septembre 2024.

L’obligation de la SARL MIL’EPICES PRIMEUR de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SARL MIL’EPICES PRIMEUR occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef à défaut la SCPI IMMORENTE étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Sur le sort des meubles et objets mobiliers

Il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 21 février 2025 que sont réclamés en paiement les loyers, charges, taxes et accessoires jusqu’au 1er trimestre 2025 inclus ainsi des frais de commissaire de justice intitulés « REFACTURATION » à hauteur de la somme totale de 777 euros (494,93 + 65,67+ 216,40).

Il y a lieu de préciser que la SCPI IMMORENTE a produit à l’audience un décompte actualisé au 2ème trimestre 2025 inclus tenant compte d’un règlement survenu le 25 mars 2025, à hauteur de la somme de 6.106,38 euros.

Celui-ci n’étant pas produit au contradictoire de la défenderesse, il n’y a pas lieu de le prendre en compte toutefois il convient de prononcer une condamnation en deniers ou quittances compte tenu du paiement qui serait intervenu.

Il résulte de ce qui précède que l’obligation de la SARL MIL’EPICES PRIMEUR de payer à la SCPI IMMORENTE la somme de 37.070,74 euros au titre des impayés locatifs et indemnités d’occupation arrêtés au 1er trimestre 2025 inclus, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence, il convient de condamner, en deniers ou quittances, la SARL MIL’EPICES PRIMEUR à payer à la SCPI IMMORENTE la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 37.070,74 euros au titre des impayés locatifs et indemnités d’occupation au 31 mars 2025 inclus.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

La demande formée au titre de la majoration de l’intérêt de retard calculé sur le taux de base bancaire s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande formée au titre de l’article 21.2 du contrat de bail

La demande formée au titre de l’indemnité forfaitaire prévue par l’article 21.2 du contrat de bail s’analyse en une clause pénale, qui même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances de sorte qu’elle ne présente pas de caractère incontestable.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande d’indemnité d’occupation majorée

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SARL MIL’EPICES PRIMEUR causant un préjudice à la SCPI IMMORENTE, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 23 septembre 2024 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SARL MIL’EPICES PRIMEUR au paiement de ladite indemnité à compter du 1er avril 2025, celles dues depuis le 23 septembre 2024 étant comprises au titre de la provision.

La majoration de 50% de l’indemnité d’occupation sollicitée s’analyse en une clause pénale qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voir supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, et dès lors ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande formée à ce titre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SARL MIL’EPICES PRIMEUR qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle est également condamnée à payer à la SCPI IMMORENTE la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail relatif au local commercial portant le numéro 8 dépendant de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], à la date du 23 septembre 2024 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion immédiate de la SARL MIL’EPICES PRIMEUR et/ou de tous occupants de leur chef du local portant le numéro 8 dépendant de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4] ;

DIT que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la SARL MIL’EPICES PRIMEUR à payer à la SCPI IMMORENTE, en deniers ou quittances, la somme provisionnelle de 37.070,74 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 mars 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la majoration des intérêts de retard calculés sur le taux de base bancaire ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de l’indemnité forfaitaire prévue par l’article 21.2 du contrat de bail ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SARL MIL’EPICES PRIMEUR à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SCPI IMMORENTE aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 23 septembre 2024 ;

CONDAMNE la SARL MIL’EPICES PRIMEUR à payer à la SCPI IMMORENTE à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2025 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SARL MIL’EPICES PRIMEUR aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice ;

CONDAMNE la SARL MIL’EPICES PRIMEUR à payer à la SCPI IMMORENTE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 16 mai 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,