MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 02 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00613 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2RET

AFFAIRE : [A] [J] C/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12][Adresse 7]), S.N.C. TEAHUPOO

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [A] [J]

née le 15 Mai 1995 à [Localité 14],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-marc HOURSE de la SELARL CABINET JEAN MARC HOURSE, avocats au barreau de LYON, avocat postulant et Maître Thomas RIVIERE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3],

représenté par son Syndic en exercice, la société FONCIA [Localité 10],

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Alexandre GEOFFRAY de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

S.N.C. TEAHUPOO,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Marie POCHON, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 03 Juin 2025

Délibéré prorogé au 2 Décembre 2025

Notification le

à :

Maître [I] [R] de la SELARL CABINET [V] [E] [R] – 346, Expédition et grosse

Maître [Y] [P] de la SCP CHAZELLE AVOCATS – 875, Expédition

Maître [T] [B] – 1156, Expédition

+ service suivi des expertises, régie et expert, Expédition

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 26 mai 2023, Madame [A] [J] a acquis de la SNC TEAHUPOO un appartement situé au 4ème étage gauche (lot n° 109) de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13], soumis au statut de la copropriété.

Après à la vente, Madame [A] [J] a fait rénover son appartement et a été informée que l’appartement situé au-dessus du sien présentait un plancher affaissé.

Lors de l’assemblée générale du 15 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires a voté la réalisation d’une étude de la structure du plancher haut du R+4, confiée à la SAS PEXIN, avec réalisation de sondages par la société MOSNIER.

Le 28 novembre 2024, Maître [G] [K], commissaire de justice mandaté par Madame [A] [J], a établi un procès-verbal de constat de l’état des plafonds de son appartement avant réalisation des sondages.

Dans son rapport en date du 18 décembre 2024, la SAS PEXIN a confirmé le fléchissement généralisé du plancher haut R+4. Elle a aussi noté des désordres pouvant traduire un possible affaissement du plancher du R+5.

Lors de l’assemblée générale du 24 février 2025, le Syndicat des copropriétaires a voté la réalisation de travaux de conception de la reprise du plancher haut du R+4, confiés à la société PLENETUDE, ainsi que la réalisation d’un audit de la structure du plancher haut R+5 confié à la SAS PEXIN.

Lors de l’assemblée générale du 21 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires a confié une mission de bureau d’étude structure à la SAS PEXIN.

Par actes de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, Madame [A] [J] a fait assigner en référé

la SNC TEAHUPOO ;

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Adresse 11] ([Adresse 7]) ;

aux fins d’expertise in futurum et d’indemnisation provisionnelle.

A l’audience du 03 juin 2025, Madame [A] [J], représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

ordonner une mesure d’expertise au contradictoire des parties défenderesses, conformément au dispositif de ses conclusions ;

condamner la SNC TEAHUPOO à lui payer la somme de 5 000,00 euros à titre de provision ad litem ;

condamner la SNC TEAHUPOO à lui payer la somme de 5 000,00 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices ;

condamner la SNC TEAHUPOO et le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle expose que le Syndicat des copropriétaires est responsable des dommages ayant leur origine dans les parties communes et que le vendeur professionnel est tenu à la garantie des vices cachés de la chose vendue, quand bien même il ne les aurait pas connus. Elle fait valoir qu’elle justifie ainsi d’un motif légitime de voir ordonner une expertise judiciaire des désordres et que ses demandes de provision ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

La SNC TEAHUPOO, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions en réponse et demandé de :

lui donner acte qu’elle formule des protestations et réserves quant à la demande d’expertise, aux frais avancés de Madame [A] [J], l’expert devant avoir pour mission de déterminer les causes de l’affaissement du plancher ;

rejeter les demandes provisionnelles de Madame [A] [J], en ce qu’elles se heurtent à des contestations sérieuses ;

rejeter les demandes formées par Madame [A] [J] au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Madame [A] [J] aux entiers dépens de l’instance.

Elle argue de ce que les demandes provisionnelles formulées à son encontre se heurtent à des contestations sérieuses relatives à l’antériorité du vice par rapport à la vente, à l’imputabilité des désordres et à leur origine dans une partie commune.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13], représenté par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions en réponse n° 1 et demandé de :

à titre principal, débouter Madame [A] [J] de sa demande d’expertise à son encontre ;

à défaut, prendre acte qu’il préconise la mise en place d’une réunion technique amiable et contradictoire privée entre les parties ;

à défaut, prendre acte qu’il formule des protestations et réserves sur la mesure d’expertise sollicitée, suivant mission complétée au dispositif de ses conclusions ;

condamner toute partie succombant au versement de la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il indique avoir réalisé les diligences nécessaires et que l’expertise sollicitée n’intéresserait que le vendeur et son acquéreur, de sorte qu’elle serait dépourvue de motif légitime à son égard.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 02 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 02 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’appréciation de l’existence d’un motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction relève du pouvoir souverain du juge (Civ. 2, 14 mars 1984, 82-16.876 ; Civ. 2, 10 décembre 2020, 19-22.619), qui peut retenir, pour rejeter la demande, que la mesure serait inutile (Civ. 2, 20 mars 2014, 13-14.985 ; Civ. 2, 10 décembre 2020, 19-22.619).

