TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Février 2025

AFFAIRE N° RG 24/06360 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QJPA

NAC : 72I

Jugement Rendu le 20 Février 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2], dont le siège social est situé [Localité 3], représenté par son syndic, la SARL A2C IMMO, Société à responsabilité limitée au capital de 7.500,00 euros, dont le siège social est situé [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 487 716 474

Représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [L] [V], demeurant [Adresse 2]

Défaillante,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 02 Octobre 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 Décembre 2024 et mise en délibéré au 20 Février 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [L] [V] est propriétaire des lots numéros 14, 83 et 86 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de Justice en date du 2 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires [4], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet A2C IMMO, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, Mme [L] [V] devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

CONDAMNER Mme [L] [V] au paiement d’une somme de 7 346,26 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 3ème trimestre 2024 incluse);

CONDAMNER Mme [L] [V] au paiement d’une somme de 956,62 euros (910,32 euros + 46,30 euros) au titre des provisions non encore échues sur l’exercice 2024, devenues immédiatement exigibles;

CONDAMNER Mme [L] [V] au paiement d’une somme de 3 845,28 euros (3 659,32 euros + 185,96 euros) au titre des provisions non encore échues sur l’exercice 2025, devenues immédiatement exigibles;

ORDONNER la capitalisation des intérêts;

CONDAMNER Mme [L] [V] au paiement d’une somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée;

CONDAMNER Mme [L] [V] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] une indemnité d’un montant de 1 560,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 19 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires [4] a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Mme [L] [V], bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu à l’audience et n’a pas constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (Loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-4° et 171-1-6°) dispose que :

“A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.»

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [4] verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 9 juillet 2024, adressée en recommandé avec avis de réception à Mme [L] [V], l’avis de réception portant la mention cochée “Pli avisé et non réclamé”.

Aux termes de cette lettre, le Syndicat des copropriétaires [4] sollicite le paiement de la somme de 7 226,26 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, appel de fonds et fonds travaux du 3ème trimestre 2024 inclus, outre une somme de 120,00 euros correspondant au coût de la mise en demeure, soit un total à régler de 7 346,26. euros.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le Syndicat des copropriétaires [4] de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots numéros 14, 83 et 86 dans la copropriété ;

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 5 avril 2023 et 25 avril 2024 et une attestation de non recours les concernant,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée,

— le contrat de syndic,

— le règlement de copropriété,

— un décompte des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er juillet 2024 sur la période du 1er avril 2023 au 1er juillet 2024 3/4FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 et APPEL 3ème TRIMESTRE 2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 7 346,26 euros,

— un décompte actualisé arrêté au 28 novembre 2024 sur la période du 1er octobre 2023 au 28 novembre 2024 4/4FONDS DE TRAVAUX LOI ALUR 2024 et APPEL 4ème TRIMESTRE 2024 inclus,

— un tableau prévisionnel 2024,

— et un tableau prévisionnel 2025.

S’agissant des charges de copropriété et appels de fonds travaux ALUR impayés:

A l’examen des pièces produites, il apparaît :

— que la somme de 379,37 euros représentant le total des frais de relance, mise en demeure, et commandement de payer mentionnés dans le décompte arrêté au 1er juillet 2024, qui ne correspondent ni à des appels de charges ni à des appels de fonds travaux, doit être déduite de la créance réclamée,

— qu’il n’a pas été justifié du vote de la cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour les exercices 2023 et 2024, aucun procès-verbal d’assemblée générale en justifiant n’ayant été produit.

Il en résulte que le montant de 279,78 euros représentant le total des sommes de 44,28 euros, 48,30 euros et 46,30 euros mentionnées dans le décompte arrêté au 1er juillet 2024 au titre des fonds travaux ALUR pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2023 et les 1er, 2ème et 3ème trimestres 2024 n’est pas justifié et doit être déduit du montant de la créance réclamée,

— et que, Mme [L] [V] ayant effectué le 28 novembre 2024 un virement de 3 000,00 euros, cette somme doit être déduite du montant de la créance réclamée.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [4] peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées seulement, sur la période du 1er avril 2023 au 1er juillet 2024, appel 3ème trimestre 2024 inclus, s’élève à la somme de 3 687,11 euros (= 7 346,26 € – 379,37 € – 44,28 € – 48,30 € – 48,30 € – 46,30 € – 46,30 € – 46,30 € – 3 000,00 €).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à d el’assignation en justice du 2 octobre 2024.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des provisions sur l’exercice 2024 devenues exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°8 du PV de l’assemblée générale du 5 avril 2023 et résolution n°9 du PV de l’assemblée générale du 25 avril 2024 approuvant le budget prévisionnel 2024), il apparaît qu’il n’a pas été voté de cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice 2024.

Il en résulte que la somme de 46,30 euros mentionnée sur le tableau prévisionnel de l’exercice 2024 au titre du fonds travaux ALUR n’est pas justifiée et doit être déduite du montant de la créance réclamée.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [4] peut prétendre au titre des provisions sur l’exercice 2024 devenues exigibles s’élève à la somme de 910,32 euros (= 956,62 € – 46,30 €).

S’agissant des provisions sur l’exercice 2025 devenues exigibles:

A l’examen des pièces produites (résolution n°10 du PV de l’assemblée générale du 25 avril 2024 approuvant le budget prévisionnel 2025), il apparaît qu’il n’a pas été voté de cotisation annuelle du fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice 2025.

Il en résulte que la somme de 185,96 euros mentionnée sur le tableau prévisionnel de l’exercice 2025 au titre du fonds travaux ALUR n’est pas justifiée et doit être déduite du montant de la créance réclamée.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [4] peut prétendre au titre des provisions sur l’exercice 2025 devenues exigibles s’élève à la somme de 3 659,32 euros ( = 3 845,28 € – 185,96 €).

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de Mme [L] [V], laquelle ne se présume pas, au surplus dans un contexte où les défendeurs a effectué des versements conséquents pour tenter de contenir sa dette.

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande d’indemnisation.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [L] [V], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Mme [L] [V] sera par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires [4], par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE Mme [L] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires [4] la somme de 3 687,11 euros au titre des charges de copropriété impayées sur la période du 1er avril 2023 au 1er juillet 2024, appel 3ème trimestre 2024, virement de Madame [V] de 3000 euros du 28/11/2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 2 octobre 2024, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE Mme [L] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires [4] la somme de 910,32 euros au titre des provisions sur l’exercice 2024 devenues exigibles, et ce jusqu’à parfait paiement;

CONDAMNE Mme [L] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires [4] la somme de 3 659,32 euros au titre des provisions sur l’exercice 2025 devenues exigibles, et ce jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [4] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE Mme [L] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires [4] la somme de 1 200,00 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [L] [V] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,