En l’espèce, il ressort du rapport établi par la SAS PEXIN en date du 18 décembre 2024, versé aux débats, que le plancher haut du R+4 présente un affaissement, visible depuis le logement vacant du R+5, se traduisant par l’apparition de jours sous les plinthes et un disjointement des lames, témoignant d’un fléchissement généralisé dudit plancher.

Pour s’opposer à la demande d’expertise, le Syndicat des copropriétaires fait valoir qu’elle serait dépourvue de motif légitime à son égard, en ce qu’il a d’ores et déjà procédé aux diligences nécessaires en organisant des études et des travaux de reprise du plancher litigieux et en ce que la mesure d’expertise n’intéresserait que le vendeur et son acquéreur à des fins indemnitaires.

Or il est constant que les planchers constituent des parties communes et, en vertu de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le Syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.

Il s’agit d’une responsabilité de plein droit, qui joue en dehors de toute faute du Syndicat.

Elle n’est ni exclue, ni subsidiaire à l’éventuelle responsabilité du vendeur à l’égard de l’acquéreur du lot privatif affecté par les désordres des parties communes.

La SAS PEXIN ayant notamment mis en évidence un sous dimensionnement de la structure bois du plancher haut R+4 et concluant que sa stabilité est remise en cause, il est vraisemblable que les dommages que Madame [A] [J] est susceptible de subir du fait de ces désordres, ainsi qu’à l’occasion des travaux réparatoires, lui permettent de rechercher la responsabilité du Syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, le vendeur peut être tenu de la garantie des vices cachés même lorsque le vice affectant la chose vendue trouve son origine dans une partie commune de l’immeuble (Civ. 3, 6 octobre 2004, 03-12.497).

Dès lors, il existe un motif légitime d’établir ou de conserver, dès à présent, la preuve des faits tenant à la réalité, la nature, l’étendue et aux causes des dits désordres, afin de permettre à Madame [A] [J] d’apprécier, avant d’intenter un procès, son opportunité au regard des moyens de droit et de fait qui pourraient être invoqués à l’encontre de son vendeur et du Syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, il conviendra de faire droit à la demande de Madame [A] [J] et d’ordonner une expertise judiciaire.

II. Sur les demandes provisionnelles

L’article 1641 du code civil dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1645 du même code ajoute : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

Il est de jurisprudence constante que pèse sur le vendeur professionnel une présomption irréfragable de connaissance des vices cachés de la chose vendue (Com., 5 juillet 2023, 22-11.621 ; Com., 17 janvier 2024, 21-23.909).

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier […] »

La demande de provision pour frais d’instance présentée au juge des référés ne peut être accueillie que si l’obligation d’indemnisation de la partie à l’égard de laquelle cette demande est formée n’est pas sérieusement contestable (Civ., 2, 29 janvier 2015, 13-24.691).

En l’espèce, il ressort de l’acte authentique de vente du 26 mai 2023, page 11, qu’une clause de non garantie des vices cachés a été stipulée entre les parties.

Cependant, la SNC TEAHUPOO ne conteste pas sa qualité de venderesse professionnelle, alléguée par la Demanderesse, et il ressort dudit acte authentique de vente, page 7, qu’elle avait acquis l’appartement en qualité de marchand de biens, aux fins de le revendre, si bien que la clause d’exclusions précitée ne trouve pas à s’appliquer.

Pour soutenir que son obligation d’indemnisation se heurte à une contestation sérieuse, la SNC TEAHUPOO fait valoir, notamment, que la Demanderesse ne démontrerait pas que le vice dont elle se prévaut serait antérieur à la vente.

A ce titre, si les investigations menées par la SAS PEXIN ont mis en évidence un sous dimensionnement de la structure ancienne du plancher haut R+4, ce qui laisserait penser que le vice préexistait à la vente, elle a également mentionné, par courriel du 27 mars 2025, que le retrait de cloisons devenues porteuses, lors des travaux de rénovation exécutés par Madame [A] [J] après la vente, puisse être à l’origine de l’affaissement du plancher.

Il s’ensuit qu’en l’état, Madame [A] [J] ne rapporte pas, avec l’évidence requise en référé, la preuve d’une des conditions requises pour engager la responsabilité de son vendeur sur le fondement de la garantie des vices cachés, si bien que l’obligation indemnitaire dont elle se prévaut s’avère sérieusement contestable en son principe.

Il est à souligner que la mesure d’expertise judiciaire a justement été ordonnée pour établir la preuve des faits à l’origine de l’affaissement du plancher, dont dépend manifestement le litige en germe entre acquéreur et vendeur.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles.

III. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, il est rappelé que le défendeur à la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile ne peut être qualifié de perdant au sens des articles 696 et 700 même code (Civ. 2, 10 février 2011, 10-11.774 ; Civ. 2, 21 novembre 2024, 22-16.763).

Par conséquent, Madame [A] [J] sera provisoirement condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, Madame [A] [J], condamnée aux dépens, sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article précité, de même que le Syndicat des copropriétaires.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et mise à disposition au greffe,

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire ;

DÉSIGNONS en qualité d’expert :

Monsieur [M] [C]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Port. : 06 12 23 16 83

Mél. : [Courriel 9]

inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de [Localité 10], avec pour mission de :

1 se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera a priori utiles à l’accomplissement de sa mission, en particulier les documents contractuels, les plans et descriptifs des travaux, ainsi que les échanges intervenus entre les parties, les inventorier et en prendre connaissance ;

2 se rendre sur les lieux, [Adresse 2] à [Localité 13], après y avoir convoqué les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et les visiter ;

3 recueillir les explications des parties, solliciter les pièces complémentaires apparaissant utiles au regard des dites explications et, le cas échéant, entendre tout sachant ;

4 vérifier l’existence des désordres allégués par Madame [A] [J] uniquement dans ses conclusions et les pièces jointes, en particulier le rapport de la SAS PEXIN du 18 décembre 2024, les décrire, en indiquer la nature, la gravité et la date d’apparition ;

5 dire, pour chacun des désordres éventuellement constatés, s’il :

5.1 existait antérieurement à la vente du 26 mai 2023 ;

5.2 rend le bien impropre à son usage d’habitation ou si, sans aboutir à son impropriété, il affecte l’usage attendu du bien et, dans l’affirmative, dire dans quelle mesure ;

5.3 est de nature à entraîner une éventuelle moins-value du bien ;

5.4 était apparent ou avait été révélé dans toute son ampleur et ses conséquences pour un acquéreur profane lors de l’acquisition du bien par Madame [A] [J], ou s’il lui a été révélé postérieurement et par quels moyens ;

5.5 est susceptible d’avoir été ignoré du vendeur, eu égard à sa nature, son étendue, sa gravité et ses conséquences et en considération de la qualité et des compétences de celui-ci ;

6 rechercher l’origine et les causes des désordres constatés ;

7 donner tous éléments permettant d’apprécier les responsabilités encourues et, si les désordres constatés sont dus à plusieurs causes, fournir tous éléments permettant au tribunal d’apprécier dans quelle proportion ils sont imputables à chacune d’elles ;

8 décrire les travaux propres à y remédier et préciser si des travaux sont à réaliser en urgence ; en chiffrer le coût après avoir le cas échéant examiné et discuté les devis présentés par les parties dans le délai qui leur aura été imparti ; préciser la durée des travaux préconisés, déterminer et prescrire si nécessaire les travaux urgents ;

9 indiquer tout élément paraissant utile à l’appréciation des préjudices de toute nature allégués par Madame [A] [J], directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres constatés, et en donner une évaluation chiffrée ;

10 s’expliquer techniquement dans le cadre des chefs de mission ci-dessus énoncés sur les dires récapitulatifs et observations des parties produits dans le délai qui leur été aura imparti après le dépôt du pré-rapport, lequel devra répondre à tous les points de la mission et le cas échéant compléter ses investigations ;

11 faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DISONS que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera pourvu aussitôt à son remplacement par ordonnance rendue d’office ou sur simple requête ;

FIXONS à 4 000,00 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que Madame [A] [J] devra consigner à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire de [Localité 10], avant le 28 février 2026 ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert sera caduque, par application de l’article 271 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le greffe de la consignation de la provision ou de la première échéance de celle-ci;

DISONS que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

ACCORDONS à l’expert un délai de trois mois pour nous communiquer l’évaluation de sa rémunération définitive prévisible et solliciter une provision complémentaire en cas d’insuffisance manifeste ;

DISONS que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer le magistrat chargé du contrôle des expertises, le cas échéant de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de sa prestation et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ; disons que si le sapiteur n’a pas pu réaliser ses opérations de manière contradictoire, son avis devra être immédiatement communiqué aux parties par l’expert ;

RAPPELONS que l’expert peut demander communication de tous documents aux parties et aux tiers, sauf au juge à l’ordonner en cas de difficulté, y compris sous astreinte, ou à autoriser l’expert à passer outre ou à déposer son rapport en l’état ;

DISONS que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires, écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au plus tard le 28 février 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge chargé du contrôle ;

RAPPELONS qu’il appartient à l’expert d’adresser un exemplaire de sa demande de rémunération aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception, lesquelles peuvent adresser à l’expert et au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

RAPPELONS que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat ;

DELEGUONS au magistrat chargé du contrôle des expertises la mission d’en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles de Madame [A] [J] ;

CONDAMNONS provisoirement Madame [A] [J] aux dépens de la présente instance, étant rappelé que le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, s’il s’agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont il est saisi ;

REJETONS les demandes de Madame [A] [J] et du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 10], le 02 décembre 2025.

Le Greffier Le Président